Некоторые проблемы развития рынка земли в России
Действующие в настоящее время в России нормативно-правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, другими правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и совершать другие операции, связанные со сменой собственника.
В 2012 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5320,3 тысяч земельных участков общей площадью 43904,4 тыс. га. В 2016 году общая площадь земель, находящихся в рыночном обороте составила 106446,6 тыс. га. Наиболее высокие темпы роста объемов земельного оборота наблюдаются по таким операциям, как купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами, продажа государственных и муниципальных земель, а также продажа прав их аренды. Это означает, что все большая часть земель в России привлекается в хозяйственный оборот инвесторами и пользователями со стороны, во многих регионах происходит активный оборот земельных долей – долей в праве на земельные участки. Таким образом, земельный рынок в России формировался и продолжает развиваться под различными законодательными и административными ограничениями, поэтому, особую важность приобретает исследование институциональных ограничений, сдерживающих земельный оборот.
В соответствии с данными государственного земельного учета по состоянию на 1 января 2007 года земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности — 1580,0 млн. га (92,41 %), в собственности юридических лиц — 6,0 млн. га (0,35 %) и граждан —- 123,8 млн. га (7,24 %). В таблице 4видно, что государство является крупнейшим собственником и участником рынка земли. Здесь следует учитывать, что не все земли государственной собственности в соответствии с земельным законодательством могут участвовать в рыночном обороте.
Таблица 4
Динамика и структура сделок с земельными участками в РФ
Вид операции | Показатели | 2012 г. | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | 2016 г. | Абсо-лютное измене-ние (2015-2016) | Отно-ситель-ноеизмене-ние (2015-2016) |
Аренда государствен-ных и муниципаль-ных земель | Количество сделок, тыс. ед. | 4744,4 | 3729,7 | 3665,6 | 3621,1 | 3737,6 | 116,5 | 3,22 |
Площадь, тыс. га | 43729,1 | 68230,4 | 36569,6 | 53,64 | ||||
Продажа прав аренды государствен-ных и муниципаль-ных земель | Количество сделок, тыс. ед. | 5,7 | 10,7 | 7,2 | 5,9 | 7,1 | 1,2 | 20,34 |
Площадь, тыс. га | 2,7 | 12,1 | 38,2 | 23,3 | 125,0 | 101,7 | 436,48 | |
Продажа государствен-ных и муниципаль-ных земель | Количество сделок, тыс. ед. | 45,3 | 96,9 | 150,8 | 154,7 | 176,8 | 22,1 | 14,29 |
Площадь, тыс. га | 27,3 | 55,0 | 45,5 | 91,4 | 262,8 | 171,4 | 187,53 | |
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | Количество сделок, тыс. ед. | 321,5 | 323,5 | 357,9 | 378,2 | 400,1 | 21,8 | 5,76 |
Площадь, тыс. га | 52,5 | 82,5 | 123,4 | 294,0 | 467,7 | 173,7 | 59,08 | |
Дарение | Количество сделок, тыс. ед. | 27,6 | 30,1 | 32,3 | 31,8 | 43,4 | 11,6 | 36,48 |
Площадь, тыс. га | 6,9 | 13,4 | 27,2 | 57,5 | 70,4 | 12,9 | 22,43 | |
Наследование | Количество сделок, тыс. ед. | 173,3 | 161,3 | 165,2 | 147,7 | 165,8 | 18,1 | 12,25 |
Площадь, тыс. га | 81,5 | 137,9 | 106,2 | 133,8 | 524,4 | 390,6 | 291,93 | |
Залог | Количество сделок, тыс. ед. | 2,5 | 8,8 | 6,4 | 7,5 | 14,4 | 6,9 | |
Площадь, тыс. га | 4,3 | 31,7 | 18,8 | 17,0 | 169,4 | 152,4 | 896,47 | |
Всего сделок | Количество сделок, тыс. ед. | 5320,3 | 4360,9 | 4385,4 | 4346,8 | 4545,1 | 198,2 | 4,56 |
Площадь, тыс. га | 54,61 |
Продажа государственных и муниципальных земельных участков в 2016 году осуществлялась в основном органами исполнительной власти местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые федеральные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2016 г. № 93-ФЗ, другими законодательными актами России и субъектов РФ. В целом площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет тысячные доли процента от их общей площади. Земельные участки покупались гражданами, в основном, для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями — для использования в целях организации промышленного производства. За 2016 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества 128987 земельных участков (16856,6 га), в том числе, в населенных пунктах 124562 участка на площади 16061,0 га, что, по сравнению с 2015 годом, больше на 12,6 тыс. участков. При этом средняя площадь участка, приобретенного в собственность, уменьшилась с 0,23 га до 0,13 га в связи с общим ростом цен на землю и иную недвижимость, а также в связи с ожиданиями увеличения налогов на недвижимость.
