Охрана права собственности на землю

Охрана права собственности на землю представляет собой систему организационных, экономических и пра­вовых мер, направленных на защиту земельных право­мочий государства, других собственников земли.

Она предполагает предупреждение земельных право­нарушений, посягающих на земельные права собствен­ников, а также меры юридической ответственности за правонарушения.

Право собственности на землю защищается от про­тивоправных действий любых лиц, в том числе частных земельных собственников.

К числу нарушений права государственной собственно­сти следует отнести самовольно совершенные сделки с зем­лей: самовольную куплю-продажу, дарение, самовольный обмен земельных .участков и другие действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, самовольный захват земель и са­мовольное строительство, невыполнение собственниками, владельцами и пользователями земли обязанностей использованию земельных участков и др.

Право частной земельной собственности защищаете различными методами и средствами. Гражданское право выделяет защиту права собственности обязательственно-правовыми и вещно-правовыми средствами охраны. Ввиду отставания теории земельного права в части разработок вопросов охраны права частной собственности на землю воспользуемся этой классификацией.

Вещно-правовые средства защиты права собственности состоят в праве собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением право владения. Вещно-правовые средства охраны преследуют цель защиты права собственности в целом или отдельных правомочий собственника.

Обязательственно-правовые средства охраны пре полагают защиту имущественных прав и интересов земельных собственников в различных договорных отношениях, а также в случаях внедоговорного причинение вреда имуществу собственника.

Важное место в системе мер охраны права частной собственности на землю занимают гарантии прав земельных собственников. Они предоставляются при изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд (определены в ст. 68 Кодекса о земле).

ЛЕКЦИЯ №4 ПО ТЕМЕ

«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОСНОВНЫХ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ. АРЕНДА ЗЕМЛИ»

План

проведения лекции:

по теме 4 «Правовое регулирование основных сделок с землей.

Аренда земли»

Время: 2 часа

Цели лекции:

— обучающая:

изучить:

а) понятие, виды и условия действитель­ности сделок с землей;

б) купля-продажа и обмен земельными участками;

в) залог земельного участка;

г) наследование земельного участка;

д) понятие аренды земли;

е) стороны в договоре аренды, их права и обязанности;

ж) расторжение договора аренды земли.

ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ

СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и законодательства области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, однако установлены некоторые ограничения на распоряжение зем­лей. Растет число сделок с земельными участками.

Сделками, согласно ст. 154 ГК, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав обязанностей. Признаки сделок: сделка - правомерное действие, выраженное активным поведением юридичес­кого или физического лица. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением, т.е. таким поведением, которое воспринимается всеми другими лицами (физическими юридическими), как участниками сделки, так и посторонними по отношению к ней.

Сделка представляет собой действие, направленно на возникновение определенного юридического результата, дозволенное нормами права.

Так, в Беларуси в отношении земельных участке разрешаются:

1. купля-продажа;

2. дарение;

3. залог;

4. обмен;

5. аренда;

6. наследование.

Земельные участки могут быть объектами рентных отношений.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 557 ГК).

По форме совершения различают сделки устные и письменные. Сделки, совершенные в письменной форме, могут быть простыми и нотариально удостоверенными.

По числу сторон сделки могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними. Двух- и многосто­ронние сделки именуются договорами. Данное деление по количеству участвующих в них сторон, но не самих участников сделки. На стороне продавца и покупателя может быть несколько лиц, но от этого договор купли-продажи, например, не перестает быть двусторонней сделкой.

К сделкам с землей применимы нормы граждан­ского законодательства. Большое значение имеет деле­ние сделок на консенсуальные и реальные. Если права и обязанности по сделке возникают с момента передачи вещи, то она является реальной. Если же сделка порож­дает юридические последствия с момента соглашения сторон, она - консенсуальная.

Чтобы признать сделку действительной, необходи­мо, чтобы она отвечала требованиям закона.

Сделка является действительной при:

* законности ее содержания,

* дееспособности участников сделки,

* соблюдении требуемой законом формы,

* соответствии волеизъявления участников сделки их действительной воле.

Если хотя бы одно из названных условий отсутству­ет, сделка может быть признана недействительной.

Недействительные сделки обычно делят на:

— оспоримые (или относительно недействительные),

— ничтожные (или абсолютно недействительные).

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными не сами по себе, а только по решению суда (хозяйственного суда). Ничтожные сделки недействи­тельны с самого момента их совершения, даже если ест желание участников сделки и других лиц на их соверше­ние. Такая сделка по общему правилу не порождает ни­каких драв и обязанностей, если обнаружились последствия, предусмотренные ничтожной сделкой, она) признаются незаконными.

Если из содержания ничтожной сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд прекращает ее действие на будущее время.

Сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных как спецификой самого предмета сделки - земельного участка, так и наличием особых требование к сделкам с недвижимостью. Особое значение недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с этим имуществом:

1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам иземлеустройству по месту нахождения земельных участков. Государственная регистрация таких сделок необходима. Она является публичной. Орган) осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сде­лок с ним. Отказ в государственной регистрация права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистра­ции могут быть обжалованы в суд.

2. В процессе совершения сделки не меняется целе­вое назначение земельного участка - предмета сделки.

3. Предметом договора выступает земельный учас­ток. В отдельных случаях предметом выступает часть земельного участка. При совершении сдел­ки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть пред­варительно выделена в самостоятельный земель­ный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

4. Договоры об отчуждении земельных участков фи­зических и юридических лиц подлежат нотари­альному удостоверению по месту нахождения зе­мельного участка.

5. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей мо­жет быть земельный участок установленных за­ранее размеров. Так, гражданин может быть соб­ственником неограниченного числа жилых помещений, может сдавать их по договору найма, использовать для личного проживания членов своей семьи. Что же касается земельных участ­ков, на которых расположена жилая недвижи­мость, то их размеры не могут превышать уста­новленных законодательством норм.

6. Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем переходящих от одного субъекта к другому прав на земельный участок. К новому субъекту прав на землю переходит сово­купность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.

7. При совершении сделок с землей важно учитывать природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.

8. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников независимо от того, кем участников совершена сделка.