Управление капитальным строительством на основе системы подрядных торгов.

Основные понятия

Форма управления проектом.

Схема управления проектом.

Виды строительных контрактов.

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов:

• на реализацию крупных целевых инвестиционных программ, проектов застройки жилых районов, градостроительных комплексов жилых городков, промышленных зон;

• строительство (в том числе "под ключ") предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

• выполнение проектных, инженерно-изыскательских, констру­кторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

• поставку комплектного технологического оборудования;

• управление проектом, консультирование;

• поставку строительных материалов, конструкций и изделий;

• поставку рабочей силы;

• предварительные технические, экономические и другие исследова­ния в общепринятой форме (бизнес-план, технико-экономическое обоснование и т.п.).

Подрядные торги можно классифицировать: по видам проведения, формам управления проектом, формам оплаты подряда.

По формам управления различают подряды: разделенный, "под ключ", комплексный. Разделенный подряд - традиционная форма управления инвестиционным проектом. В этой схеме заказчик выдает задание на архитектурно-строительное проектирование определенной проектной организации. Он может организовать подрядные торги на эти работы. На следующем этапе инвестиционного проекта заказчик передает подряд на выполнение работ строительной фирме (генподряд­чику), выигравшей торги. При этом на отдельные виды работ он само­стоятельно заключает договора с субподрядными организациями.

Анализируя различные схемы управления проектами, можно отметить:

1. Схема с разделенным подрядом – это форма поручения строитель­ных работ разным подрядчикам, каждый из которых отвечает перед заказчиком за выполнение своей доли работ по строительству объекта.

2. "Под ключ" – это форма осуществления строительных работ, при которой один подрядчик отвечает не только за выполнение работ, но и за проектирование объекта.

3. В соответствии с генеральным подрядом один подрядчик отвечает за осуществление всего объекта, и лишь он имеет договорные отношения с заказчиком.

4. Субподряд, как правило, выполняется для генподрядчика организацией, не имеющей прямых договорных отношений с заказчи­ком.

5. Комплексный подряд - это форма осуществления строительных работ, по которой один подрядчик отвечает перед заказчиком за выпол­нение всех работ по строительству объекта. Заказчик выбирает "специ­альных подрядчиков" (например, по инженерным системам) и согласно соответствующим договорам подчиняет их подряду на строительные работы. В общем случае с изменением формы подряда меняются возмож­ности воздействия заказчика на ход выполнения инвестиционного проекта.

6. Инжиниринг. В настоящее время очень распространена так называемая профессиональная форма управления строительством, суть которой заключается в том, чтобы дать возможность заказчику непосредственно влиять на весь ход инвестиционного проекта. При этом заказчик сам непосредственно не участвует в управлении проектом, а заключает контракт со специализированной фирмой, которая на договорной основе выполняет функции управления инвестиционным проектом. Подобные услуги получили название инженерно-консультационных, или инжиниринговых.

В общем случае инжиниринговые фирмы выполняют: предвари тельные технические, экономические и другие исследования; разработку технико-экономических обоснований и проектных заданий; техническое организационное и маркетинговое исследование; инженерные изыска­ния; строительное проектирование; управление проектом; поставку оборудования и оснастки; приемку и экспертизу оборудования и материалов; экспертизу проектов, конкурсных предложений и другой технической документации; разработку тендерной документации, архитектурный, строительный и технический надзор; монтажные рабо­ты; пусконаладочные работы; передачу технологии; обучение персонала; испытания и сертификацию продукции и услуг; организационное, техническое, экономическое планирование.

Итогом торгов становится контракт. В строительстве используются следующие контракты.

Контракт с твердой ценой - это традиционный и наиболее типичный контракт, применяемый как в общественных, так и в частных проектах. При контрактах с твердой (паушальной) ценой заказчик гарантирует полноту чертежей и спецификаций, при исполнении которых подрядчиком будет достигнут желаемый результат. При этом подрядчик предлагает твердую договорную цену контракта или выполнения проекта обычно после проверки чертежей, спецификаций и процесса формирования цены. Подрядчик также анализирует основные контрактные документы, чтобы определить свои собственные обязательства. На конечную цену подрядчика серьезно влияют срок, место и район строительства. Понятно, что в этом случае влияние заказчика на ход реализации проекта будет минимальным, так же, как и его риск, поскольку ответ­ственность за стабильность политических, экономических и социальных условий в стране, где производится строительство, ложится на подряд­чика.

