Договор строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст. 740 ГК). Квалифицирующими признаками строительного подряда являются: 1) выполнение работ на объекте, неразрывно связанном с землей; 2) сложность и значимость выполняемых работ, влияющие на прочность и нормальное функционирование здания (сооружения).
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, которая определяет, во-первых, объем и содержание работы и, во-вторых, какие требования предъявляются к работам с точки зрения сложности конструкций, качества, технических характеристик, физических и других параметров. Если подрядчик выполнит дополнительные работы, не уведомив заказчика или не получив положительного ответа, он не вправе требовать их оплаты, за исключением случаев, когда необходимость немедленного выполнения дополнительных работ была обусловлена интересами заказчика (в частности, когда приостановление работ могло привести к гибели или повреждению договорного объекта). Бремя доказывания таких обстоятельств возлагается на подрядчика. Иными словами, подрядчик принимает на себя риск продолжения работ (ст. 743 ГК).
Подрядчик вправе требовать изменения цены также в случае, когда стоимость работ превысила смету более чем на 10% вследствие причин, не связанных с дополнительными работами. Но для этого подрядчик должен доказать, что удорожание произошло в силу не зависящих от него обстоятельств (п. 3 ст. 744 ГК). Для изменения договора по этим основаниям требуется подписание соглашения или соответствующее решение суда.
Смета представляет собой денежное выражение работ, подлежащих выполнению. Для строительного подряда условие о цене является существенным. Договором может быть предусмотрена твердая цена, которая предполагается неизменной на весь период строительства
Стороны договора. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть любое юридическое или физическое лицо.
Заказчик может не обладать достаточными знаниями для надлежащего контроля за качеством работ, поэтому в целях контроля и надзора за строительством он может заключить без согласия подрядчика договор об оказании соответствующих услуг с инженером (инженерной организацией).
Некоторые виды строительно-подрядных работ относятся к числу лицензируемых. деятельность включает выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также работ по ремонту зданий и сооружений. Подрядчик, выполняющий такие работы (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы), должен иметь соответствующую лицензию. Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть признан недействительным.
Подрядчик обязан выполнить работы с надлежащим качеством. Нарушением условий о качестве, в частности, являются: отступление от требований, предусмотренных технической документацией и СНиПами; недостижение показателей, указанных в технической документации (например, производственной мощности). Подрядчик не несет ответственности за незначительные отступления от технической документации, если это не повлияло на качество работы. При реконструкции здания подрядчик отвечает за снижение или потерю его прочности, устойчивости и надежности (ст. 754 ГК).
При установлении на результат работы гарантийного срока, условие о надлежащем качестве считается выполненным, если в течение этого срока результат работы соответствует предъявляемым требованиям. В ст. 755 ГК специально регламентированы особенности гарантии качества по договору строительного подряда.
По общему правилу подрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, и возможность его надлежащей эксплуатации в течение гарантийного срока. Гарантийный срок, установленный законом, по соглашению сторон может быть только увеличен. Гарантийный срок, установленный иными нормативными актами, может быть договором и увеличен, и сокращен. Учитывая сложность строительных работ, закон предоставил сторонами возможность закрепить в договоре обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (ст. 757 ГК). Подрядчик вправе отказаться от выполнения этой обязанности лишь в двух случаях: 1) когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора; 2) если подрядчик не в состоянии устранить недостатки по не зависящим от него причинам.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, правильностью использования им материалов заказчика (ст. 748 ГК). Стороны не вправе включить в договор условие, лишающее заказчика возможности такого контроля.
Обязанности сторон по сдаче и приемке выполненных работ (ст. 753 ГК). Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности результата работ к сдаче, обязан немедленно приступить к его приемке. Он обязан организовать и осуществить приемку за свой счет, если иное не предусмотрено договором.
Сдача-приемка оформляется актом, подписываемым обоими контрагентами. Если одна из сторон отказывается от подписания акта, в нем делается соответствующая отметка и акт подписывается в одностороннем порядке. Односторонний акт считается действительным, за исключением случаев, когда суд признает мотивы отказа от его подписания обоснованными.