А.3 Понятие стоимости и теория оценки
Определение понятий стоимости и принципы оценки
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254:
«При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».
В соответствии с заданием на оценку №*** от *****, оценке подлежит рыночная стоимость100%-го пакета акций ОАО «……….». Следовательно, в рамках метода чистых активов необходимо определить рыночную стоимость основных средств предприятия, в т.ч. недвижимости.
«При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности)».
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
По определению наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений – это вероятное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называют анализом ННЭИ. Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме обычных случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.
Анализ ННЭИ представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.
Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном дипломном проекте, подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых, должным образом обеспеченных видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая разрешенность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Экономическая целесообразность и финансовая осуществимость: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная продуктивность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Основные подходы, методы и техники теории оценки
Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.
В соответствии с п. 5.1. «Временного положения о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности», утвержденного распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08.1996 года, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения на применение какого-либо из них должны быть обоснованы в отчете об оценке. Использование различных подходов приводит, как правило, к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки.
Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип объекта оценки, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
В основе Затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (в собственность или в аренду) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный метод может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ.
Подробное описание расчетов и примененных методов приведено далее.
А.4 Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка как условно свободного
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка как условно свободного выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли;
при выборе объектов для сравнительного анализа.
Перечень функций, потенциально реализуемых на объекте
Составим максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого проекта и приведены далее в таблице А.10.[1]
Таблица А.10 - Потенциально возможные функции
| № п/п | Варианты использования (функции) |
| Производственная | |
| 1.1 | Склад |
| 1.2 | Производство |
| 1.3 | Гаражный комплекс |
| Жилая | |
| 2.1 | Жилой дом |
| 2.2 | Дом престарелых |
| Административная | |
| 3.1 | Бизнес центр |
| Сервисная | |
| 4.1 | Торговый центр |
| 4.2 | Салон красоты |
| 4.3 | Спортивный центр |
| 4.4 | Гостиница |
| 4.5 | Паркинг |
Юридически разрешенное использование
Исключаем из ранее составленного перечня (см. таблицу А.9) те функции, реализации которых препятствует законодательство или нормативно-правовые ограничения.
В соответствии с ПЗЗ (Приложение 3 - Часть II. Территориальная часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Градостроительные регламенты. Текстовая часть), территория, в границах которой находится оцениваемый земельный участок, расположена в производственной зоне объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табак, а также объектов производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно-телекоммуника-ционного сектора, с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТП1).
Основные виды разрешенного использования данной зоны приведены в таблице А.11 ниже:
Таблица А.11 - Основные виды разрешенного использования согласно ПЗЗ
| № п/п | Наименование вида использования |
| Основные виды разрешенного использования | |
| Для размещения объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табака | |
| Для размещения производства машин и оборудования, производства механического оборудования, производства оборудования общего и специального назначения, производства машин и оборудования для сельского и лесного хозяйства, производства станков, производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей, производства судов, летательных и космических аппаратов и прочих транспортных средств | |
| Для размещения производства электронного и оптического оборудования, производства офисного оборудования и вычислительной техники, производства электрических машин и электрооборудования, производства аппаратуры для радио, телевидения и связи, производства изделий медицинской техники, средств измерений, оптических приборов и аппаратуры, часов, для размещения предприятий информационно-телекоммуникационного сектора | |
| Для размещения зеленых насаждений, выполняющих специальные функции | |
| Для размещения объектов охраны общественного порядка | |
| Для размещения объектов гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций | |
| Для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок-модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов | |
| Для размещения наземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (переходных пунктов и опор воздушных ЛЭП, кабельных киосков, павильонов камер и т.д.) | |
| Для размещения повысительных водопроводных насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин | |
| Для размещения очистных сооружений поверхностного стока и локальных очистных сооружений | |
| Для размещения канализационных насосных станций | |
| Для размещения наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.) | |
| Для размещения газораспределительных пунктов | |
| Для размещения киосков вентиляционных шахт метрополитена |
Вышеприведенные функции можно выделить в следующие группы:
Производственная функция (п.1 - 3);
Природная (п.4);
Объекты ГО и охраны (п.5-6);
Объекты инженерной инфраструктуры (п.7 - 14).
На основании вышесказанного юридически недопустимой признаны все перечисленные в таблице А.9 функции, кроме производственной, так как только данная функция не противоречит требованиям ПЗЗ.