Контракт с гарантированной максимальной ценой применяется, когда заказчик хочет гарантий, что стоимость не превысит раннее согласованную сумму. Заказчик должен твердо понимать, что в этом соглашении означает термин "стоимость". Подрядчик, чтобы ему не пришлось покрывать издержки сверх гарантированной суммы, обычно делает две вещи: во-первых, добавляет "резерв" для покрытия возмож­ных непредвиденных расходов; во-вторых, включает в "стоимость" многие административные виды деятельности по контракту. Эта форма соглашения часто используется в контракте с оплатой издержек плюс фиксированное вознаграждение.

Контракт с оплатой издержек плюс фиксированное вознагра­ждение в основном применяется в частном секторе, особенно если проект неординарный. Здесь еще раз заказчику нужно четко определить, что представляет собой "стоимость работ". Важно также установить, как будет выплачиваться вознаграждение за счет сэкономленных сумм (если конечная стоимость окажется ниже гарантированной макси­мальной величины): ежемесячно в зависимости от процента выполнен­ных на объекте работ либо ежемесячно в виде одинаковой суммы. При последнем способе выплат больше возможностей предъявления претензий к заказчику на дополнительное вознаграждение, если завершение работ на объекте затягивается.

Контракт с оплатой на основе цен единичной продукции — опреде­ляется каждый пункт работ, и цена для каждого пункта выражается отдельно, например: "разработка грунта ... долл. за куб. метр". В контракте могут иметь место предварительно согласованные твердые Цены на определенные дополнительные или отдельные виды работ.

Контракт при совмещенном строительстве применяется, когда заказчик желает, чтобы строительные работы начались до завершения проектных работ. Его цель - сэкономить время и тем самым уменьшить издержки на финансирование строительства. Подрядчик знает, что проект не завершен, и предлагает цену, основанную на его представлении °б издержках для строительства данного типа. Например, его опыт говорит, что обычные издержки на строительство зданий для учреждения без установки оборудования должны составлять примерно 400 долларов За квадратный метр, и цена, которую он предлагает, определится общим метражом здания. Однако неопределенными могут быть типы применя­емых конструкций или материалов (они могут не соответствовать тем, которые предполагались обеими сторонами), соответственно и цена может меняться.

Контракт на строительство "под ключ " — подрядчик соглашается выполнить проектные и строительные работы и передать заказчику готовый объект. Обычно это и называют работой "под ключ". Как правило, этот контракт объединяют с контрактом с оплатой издержек плюс фиксированное вознаграждение или с контрактом с гарантиро­ванной максимальной ценой.

Отметим ряд других видов контрактов.

Срочный контракт, предусматривающий выполнение подрядчиком определенной работы в установленный срок. При этом оплата выпол­ненных работ может производиться либо по схеме контракта за единицу продукции, либо с оплатой издержек плюс вознаграждение.

Контракт между генеральным подрядчиком и субподрядчиком. По своему статусу генеральный подрядчик занимает промежуточное положение между заказчиком и субподрядчиком. Между последними нет договорных отношений, и субподрядчик не может требовать от заказчика возмещения возможного ущерба за его неверные действия. Таким образом, генеральный подрядчик несет ответственность перед субподрядчиком не только за свои собственные действия, но и за неправильные действия заказчика. С другой стороны, генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком не только за свои действия и их возможные последствия, но и за возможные упущения или нарушения контрактных соглашений субподрядчиком. Возможность получения генеральным подрядчиком компенсации за ущерб, нанесенный действиями субподрядчика, определяется экономическим положением последнего, т.е. его способностью платить за свои ошибки.

Контракт между заказчиком и строительным менеджером. Строительный менеджер (управляющий проектом) - специализи­рованная фирма (юридическое лицо), осуществляющая функции заказчика, технического надзора и действующая на основе государ­ственной лицензии. В отечественной практике (ранее в СССР) такого понятия в управлении строительным производством не существовало. Данный контракт предназначен для организации "профессионального управления" строительством и заключается между заказчиком и специализированной фирмой, которая в контракте представлена как строительный менеджер.

