Диаграмма 1. Сравнение количества предложения офисных помещений на июнь 2005г. (млн.кв.м.)

Источник: XXI век, Аналитический департамент

Основная часть профессиональной офисной недвижимости сосредоточена в центральной части Киева, в таких районах как Печерский, Шевченковский, Голосеевский. В других районах Киева находятся один или два офисных проекта, но тенденции строительства других проектов в таких районах в ближайшем будущем не наблюдается. Практически не существует проектов офисной недвижимости в пригородных районах вследствие неразвитой системы инфраструктуры и больших возможностей строительства в центре города.

В отличие от бизнес практики на западных рынках недвижимости в Украине мало практикуются сделки по аренде объекта недвижимости до фактической его сдачи в эксплуатацию (pre-leasing). Причиной является неуверенность потенциальных арендаторов в том, что новые здания будут сданы в аренду вовремя и с указанными спецификациями. Вследствие этого большинство объектов, появляющихся на рынке коммерческой недвижимости, строятся безотносительно к будущим арендаторам.

Ожидаеся, что основную часть предложения, поступающего на рынок, составят новые проекты офисных помещений класса «В». С одной стороны, это – реакция на ситуацию, в которой основную часть спроса на такие объекты формируют арендодатели, решившие улучшить свои помещения и переехать из офисов в квартирах и административных зданий, НИИ, в офисные помещения хорошего качества по умеренным ценам. С другой стороны, жесткие требования для помещений класса А, заставляют девелоперов рассматривать менее сложные категории проектов.

В будущем, когда новая волна офисных проектов выйдет на рынок, конкуренция между офисными центрами усилится. При данных условиях, в борьбе за арендаторов выиграют те проекты, которые смогут извлечь выгоду из своих конкурентных преимуществ.

Спрос

Сегменты, в которых задействован большой процент офисных работников, значительно выросли и расширились за последние несколько лет. Такие арендаторы наравне с различными производственными компаниями были наиболее активными на местном рынке офисной недвижимости в 2004 году. Поскольку в Украине бизнес продолжает развиваться, то, соответственно, возрастает потенциал использования офисных помещений.

На начало 2005г. вырос спрос на качественные офисные помещения со стороны украинских компаний. По мере того, как местные компании будут становиться более стабильными в финансовом отношении, а цены на офисные помещения, поступающие на рынок, будут снижаться, такие компании будут играть чрезвычайно важную роль в спросе на офисные помещения среди арендаторов в ближайшее время. В то время, как компании, у которых бюджет является приоритетным фактором, предпочитают помещения класса С, большие украинские компании с достаточно успешным финансовым положением уже могут конкурировать с большими международными компаниями в вопросах аренды офисных помещений класса А. Крупные компании местного рынка начинают понимать важность фактора известности бизнес адреса и те выгоды, которые может предложить профессиональное местоположение офиса.

Принимая во внимание долгосрочную перспективу, последние изменения в Украине после выборов Президента и “оранжевой революцией” приведут к большему интересу инвесторов и увеличению спроса на офисы в Украине.

Арендные ставки.

Недостаток офисных помещений в Киеве оказал давление на арендные ставки. В результате арендные ставки в офисах класса А и В увеличились по сравнению с прошлым годом.

Показатели								2005 прогноз
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «А» $/кв.м в месяц	$54	$35	$30	$27	$29	$28	$30	$33-36
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «B» $/кв.м в месяц	$35	$25	$20	$20	$23	$22	$22	$25-27
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «C» $/кв.м в месяц	$24	$20	$16	$15	$18	$16	$16,5	$18-20
Общие объемы* (тыс.кв. м), класс А,В,С
Уровень вакантности	нет	нет	23%	8%	5,7%	10%	3%	2%

Источник: XXI век, Аналитический департамент