Вывод: все указанные в таблице А.9 функции не являются юридически допустимыми, за исключением производственной функции.
Физически осуществимое использование:
После анализа на втором этапе, из перечня функций возможного использования была исключена производственная. На данном этапе необходимо исключить функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка.
На данном уровне выбора наиболее лучшего и эффективного использования, мы рассматриваем участок как условно свободный, таким образом, улучшения на нем отсутствуют. Площадь земельного участка составляет 10 075 кв. м. Участок ровный, без уклонов, в плане имеет форму, близкую к прямоугольной.
Предполагается, что конфигурация будущей застройки не затрагивает существующие инженерные коммуникации. Кроме того, настоящая оценка была проведена исходя из предположения, что состояние несущих грунтов не накладывают ограничений на параметры застройки.
Вывод: на стадии использования физического критерия на рассматриваемом земельном участке возможна реализация всех юридически допустимых функций.
Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование.
На данном этапе, следует вычеркнуть из юридически допустимых и физически осуществимых вариантов использования те, которые не возможно будет реализовать на оцениваемом земельном участке из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал или невозможности обеспечения финансирования проекта.
Так как производственная функция является коммерческой, а, следовательно, способной приносить доход, ее реализация на оцениваемом земельном участке экономически целесообразна и финансово осуществима.
Вывод: строительство промышленного здания является экономически целесообразными и финансово осуществимыми.
Максимальная продуктивность
На данном этапе следует рассмотреть варианты застройки оцениваемого земельного участка производственными объектами различного назначения (пищевое производство, производство машин и оборудования, складские объекты).
Как было указано в разделе 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости», провести четкую грань между сегментом производственной недвижимости и складской, практически невозможно. Кроме того, арендные ставки производственно-складской недвижимости, как правило, не подразумевают градацию по цене в зависимости от функционального назначения. Таким образом, проведение подробного анализа (с включением расчетов) с целью нахождения максимально продуктивной функции среди производственных не требуется.
Максимально продуктивной является единственно возможная функция – производственная.
Выводы
Единственно возможным вариантом, реализуемом на оцениваемом земельном участке является возведении на нем объекта производственного назначения. Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования признано строительство производственных объектов.
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка с имеющимися улучшениями
Перечень функций, потенциально реализуемых на объекте
Далее был составлен максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого проекта.[2] Данный список представлен ниже в таблице А.12.
Таблица А.12 - Возможные варианты ННЭИ
| № п/п | Варианты использования (функции) |
| Эксплуатация зданий в текущем состоянии | |
| Реконструкция зданий с последующей реализацией любой другой функции | |
| Ремонт зданий и их последующая эксплуатация в качестве производственно-складских объектов |
Юридически разрешенное использование
Исключаем из ранее составленного перечня (см. таблицу А.11) те функции, реализации которых препятствует законодательство или нормативно-правовые ограничения.
В соответствии с ПЗЗ (Приложение 3 - Часть II. Территориальная часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Градостроительные регламенты. Текстовая часть), территория, в границах которой находится оцениваемый земельный участок с существующими на нем улучшениями, расположена в производственной зоне объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табак, а также объектов производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно-телекоммуникационного сектора, с включением объектов инженерной инфраструктуры (ТП1).
Функции, разрешенные ПЗЗ можно выделить в следующие группы:
Производственная функция (п.1 - 3);
Природная (п.4);
Объекты ГО и охраны (п.5-6);
Объекты инженерной инфраструктуры (п.7 - 14).
Ввиду противоречия требованиям ПЗЗ, невозможна реализация любой другой функции, кроме производственно-складской.
Вывод: реконструкция зданий и последующая реализация любой другой функции, кроме разрешенных ПЗЗ, юридически недопустима.
Физически осуществимое использование
На данном этапе необходимо исключить варианты использования зданий, осуществление которых физически невозможно из-за каких-либо характеристик существующих улучшений.
Текущие параметры оцениваемых улучшений позволяют реализовать все юридически допустимые варианты.
Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование
На данном этапе, следует вычеркнуть из юридически допустимых и физически осуществимых вариантов использования те, которые невозможно будет реализовать из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал или невозможности обеспечения финансирования проекта.
Согласно АННЭИ оцениваемого земельного участка как условно свободного, наилучшим и наиболее эффективным использованием признано строительство объектов производственного назначения.