Привлечение строительного менеджера отвечает интересам как генерального подрядчика, который стремится избежать риска при выполнении контракта, например с фиксируемой ценой, так и заказчика, который стремится исполнять определенные административные функции и воплощать в жизнь предложения по проекту. Деятельность строительного менеджера начинается во время проектирования. Он может внести в проект предложения относительно применения конструкций, материалов и т.д., которые позволят существенно снизить стоимость объекта и сократить срок его исполнения. В общем случае он действует как подрядчик, когда выполняет работы по усовершен­ствованию проекта, и как строительный менеджер, когда руководит выполнением работ по проекту. Строительный менеджер также рекомен­дует заказчику привлекать различных специалистов (подрядчиков) для выполнения текущих задач.

Для заключения и выполнения строительных контрактов подрядная фирма должна взять на себя ряд гарантийных обязательств, требующих внесения соответствующих залоговых сумм. Основными видами гарантийных обязательств являются:

1. Гарантия участия в торгах (bid bond). В соответствии с правилами проведения торгов все фирмы-оференты одновременно с подачей предложений на строительство объектов должны внести гарантийный залог, размер и порядок которого заранее обусловлены. Залог выставляется в пользу организации, проводящей торги. Если представленное предложение будет отозвано оферентом ранее установ­ленного срока, внесенный залог не возвращается.

Величина гарантийного залога зависит от общей стоимости объема работ или поставок и составляет 1 - 5% (в некоторых странах больше) от общей цены предложения. Залог выставляется обычно в одном из банков страны, проводящей торги. Он может также представляться в виде гарантии одного из банков, желательно первоклассного.

Оферентам, проигравшим торги, гарантийный залог (банковская гарантия) возвращается по истечении определенного времени. При этом они не получают его до тех пор, пока их предложения остаются в силе. Для организаторов торгов это имеет существенное значение в том случае, если фирма, выигравшая торги, откажется подписать контракт.

2.Гарантия выполнения работ в соответствии с условиями контракта (performance bond). В данном случае гарантийный залог обычно составляет примерно 10% от суммы контракта и вносится генподрядной фирмой в виде банковской гарантии. Для повышения надежности получения залоговых сумм заказчику целесообразно в условия проведения торгов закладывать требования о предоставлении подрядчиками безотзывных банковских гарантий на выполнение контракта (желательно от первоклассных мировых банков). Гарантия может представляться страховой компанией, которая берет на себя ответственность за действия подрядчика. Залоговая сумма предназначена для покрытия убытков, связанных с невыполнением подрядчиком условий контракта и другими допущенными в ходе работ ошибками. Поэтому весьма важно, чтобы эти условия были четко сформулированы. Сумма ущерба определяется по согласию сторон или через арбитраж. Существует также практика получения гарантийных сумм заказчиком от банка по требованию независимо от степени соблюдения контракта подрядчиком.

3.Гарантия платежа (payment bond). Гарантия платеже-способ­ности свидетельствует о возможностях подрядчика выплачивать заработ­ную плату своим рабочим, оплачивать стройматериалы и работу субпод­рядчиков.

Разновидностью гарантии платежа является гарантия обязательств по авансовым платежам (advance payment bond). Гарантийное обязательство по авансовым платежам охватывает платежи, производимые заказчиком подрядчику в качестве аванса для покрытия "мобилиза­ционных расходов", например, на первоначальное приобретение материалов и оборудования. Она также может представлять банковскую гарантию, выданную первоклассным банком.

4.Гарантийные обязательства после завершения строительства (retention bond) охватывают гарантийный эксплуатационный период, предусмотренный условиями контракта и служат залогом покрытия расходов, связанных с устранением дефектов, выявившихся в процессе эксплуатации. Это может быть сумма, удерживаемая заказчиком в гарантийный период, либо банковская гарантия на такую сумму (обычно 5 - 10% от стоимости объекта).

Итак, система гарантий направлена на достижение следующих целей:

1. Безусловное завершение проекта и устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока эксплуатации объекта.

2. Выплата зарплаты рабочим, а также оплата счетов поставщикам стройматериалов и субподрядчикам в случае банкротства подрядчика не за счет дополнительных платежей со стороны заказчика.

3. Обеспечение защиты инвестора от потерь в случае наложения ареста на имущество подрядчика, если тот не производит выплату зарплаты и не оплачивает счета за поставленные стройматериалы и осуществленные субподрядчиками работы.

4. Обеспечение нормального функционирования механизма плате­жей путем исключения неплатежеспособного состояния подрядчика.

5. Создание жесткого экономического механизма, направленного на полное выполнение подрядчиком взятых на себя обязательств согласно контракту.