За 2016 год в субъектах Российской Федерации было зарегистрировано 400,1 тыс. договоров (467,7 тыс. га) по купле-продаже застроенных и незастроенных земельных участков, как между гражданами, так и организациями. При этом большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (56,2 %, или 224,7 тыс. сделок от общего их числа) и для индивидуального жилищного и дачного строительства (32,6 %, или 130,5 тыс. сделок). Юридическими лицами было реализовано около 18,9 тыс. сделок на площади 199,2 тыс. га. В целом по России количество этих сделок по сравнению с 2015 годом увеличилось на 21,9 тыс. (на 6 %), в свою очередь площадь возросла на 173,8 тыс. га (на 59 %).
В субъектах Российской Федерации функционирование земельного рынка зависит от множества социально-экономических и природных особенностей, уровня развития правовой базы, а также от местных (в том числе и конфессиональных) обычаев. Наиболее интенсивно рынок земли развивается в центральных и южных регионах страны (табл. 5).
Таблица 5
Земельный фонд в Российской Федерации в 2016 году
Федеральный округ | Сделки по продаже земли (%) |
Приволжский | 21,7 |
Южный | 15,6 |
Сибирский | 14,6 |
Уральский | 8,8 |
Северо-Западный | 5,7 |
Дальневосточный | 2,1 |
Как видно из таблицы 5, в 2016 году в Центральном федеральном округе гражданами и организациями было продано 126 тыс. земельных участков (31,5 % от этих сделок в России), в Приволжском — 86,9 тыс. земельных участков (21,7 %), Южном — 62,4 тыс. (15,6 %), Сибирском — 58,4 тыс. (14,6 %), Уральском — 35,2 тыс. (8,8 %), Северо-западном — 22,8 тыс. (5,7 %), Дальневосточном — лишь 8,3 тыс. (2,1 %)[10].
Внутри регионов также наблюдается значительная территориальная дифференциация объемов рыночного оборота земель. Например, в Центральном федеральном округе на Московскую область приходится 30,8 % сделок от общего их числа в округе, в Костромской области этот показатель составляет лишь 2,1 %.
Рынок земли формируется преимущественно вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в этих городах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования земель и других показателей. Следует отметить, что информация о ценах на землю, зафиксированная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены, либо применяется нормативная цена земли, а также используются законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации. Например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга средние зарегистрированные цены на земельные участки составляют 20—50 руб./кв.м при среднем уровне цен, формирующихся под воздействием спроса и предложения на уровне 300—500 руб./кв. м (без учета цен, сложившихся в элитарных поселках, где они выше в сотни раз).
Использование залога земельных участков регламентируется, в основном, Законом Российской Федерации «Об ипотеке». В соответствии с этим законом за 2016 год гражданами и юридическими лицами было заключено с кредитными организациями 14388 договоров о залоге земли площадью 169,5 тыс. га. Удвоение за 2016 год количества залоговых операций и увеличение почти в 10 раз площади заложенных земель является важным показателем стабилизации российской экономики. Положительные сдвиги в развитии ипотеки следует ожидать в ближайшие годы по мере реализации национальных проектов по жилью и сельскому хозяйству.
Особенностью рыночного оборота сельскохозяйственных угодий является то, что большая их часть находится в долевой собственности. На земельные доли трудно распространить в полной мере такой же правовой режим как на другие виды имущества, находящиеся в общей собственности. Это обусловлено спецификой возникновения земельных долей, постоянно меняющимся спектром прав по распоряжению ими, особенностями земли как недвижимости и главного средства производства в сельском хозяйстве.