На оцениваемом земельном участке расположены следующие улучшения:
Производственный корпус,
КПП,
Склад БХМ,
Гараж.
Основные технико-экономические параметры оцениваемых зданий являются оптимальными, а, следовательно, не требуется проведения работ по реконструкции существующих улучшений.
Состояние КПП, склада БХМ и гаража может быть охарактеризовано как «нормальное» и проведение каких-либо ремонтных мероприятий не требуется. Состояние производственного корпуса «удовлетворительное».
Выводы: реконструкция/ремонт КПП, склада БХМ и гаража экономически нецелесообразны. Следует рассмотреть вариант эксплуатации производственного корпуса после проведения ремонта.
Максимальная продуктивность: Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную стоимость всех объектов при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.
Для этого были рассмотрены следующие варианты, приведенные в таблице А.13 ниже.
Таблица А.13 - Потенциально возможные функции
| № п/п | Варианты использования (функции) |
| Эксплуатация в текущем состоянии всех улучшений оцениваемого земельного участка | |
| Эксплуатация в текущем состоянии КПП, склада БХМ и гаража; эксплуатация производственного корпуса после проведения ремонта |
Определение максимально продуктивного варианта использования земельного участка с существующей застройкой
Как было выяснено ранее, юридически возможные и физически осуществимые варианты использования улучшений оцениваемого земельного участка являются варианты приведенные в табл.3.4.
Таким образом, для определения максимально продуктивного варианта использования необходимо рассмотреть два варианта эксплуатации производственного корпуса – в текущем состоянии и после проведения ремонта.
Рассчитаем чистую приведенную стоимость (NPV) при реализации каждого из данных вариантов.
Алгоритм расчетов:
На данном этапе необходимо рассчитать чистую приведенную стоимость объекта в зависимости от реализуемой функции:
NPV = - Cо + PV, где
NPV – чистая приведенная стоимость,
Co – первоначальные затраты,
PV – приведенная стоимость будущих доходов.
Расчет будет происходить с применением техники непосредственного дисконтирования Доходного подхода.
Расчет включает в себя следующие этапы:
Определение прогнозного периода;
Определение рыночной арендной ставки для объектов, генерирующих доход;
Определение величины рыночного чистого операционного дохода:
Определение величины недополученных арендных платежей;
Определение величины эффективного валового дохода;
Определение величины операционных расходов.
Нахождение нормы отдачи на капитал;
Расчет приведенной стоимости в зависимости от варианта использования.
Расчет первоначальных затрат в зависимости от варианта использования.
Расчет чистой приведенной стоимости объекта в зависимости от варианта использования.
Определение прогнозного периода
При использовании метода дисконтирования денежных потоков, встает задача спрогнозировать изменение денежного потока на какой-либо период времени. В качестве прогнозного периода берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются.
Выбор прогнозного периода (срока реализации проекта) зависит от объема информации, достаточной для построения прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать изменения денежных потоков. Но с другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньше вероятность получить точность определения денежных потоков отдаленных периодов, а это в свое очередь повлияет на качество полученного результата. В настоящих расчетах прогнозный период принят равный 7 годам.
Определение рыночной арендной ставки для объектов
Величины рыночной арендной платы была рассчитана методом парных корректировок Сравнительного подхода.
Характерным признаком рынка недвижимости в Санкт-Петербурге является отсутствие практики открытого доступа к информации о заключенных сделках и предоставления в органы регистрации достоверной финансовой информации о регистрируемых сделках.
Поэтому в качестве основной информации была использована информация по предложениям аренды, опубликованным на различных Интернет порталах. Далее будет приведен расчет арендных ставок для объекта:
Производственного назначения в текущем состоянии;
Производственного назначения после проведения ремонта.
Определение рыночной арендой платы для объекта производственно-складского назначения в текущем состоянии
Были отобраны 4 объекта-аналога, расположенные в Московском районе, близких по состоянию и иным характеристикам. За единицу сравнения была принята величина арендной платы в месяц без учета НДС. Кроме того, к ценам предложений была применена скидка на «уторговывание», которая может составлять порядка 10% по данным, приведенным в разделе 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости».
Первая группа элементов сравнения
Корректировки по первой группе (первым четырем элементам сравнения – характеристики сделок: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия) должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже откорректированная цена).
Поправка на передаваемые права. У рассматриваемого объекта и у всех аналогов право аренды – поправки не требуется.
