Правовое регулирование отношений строительного подряда

Поскольку договор строительного подряда представляет собой вид договора подряда,вытекающие из него обязательства субсидиарно регулируются общими положениями о договореподряда(п. 2 ст. 702 ГК). В частности, это касается общих правил о структуре договорных связей (ст.706 ГК); о сроках выполнения работ (ст. 708 ГК); о цене работы (смете) (ст. 709 ГК); о порядке оплатыработы (ст. 711); о правах заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК); обответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723 ГК); о сроках обнаруженияненадлежащего качества результата работы (ст. 724 ГК) и др.

Вместе с тем наряду с ГК отношения, связанные со строительным подрядом, регулируютсямногочисленными законодательными и иными нормативными актами об инвестиционнойдеятельности, прежде всего: Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39_ФЗ _«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальныхвложений»1, основу которого составляет административно_правовое регулирование отношениймежду государством и инвесторами, и Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160_ФЗ «Обиностранных инвестициях в Российской Федерации»2, который содержит гарантии иностранныминвесторам, в том числе в сфере капитальных вложений. Порядок предоставления земельныхучастков для строительства регулируется ЗК (ст. 28–33).

Важное значение имеют законодательные акты, определяющие порядок выдачи разрешений настроительство, градостроительные правила, а также технические и иные требования, предъявляемые кстроительству объектов. К их числу относятся Градостроительный кодекс, Федеральный закон «Отехническом регулировании», Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169_ФЗ «Об архитектурнойдеятельности в Российской Федерации»3.

Важной особенностью правового регулирования отношений строительного подряда являетсяналичие СНиПов — строительных норм и правил.СНиПы содержат не только организационно_методические, но и технические требования,относящиеся к проектно_изыскательским и строительным работам, и подлежат специальнойрегистрации.

Публично'правовые предпосылки договора строительного подряда

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в государственнойили муниципальной собственности, уполномоченные органы публичной власти проводят работу поформированию соответствующего земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка иустановление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использованияземельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно- технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или опредоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, может предоставляться без предварительного согласованияместразмещения объектов либо с предварительным согласованиемэтих мест (ст. 30 ЗК).

В первом случаепомимо проведения работ по формированию земельного участка осуществляется кадастровый учетземельного участка, затем проводятся торгипо его продаже либо продаже права на заключениедоговора аренды земельного участка или осуществляется предоставление земельного участка в арендубез проведения торгов на основании заявления заинтересованных гражданина или юридическоголица (при условии, что, несмотря на предварительную и заблаговременную публикацию сообщения оналичии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, имеется только одназаявка).

Во втором случае земельный участок предоставляется заинтересованным лицам в аренду, а такимсубъектам, как казенные предприятия или государственные и муниципальные учреждения, — впостоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 20 ЗК).

Соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления помимо проведения работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, оформляемое актом о выборе земельного участка для строительствас приложением проекта его границ, а также решение о предоставлении земельного участка для строительства(ст. 31, 32 ЗК).

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строительного подряда является получение необходимых административных разрешенийна возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам).

На карте градостроительного зонированияопределяются жилые, общественно_деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой.

ЭЛЕМЕНТЫ

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчикаможет выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а такжесоответствующее публично_правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту рольможет выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор)В качестве подрядчикав договоре строительного подряда могут выступать физические июридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнениясоответствующих строительных работ.

РИСКИ

Специальное регулирование распределения рискамежду сторонами договора строительного подряда при наличии общих положений о распределении риска, относящихся ко всем видам договора подряда (ст. 705 ГК), состоит в том, что соответствующее общее правило, выраженное диспозитивной нормой, применительно к отношениям строительного подряда приобретает характер императивного предписания. Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. При общей презумпции возложения риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для исполнения договора строительного подряда, то подлежитприменению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившаясоответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п.1 ст. 705 ГК).

В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственностиза причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляется прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах.

ТЕХИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ И СМЕТА

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно'технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектно_технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК).

Договор строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то проектно_техническая документация подлежит одобрению заказчика. Кроме распределения обязанностей по представлению проектно_сметной документации в договоре должны быть определены ее состав и содержание (п. 2 ст. 743 ГК). В связи с этим можно сделать вывод о том, что «условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно_сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым в силу ст. 432 ГК и существенных условийданного договора»

ПОРЯДОК И СРОКИ ОПЛАТЫ

Оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительного подряда производится

заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК).

К отношениям сторон, связанным с расчетами по договору строительного подряда, подлежат применению общие положения о порядке оплаты работы по договору подряда (ст. 711 ГК), если иной порядок расчетов не предусмотрен законом или договором строительного подряда. Это означает, что по общему правилу заказчик должен оплатить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачиему результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена предварительная оплатаработ или ее отдельных этапов либо выплата заказчиком авансовых платежей. Таким образом, сторонам договора строительного подряда предоставляется возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в договоре может быть указана как цена работ, так и способы ее определения.

В случае отказа заказчика от оплаты выполненных подрядчиком работ решающее значение приобретает соблюдение подрядчиком установленного порядка сдачи результатавыполненных работ заказчику.