Рента – как основной фактор оценки земельного капитала

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход. При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

Сравнительный подход.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (Ср) определяется по формуле:

Ср = Цi ± Кij,

где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; Кij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).

Метод выделения.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод распределения

Метод распределенияоснован на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Затратный подход.

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоениеприменяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Задача 1.

Оценивается земельный участок площадью 0,89 гектара с недавно построенным зданием

стоимостью 173 268 000 рублей. Продолжительность экономически полезной жизни здания - 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду 9 535 м2. Ставка арендной платы 5 600 рублей за м2 в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы 5 310 000 рублей. Определить стоимость земельного участка.

Ответ: 24 530 354 руб.

Задача 2.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка. Площадь участка - 7 000 м2. Общая площадь сооружений - 6 300 м2. Полезная площадь сооружений (65%) – 4 095 м2

Расходы

Проектно-планировочные работы – 4 000 дол.

Грунтовые и дорожные работы - 5 дол./м2.

Всего: 7 000 x 5= 35 000 дол.

Электричество – 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение – 36 000 дол.

Канализация и дренаж – 50 000 дол.

Телефон – 7 000 дол.

Стоимость строительства 100 дол./м2, 100 x 6 300 = 630 000 дол.

Всего сумма расходов: 775 000 дол.

Доходы

Ставка арендной платы 10 дол./ м2 в месяц.

Потери от недозагрузки - 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода - 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения -4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения – 700 000 дол.

775 000 - 100%

75 000 - x следовательно х = 9,67%

R = 30% + (100%/4) * 0.0967 = 32.41%

ЧОД = 4 095 * 10 * 12 *0.95 * 0.8 = 373 464 долларов

PV = 373 464/(1+0.3241) + 373 464/(1+0.3241)^2 + ….+ (373 464 + 700 000)/(1+0.3241)^4 = 1005163,131

PVземли = 1005163,131 - 775 000 = 230 163 долларов.

Задача 3.

Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого

объекта недвижимости составляет 130 000 долларов. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3 000 кв. метров и гараж площадью 250 кв. метров. Стоимость воспроизводства квадратного метра дома составляет 40 долларов, а одного метра гаража - 18 долларов. Общий устранимый физический износ равен 12 000 долларов, неустранимый физический износ – 6 000 долларов, устранимый функциональный износ составляет -4 500 долларов.

Ответ: 28 000 долларов.

Задача 4.

Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 80% от общей стоимости собственности, а земли - в 20%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений - 40 лет, ставка дисконта – 15 %,чистый операционный доход - 78 000 у.е. Рассчитайте стоимость земли и зданий.

Ответ: здание – 356 571,4 у.е., земля – 89 142,86.

Задача 5.

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 гектара. Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.

Элементы сравнения	№1	№2	№3	№4	№5	№6
Дата сделки (квартал)	2 кв.	3 кв.	3 кв.	3 кв.	2 кв.	1 кв.
Размер земельного участка	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение (километров от железнодорожной станции)	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Электричество	есть	есть	нет	нет	есть	есть
Водопровод	нет	есть	нет	нет	нет	нет
Наличие леса около участка	есть	нет	нет	есть	есть	есть
Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием	есть	есть	нет	нет	нет	есть
Цена продажи (рублей)	29 400	24 840	21 830	23 750	20 370	27 200

Задача 6.

Пример. Оцениваемый объект был недавно продан вместе с земельным участком за 200 000 у.е. Сколько стоит земля под зданием? В базе данных имеются данные по продажам недвижимости в сопоставимой ценовой зоне.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость здания

Задача 7.

Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни - 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.

Ответ: 78 096 долл.

Задача 8

Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю

Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;

удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м.

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн дол.

Решение

1. Затраты на развитие:

В = 3000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1 500 000 дол.

2. Оценка стоимости завершенного развития — по аналогии:

А = 3000 кв. м / 2700 кв. м х 1 350 000 дол. = 1 500 000 дол.

3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка:

D = А - В;

D = 1500000 дол. - 1500000 дол. = 0.

Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = 0) на приобретение права аренды данного земельного участка.

[1] Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия – 2005, 119 с.

[2] Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[3] Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

[4] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 241.

Рента – как основной фактор оценки земельного капитала

Виды земельной ренты:

- абсолютная рента порождена монопольным правом на природный ресурс как объект, правом собственности, издержками хозяйственно-психологическими, а также налоговыми платежами;

- дифференциальная рента первого вида, которая повышает стоимость лучших и средних участков, отличающихся по местоположению и плодородию, на худших участках фиксируется лишь абсолютная рента;

- дифференциальную ренту второго вида создают те участки, которые обустроены, улучшены выше среднего уровня, как правило, она достается хозяйствующему субъекту, частично – землевладельцу, частично уходит через налоговые платежи в государственный бюджет.

Отрицательная стоимость земли - считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный неистощимый источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса - почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, вылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии. Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход. Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1. земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ;

2. арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость участка;

3. владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

Формы собственности на землю.

Выделяют 4 вида собственности на землю в России - государственная, муниципальная, частная и общая собственность. Государственная собственность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.

Имущественные права на землю.

По действующему в нашей стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

• собственность;

• постоянное бессрочное пользование;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное срочное пользование;

• аренда земельных участков;

• ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут).

Категории земельных участков.

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,

paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасно и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.