Поправка на условия финансирования. Приведенные цены предусматривают типичные условия финансирования – поправки не требуется.
Поправка на условия сделки. Условия сделки для аналогов и рассматриваемого объекта одинаковы – поправки не требуется.
Поправка на условия рынка. Сделки с объектами могли быть заключены в апреле 2010 г, поэтому на них поправок не требуется.
Вторая группа элементов сравнения
Корректировки второй группы были сделаны методом парного сравнения цен сделок.
В качестве ценообразующих факторов были приняты наличие инженерных коммуникаций, удаленность от метро, состояние.
Величина абсолютных и относительных корректировок приведена ниже в таблице А.14.
Таблица А.14 - Величина абсолютных и относительных корректировок
| Корректировки на разницу в: | Абсолютная | Относительная |
| наличии коммуникаций | 11% | |
| состоянии | 22% | |
| отдаленности от метро | 5% |
Ниже в таблице А.15 приведен подробный расчет.
Таблица А.15 - Расчет величины арендной ставки в рамках сравнительного подхода
Таким образом, диапазон арендной платы за производственно-складские помещения, при применении относительных корректировок составляет от 178 до 180 руб./кв.м в мес. без учета НДС. Среднее значение составляет 179 руб./кв.м в мес. без учета НДС.
Определение рыночной арендой платы для объекта производственного назначения после проведения ремонта
Были отобраны 4 объекта аналога, расположенные в Московском районе, близких по состоянию и иным характеристикам. За единицу сравнения была принята величина арендной платы в месяц без учета НДС.
Первая группа элементов сравнения
Корректировки по первой группе (первым четырем элементам сравнения – характеристики сделок: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия) должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже откорректированная цена).
Поправка на передаваемые права. У рассматриваемого объекта и у всех аналогов право аренды – поправки не требуется.
Поправка на условия финансирования. Приведенные цены предусматривают типичные условия финансирования – поправки не требуется.
Поправка на условия сделки. Условия сделки для аналогов и рассматриваемого объекта одинаковы – поправки не требуется.
Поправка на условия рынка. Сделки с объектами могли быть заключены в апреле 2010 г, поэтому на них поправок не требуется.
Вторая группа элементов сравнения
Корректировки второй группы были сделаны методом парного сравнения цен сделок.
В качестве ценообразующих факторов были приняты наличие инженерных коммуникаций, удаленность от метро, состояние.
Величина абсолютных и относительных корректировок приведена ниже в таблице А.16.
Таблица А.16 - Величина абсолютных и относительных корректировок
| Корректировки на разницу в: | Абсолютная | Относительная |
| наличии коммуникаций | 8% | |
| состоянии | 9% | |
| отдаленности от метро | 4% |
Ниже в таблице А.17 приведен подробный расчет.
Таблица А.17 - Расчет величины арендной ставки в рамках сравнительного подхода
Таким образом, диапазон арендной платы за производственно-складские помещения после проведения ремонта составит от 219 до 221 руб./кв.м в мес. без учета НДС. Среднее значение составляет 220 руб./кв.м в мес. без учета НДС.
Прогнозирование роста ставок
В данном дипломном проекте сделано предположение, что рынок недвижимости будет развиваться согласно таблице 6.9 (см. подраздел 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости»).
Выводы по доходной части проекта
Ниже в таблице А.18 приведены величины арендной платы, руб./кв.м в мес. В зависимости от состояния объекта и варианта развития.
Таблица А.18 - Выводы по доходной части проекта
| Сценарий/Вариант эксплуатации | Эксплуатация в текущем состоянии | Эксплуатация после проведения ремонта |
| Пессимистический | ||
| Реалистичный | ||
| Базовый |
Определение величины эффективного валового дохода
Для определения эффективного валового дохода, необходимо определить величину потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.
В связи с тем, что арендная плата будет взиматься авансово, величина потерь от неплатежей принята минимальной на уровне 1% в год от потенциального валового дохода (ПВД).
Величина потерь от недозагрузки была подробно описана в подразделе 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости». Таким образом, данные коэффициенты приняты согласно таблице 6.10.
Определение чистого операционного дохода
Для расчета величины ЧОД, первоначально были рассчитаны операционные расходы присущие объекту. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных.
К постоянным относятся:
Платежи за землю – рассчитаны в соответствии со ст.2 Закона СПб от 28.11.05 №611-86 и составили 1,5% от кадастровой стоимости для рассматриваемого земельного участка
Таким образом, платежи за землю составят: 1 919 * 1,5% = 28,8 руб./кв.м в год.