В условиях изменений состояния земельного фонда России, правового перераспределения земель и развития их рынка необходимо радикальное
Далее отобразим данные экспорта и импорта Российской Федерации (в млн. $ США) в виде таблицы. (см.табл. 3) Таблица 3 Структура и динамика экспорта и импорта в Российской Федерации в 2013-2014 гг. по данным таможенной статистики Млн.$США 2013 год 2014 год 1 2 3 Экспорт всего: 525976 497834 Импорт всего: 315298 286669 Чистый экспорт всего: 210678 211165 Со странами дальнего зарубежья экспорт 452036 433850 Продолжение таблицы 3 1 2 3 импорт 276310 253864 чистый экспорт 175726 179986 Со странами СНГ экспорт 73940 63984 импорт 38988 32806 чистый экспорт 34952 31178 Из них со странами ЕврАзЭС экспорт 40764 36698 импорт 20392 19824 чистый экспорт 20372 16874 прибыльным, государственные дают большой эффект для общественного производства. Загосударственных инвестиций объекты инфраструктуры, научные разработки, необходимая гармоничная структура хозяйства и т.п. В виде финансовый можно определить совокупность экономических его участников по купли-продажи финансовых инструментов и услуг. Функции рынка достаточно Их можно условно на общерыночные, присущие видам рынков, и характерные только финансового рынка. К функциям следует следующие: 1. Организацию финансовых активов до (покупателей, вкладчиков), проявляется через сети различных по реализации финансовых (банков, бирж, компаний, инвестиционных ). 2. Регулирующую функцию, заключается в создании торговли и участия в ней, приоритетов, органов и управления, порядка споров между рынка. 3. Стимулирующую которая заключается в юридических и физических на участие в финансовом путем предоставления им на участие в управлении права на получение права на владение [2] возможности накопления государства «приходят» на рынок не с целью их а с [2] целью прироста, получения прибыли.этом отдельные финансового рынка дать очень норму прибыли, как правило, высокий уровень Трансформация сбережений в позволяет использовать роста общественного те средства, которые бы лежать «в чулках» у или не использоваться в [2] предприятий. Для временно свободные средства должны размещены на депозитных счетах или для приобретения активов. на банковские счета. заключается в том, что доход от инвестиций не [2] получен. Ещё высокий уровень может выражаться в том, в результате неудачных будет утрачен капитал. Риск на себя как финансовых активов, и эмитенты обязательств.рынок выработал собственный механизм от рисков. Этот – операции хеджирования – в условиях нестабильности конъюнктуры, минимизировать от неблагоприятного изменения цен.операций хеджирования в покупке или контрактов с фиксированными с отложенным сроком Этим способом рынок реализует одну свою функцию – минимизации коммерческих рисков. рода операции всё большее делают рынок рискованным и тем повышают привлекательность рынка. на золото, зависят от доллара на валютном ([2] имеется в виду евродоллар): чем «» доллар, тем цены на золото, и денег относят те на которых продаются и рыночные финансовые и финансовые услуги со обращения до одного Это рынок финансовых инструментов, [2] высокой ликвидностью.в эти активы невысокий уровень риска; система на них относительно Свойства финансовых рынка денег предприятиям использовать их формирования портфеля бумаг. или «кэш». Он представляет рынок финансовых на котором заключенные [2] осуществляются в строго короткий период на количество акций в обращении. рынков насчитывается 23, а – около 80. Российский рынок относится к Для развитых рынков характерно до 2,3%. финансовые рынки, практически всех финансового рынка пока незначителен - за фондового. По соотношению и ВВП Россия большинство стран несущественно отставая от США, и Испании. Существенно высокое значение показателя характерно для стран с развитыми рынками ( Австралия, Великобритания, Швейцария), ЮАР, Гонконга и пришлась на рынок - посредством IPO/SPO привлекли на внутреннем 14,7 [2] млрд. долларов, 18 млрд. было на рынке корпоративных На внешних рынках и облигаций российские привлекли еще 47,3 долларов инвестиций. от глобальной экономики, хоть как-то сохранить экономику от разрушения; [2] эмитируют слабую валюту, подверженную [18] или иная организация обязуется денежные средства в размере и на условиях, договором, а заёмщик возвратить полученную сумму и уплатить на неё. Рынок кредитов обеспечивается в РФ коммерческими К [2] числу наиболее банков в России Сбербанк, ВТБ, Возрождение и др. В годы рынок активно развивался.рынка кредитов и структура показаны в 2. крупнейших банков. В то же несмотря на благоприятную [2] многие экономисты озабоченность ухудшения портфеля потребительских что в перспективе привести к возникновению ситуаций у ряда предприятий из-за изменения стоимости их валютных и [2] обязательств. по индексу РТС 80% (американский индекс S&P -45%; немецкий АХ -47%; Nikkei 225 -56В первом полугодии г. на российском рынке [2] наметились признаки ситуации. С февраля постепенная активизация с акциями на вторичном и в последней декаде произошел разворот динамики после падения котировок во второй половине - январе 2016 г. влияние на состояние [2] акций оказала ситуации на внутреннем рынке, повышение на мировых нефтяном и рынках. Однако роста котировок акций было в основном с притоком спекулятивного капитала, в числе иностранного, на акций. Приток инвестиций на отечественный рынок сдерживали ощутимых позитивных в состоянии мировой и экономики неопределенность динамики котировок ценных бумаг.образом, российский акций по-прежнему крайне уязвимым к направления потока портфельных инвесторов и, к возможности новой ценовой коррекции. Наши рекомендации
|