Приобретение права собственности на недвижимые вещи

По общему правилу, право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации данного права (внесения соответствующей записи в ЕГРН). Т.о., государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. В исключительных случаях, указанных в законе, государственная регистрация носит правоподтверждающий характер, т.е. право возникает еще до регистрации, регистрацией удостоверяется уже существующее право. «…Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ)» (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В ГК РФ особо урегулированы следующие основания приобретения права собственности на недвижимые вещи:

1) приобретение права собственности на недвижимую вещь по сделке. Передача недвижимости оформляется передаточным актом, который подписывается сторонами. Право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности приобретателя;

2) приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Имеется в виду недвижимая вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо от которой собственник отказался. Бесхозяйная недвижимая вещь принимается на учет органом, регистрирующим права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки на учет, орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ). В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге соответствующими полномочиями наделены не органы местного самоуправления, а уполномоченные государственные органы этих городов (п. 4 ст. 225 ГК РФ);

3) приобретение права собственности на самовольную постройку. Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Например, это может быть жилой дом, дача, магазин, заправочная станция. Самовольной постройкой может признаваться также объект незавершенного строительства. По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, а сама постройка подлежит сносу. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник или иной законный владелец земельного участка, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, либо прокурор, а также уполномоченные органы (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Из рассмотренного общего правила ГК РФ сформулировал исключение, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Для этого необходим ряд условий, перечень которых был расширен в 2015 г.:

а) с иском о признании права собственности на самовольную постройку обращается лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном 19.03.2014 Президиумом Верховного Суда РФ, отмечено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано также за гражданином, которому участок предоставлен в аренду для строительства соответствующего объекта недвижимости;

б) в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

в) на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах;

г) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.