Страховой сбор, в соответствии с проведенным анализом лежит в диапазоне согласно таблице А.19.
Таблица А.19 - Диапазон страхового сбора
Для объектов страховой сбор был принят минимальным на уровне 0,4% от среднегодовой балансовой стоимости. Среднегодовая балансовая стоимость имущества равна:
(Сн+ Ск)/2, где
Сн – остаточная стоимость имущества на начало года,
Ск = Сн – Износ.
Налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки налога на среднегодовую балансовую стоимость имущества. Налог на имущество составляет 2,2%.
Расходы на обеспечение безопасности, в соответствии с проведенным анализом лежит в диапазоне, указанном в таблице А.20.
Таблица А.20 - Диапазон расходов на обеспечение безопасности
| Название фирмы | Источник | Виды работ | Стоимость, руб./час |
| Борс | http://www.bors.su | Суточный пост (от 16 до 24 часов) | |
| Союз ветеранов милиции ГУВД СПБ и ЛО | http://www.nwsvm.ru | Охрана | |
| Неосфера-В | http://www.neosfera-v.ru | Физическая охрана объектов | |
| Рарог | http://www.rarog-v.ru | охрана объектов | |
| Комплексное обеспечение безопасности предприятиям | |||
| Среднее значение охраны без оружия | 82,5 | ||
| Среднее значение охраны с оружием |
Для рассматриваемого объекта эти расходы были приняты равными средним по рынку – 82,5 руб./час.
Расходы на уборку территории, в соответствии с проведенным анализом лежит в диапазоне, указанном в таблице А.21.
Таблица А.21 - Диапазон затрат на уборку территории
| Название фирмы | Источник | Виды работ | Стоимость, руб./кв.м в день: лето/зима | |
| Золушка | http://www.zolushka-spb.ru/ | Ручная уборка, одноразовая в день | 54,6 | |
| Нест | http://www.nestfin.ru/ | Уборка территории ежедневно | ||
| ООО МКС - Клининг | http://stroy.spb.ru/ | Уборка прилегающей территории | ||
| - | ||||
| Марафет | www.marafet.ru/ | Уход за прилегающими территориями | ||
| - | ||||
| Clean planet | http://www.clplanet.ru/ | Ежедневная уборка внешней территории | ||
| Летний период | ||||
| Зимний период |
Для рассматриваемых объектов приняты равными 10 руб./кв.м в летний период и 60 руб./кв.м в зимний. Таким образом, средневзвешенные затраты составят 43 руб./кв.м территории (из расчета 4 «летних» месяца и 8 «зимних»).
Резерв на замещение и текущий ремонт был рассчитан на основании данных справочника УПВС‑2008 (КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания») и приведен в таблице А.22 ниже.
Таблица А.22 - Резерв на замещение и текущий ремонт
| Основные элементы | Затраты, руб. (согласно данным КО‑ИНВЕСТ "Промышленные здания") |
| Перегородки | 5 733 198,84 |
| Кровля | 11 459 882,68 |
| Проемы | 8 593 283,26 |
| Полы | 10 029 544,33 |
| Отделка потолков, внутренних стен и перегородок | 8 593 283,26 |
| Отопление, вентиляция и кондиционирование | 10 317 981,09 |
| Водоснабжение и канализация | 7 733 895,71 |
| Электроснабжение и освещение | 6 430 895,97 |
| Резерв на замещение и текущий ремонт, руб. в год | 688 920 |
К переменным относятся:
Расходы на управление и маркетинг. Расходы на управление обойдутся в 5% от ЭВД, а расходы на маркетинг – в 2%, на основании беседы со специалистами рынка коммерческой недвижимости и специалистами в сфере оценки и консалтинга недвижимости.
Расходы на коммунальные услуги приведены в таблице А.23 ниже.
Таблица А.23 - Расходы на коммунальные услуги
| Перечень коммунальных услуг | Ед. измер. расхода | Источник | Тариф, руб./ед. | Расход, ед./период |
| водоснабжение технической водой | м3 | ГУП "Водоканал СПб" | 2,53 | 360,0 |
| водоотведение | м3 | ГУП "Водоканал СПб" | 17,11 | 500,0 |
| теплоснабжение | Гкал | http://www.kvartplata.info/ | 72,0 | |
| электроснабжение | кВт-час | http://www.kvartplata.info/ | 54750,0 | |
| Сумма, руб./год | 339 376 |
Расходы на уборку помещений (месячная заработная плата сотрудникам клиннинговых фирм), в соответствии с проведенным анализом лежит в диапазоне, указанном в таблице А.24.
