Лекция № 20. Градорегулирование

Динамичный переход России от социалистических принципов расселения к градостроительному маркетингу заставляет более внимательно изучить зарубежный опыт регулирования частных строительных инициатив на городской территории.

Градорегулирование базируется на принципах территориального самоуправления и разделения функций, прав и обязанностей между органами муниципального управления (мэрией, префектурой, руководством муниципальных округов), самоуправления и независимыми агентами развития (застройщиками и инвесторами, владельцами недвижимости).

Международный опыт градорегулирования демонстрирует воз­можности местной администрации уверенно вести переговоры с инвесторами об условиях будущих сделок, заключать перспективные соглашения с застройщиками и консолидировать ресурсы для развития городской среды. Для этого разрабатываются планы развития и правовые документы, определяющие порядок подготовки и согласования архитектурных проектов.

Разрешение на застройку.Любой архитектурный проект в городе начинается с получения разрешения на использование конкретного участка («Планировочное разрешение»). В разных странах этот регламент оформлен различными процедурами: с привлечением экспертов, с опросом соседей, с рассмотрением на архитектурном совете. Второй раз архитектурно-планировочное управление может вмешаться в процесс освоения участка уже на стадии согласования проектного решения. Чем раньше заказчику известны требования к участку, тем проще обеспечить их выполнение.

Пример: регулирование застройки в штате Орегон, США

Американская система градостроительного регулирования опирается в значительной степени на административно-правовые процедуры судебного производства. Это отличает ее от стран, в которых функции ад­министративного контроля принадлежат государству. Постепенно совер­шенствуясь, американская система действительно дает возможность местной администрации уверенно вести переговоры с инвесторами об условиях будущих сделок и заключать перспективные соглашения с будущими застройщиками.

Как и в большинстве штатов США, в штате Орегон существуют четыре основные вида разрешений на освоение территории:

планировочное разрешение (аналог нашего Градостроительного за­дания);

строительное разрешение (разрешение на проведение проектных и строительных работ);

контроль загрязнений

специальные разрешения.

В 1983 г. в штате Орегон был введен ряд поправок в политику пер­спективного планирования и использования земли, цель которых состоит в ускорении процедуры оповещения, спрямлении процесса получения разрешений, экономическом обосновании градостроительной политики.

Законопроект 1983 г. ускоряет процесс согласования за счет снижения требований. До 1983 г. местная администрация должна была подробно утверждать каждый пункт градостроительного задания. Пользуясь этой процедурой, любой проект мог быть подвергнут критике и приостановлен только на основании одного из пунктов задания. После 1983 г. местная администрация смогла выносить заключение о соответствии проекта «в целом», что значительно ускорило процедуру согласования.

Ускорение экономического развития осуществляется за счет прог­нозирования экономических потребностей региона. После 1983 г. все комплексные градостроительные планы должны включать: детальный анализ местной экономики, территориальные резервы для промышленного и гражданского развития, соответствие планов реальным производственным потребностям.

До 1983 г. застройщики и граждане не были уверены в том, что они получат разрешение на строительство, даже в случае соответствия проекта всем требованиям местного законодательства. И даже получив официальное разрешение, они не были уверены в возможности начать строительные работы без претензий со стороны соседей по участку. После 1983 г. прослеживается тенденция к упрощению процедуры согласования проектной документации. Разрабатываются новые стандарты предоставления планировочных идей в виде комплексных схем пространственного зонирования, выполненных на топографической подоснове.

Местное законодательство требует, чтобы суждения по вопросам градостроительного контроля были основаны на «изысканиях». Это означает, что чиновники местной администрации (планировщики) должны ясно указать критерии, которыми они пользовались при принятии решения по заявкам застройщиков. Такое законодательство ставит вполне определенные задачи и дисциплинирует авторов градостроительных планов и программ.

Отвод участка.Перед началом освоения участка будущие застройщики обязаны получить разрешение. С помощью этой процедуры администрация решает три задачи:

• получает информацию о том, какое строительство ведется на территории;

• передает информацию об условиях строительства; ставит в известность о местном законодательстве, законах и нормах.

При рассмотрении заявок на отвод участка органы архитектурно-планировочного управления (АПУ) обязаны рассматривать все весомые соображения по каждому конкретному случаю. На планах градостроительного развития указаны условия освоения участков. «Если актуальный (не просроченный) План развития дает однозначный ответ, то этот факт будет иметь решающий вес при рассмотрении заявки и не рекомендуется еще раз анализировать достоинства утвержденной в Плане развития градостроительной политики. Но и населению не следует поднимать вопрос о новом обсуждении условий предоставления участка, если эти условия уже были предметом обсуждения в период подготовки и составления Плана развития». Для того, чтобы в результате изменения конъюнктуры планы не потеряли свою значимость, они должны быть достаточно гибкими и регулярно пересматриваться. В период подготовки и пересмотра Плана развития власти могут отказаться от рассмотрения круп­ных проектов на том основании, что градостроительная политика находится в стадии пересмотра.