Таблица А.24 - Расходы на уборку помещений
Для рассматриваемых объектов расходы на уборку помещений (на заработную плату) приняты равными 10 000 руб. в месяц за одного сотрудника клиннинговой фирмы. Количество требуемых сотрудников – 6.
Расходы на дезинсекцию, в соответствии с проведенным анализом лежит в диапазоне, указанном в таблице А.25.
Таблица А.25 - Расходы на дезинсекцию
Для рассматриваемых объектов расходы на дезинсекцию были приняты на уровне 8 руб./кв.м в квартал.
Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования была найдена методом рыночной экстракции. Для этого были отобраны аналоги соответствующего назначения, по которым известны цена продажи и ставка арендной платы. Далее были смоделированы потоки расходов и доходов и найдена норма отдачи на капитал.
Подбор аналогов
Были отобраны аналоги, расположенные со сходным местоположением, по которым известна цена продажи, а также величина арендной ставки, информация по которым содержится в таблице А.26.
Таблица А.26 - Исходная информация об аналогах
| № | |||
| Источник | komned.ru | komned.ru | komned.ru |
| Адрес | Рощинская ул. | Московское шоссе | Благодатная ул. |
| Площадь улучшений, кв.м | 6 100 | 4 800 | 4 100,00 |
| Площадь ЗУ, кв.м | 1 322 | 1 170 | 1 268 |
| Цена продажи, руб. | 115 900 000 | 86 400 000 | 75 440 000 |
| Ставка арендной платы, руб. в год | 28 548 000 | 21 888 000 | 18 942 000 |
Моделирование денежных потоков
Для найденных объектов-аналогов были смоделированы денежные потоки. Величина операционных расходов, была принята в соответствии с постатейным расчетом, приведенным выше. Было сделано предположение, что расходы на обеспечение безопасности, на уборку территории, на коммунальные услуги, на уборку помещений и на дезинсекцию будут изменяться вместе с инфляцией. Прогноз инфляции приведен в таблице 6.1 настоящего дипломного проекта.
Стоимость реверсии была найдена в соответствии с темпами роста недвижимости по базовому сценарию, как и рост арендной ставки.
Расчеты были сведены в таблицы А.27-А.35 и представлены далее.
Таблица А.27 - Норма отдачи по 1-му аналогу: пессимистичный сценарий
Таблица А.28 - Норма отдачи по 1-му аналогу: наиболее вероятный сценарий
Таблица А.29 - Норма отдачи по 1-му аналогу: оптимистичный сценарий
Таблица А.30 - Норма отдачи по 2-му аналогу: пессимистичный сценарий
Таблица А.31 - Норма отдачи по 2-му аналогу: наиболее вероятный сценарий
Таблица А.32 - Норма отдачи по 2-му аналогу: оптимистичный сценарий
Таблица А.33 - Норма отдачи по 3-му аналогу: пессимистичный сценарий
Таблица А.34 - Норма отдачи по 3-му аналогу: наиболее вероятный сценарий
Таблица А.35 - Норма отдачи по 3-му аналогу: оптимистичный сценарий
В результате была рассчитана средняя норма отдачи по 3-м аналогам, в зависимости от варианта развития, которая приведена в таблице А.36 ниже.
Таблица А.36 - Норма отдачи
Затраты на ремонт
Затраты на ремонт были рассчитаны как среднерыночные. Расчет приведен в таблице А.37 ниже.
Таблица А.37 - Затраты на ремонт
| № | ||||
| Название фирмы | Арсенал | Витязь | Ремпроект | Строй-эксперт |
| Источник | http://oooarsenal.ru | http://tenant.spb.ru | http://www.prorem.spb.ru | http://www.proic.ru |
| Стоимость, руб./кв.м | 2 500 | 2 800 | 3 500 | 3 200 |
| Среднее значение, руб./кв.м | 3 000 |
Расчет чистой приведенной стоимости (NPV)
Величина реверсии была получена путем капитализации постпрогнозного периода (согласно модели Гордона) и прибавлена к доходам последнего периода.
Итоговые расчеты по вариантам использования земельного участка с существующими улучшениями приведены в таблицах А.38-А.43 ниже.
Таблица А.38 - Стоимость собственности при текущем использовании: пессимистичный сценарий
Таблица А.39 - Стоимость собственности при текущем использовании: наиболее вероятный сценарий
Таблица А.40 - Стоимость собственности при текущем использовании: оптимистичный сценарий
Таблица А.41 - Стоимость собственности после проведения ремонта: пессимистичный сценарий
Таблица А.42 - Стоимость собственности после проведения ремонта: наиболее вероятный сценарий
Таблица А.43 - Стоимость собственности после проведения ремонта: оптимистичный сценарий
Ниже в таблице А.44 приведены итоговые результаты.
Таблица А.44 - Результаты в рамках разных вариантов и сценариев
| Вариант использования/ NPV, руб. | Эксплуатация в текущем состоянии | Эксплуатация после проведения ремонта |
| Пессимистичный | 182 884 002 | 171 011 295 |
| Наиболее вероятный | 194 028 680 | 181 763 592 |
| Оптимистичный | 199 223 942 | 186 323 820 |
Анализ рисков
Анализ рисков был проведен с использованием алгоритма теории игр. Игрой называется всякая конфликтная ситуация, изучаемая в теории игр и представляющая собой упрощенную, схематизированную модель ситуации. От реальной конфликтной ситуации игра отличается тем, что не включает второстепенные, несущественные для ситуации факторы и ведется по определенным правилам, которые в реальной ситуации могут нарушаться. Для решения конфликтной ситуации составляется матрица, в которой возможные варианты (в данном случае это варианты ННЭИ) располагаются в строках, а в качестве возможных ситуаций (в данном случае это варианты развития – пессимистичный, наиболее вероятный и оптимистичный) выступают столбцы матрицы[3].
В таблице А.45 содержатся исходные данные матрицы.
Таблица А.45 - Исходные данные матрицы
| № | Вариант использования | Пессимистичный | Наиболее вероятный | Оптимистичный |
| Эксплуатация в текущем состоянии | 182 884 002 | 194 028 680 | 199 223 942 | |
| Эксплуатация после проведения ремонта | 171 011 295 | 181 763 592 | 186 323 820 |
Графически, полученные данные можно представить следующим образом, отраженном на рисунке А.8.
Рисунок А.8– Графическое представление результатов
Решения принимаются на основании рассчитанных критериев Лапласа, Вальда, Гурвица и Сэвиджа.
Согласно критерию Лапласа, принимается максимальное значение из рассчитанных средних по варианту ННЭИ. В таблице А.46 приведены указанные расчеты.
Таблица А.46 - Критерий Лапласса
Следовательно, оптимальным вариантом по Лапласу признается первый вариант ННЭИ.
Согласно критерию Вальда, необходимо из каждой строки матрицы выбрать минимальное значение, затем в качестве оптимального принять тот вариант, при котором это минимальное значение будет максимально. В таблице А.47 приведены указанные расчеты.
Таблица А.47 - Критерий Вальда
Следовательно, оптимальным вариантом по Вальду признается первый вариант ННЭИ.
Согласно критерию Гурвица, необходимо определить минимальное (с) и максимальное (С) значение каждой строки, а затем, вычислить показатель: Н=α*С + (1- α)*с и выбрать максимальный. В таблице А.48 приведены указанные расчеты.
Таблица А.48 - Критерий Гурвица
Следовательно, оптимальным вариантом по Гурвицу признается первый вариант ННЭИ.
Согласно критерию Сэвиджа, необходимо вычислить максимальное значение по столбцу, а затем составить новую матрицу путем вычитания из каждого элемента полученные значения. Далее, вычисляется минимальное значения по строкам и оптимальным вариантом признается максимальное значение. В таблице А.49 приведены указанные расчеты.
Таблица А.49 - Критерий Сэвиджа
Следовательно, оптимальным вариантом по Сэвиджу признается первый вариант ННЭИ.
Выводы:
Графически результаты выглядят следующим образом, отраженном на рисунке А.9.
Рисунок А.9– Результаты теории игр
Таким образом, проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с имеющимися на нем улучшениями является первый вариант ННЭИ – эксплуатация объекта в текущем состоянии.
Итоговое заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании оцениваемого земельного участка с существующими улучшениями:
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с существующими на нем улучшениями является его текущее использование.