Основания прекращения права собственности на землю. Переход права собственности на земельный участок

Право частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь на земельный участок в силу статьи 60 Кодекса о земле прекращается по решению областного, Минского городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда:

• при отчуждении земельного участка лицам, которые в соответствии с Кодексом о земле и иными законодательными актами не могут являться собственниками земельных участков;

• при добровольной передаче земельных участков в государственную собственность;

• при изъятии земельного участка для государственных нужд;

• при ликвидации негосударственного юридического лица Республики Беларусь;

• в случае смерти гражданина и признания наследства выморочным;

• в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю;

• при признании земельного участка бесхозяйным.

Право частной собственности на земельный участок прекращается также при принудительном изъятии земельного участка по постановлению суда:

– при неуплате земельного налога по истечении двух налоговых периодов;

– при использовании земельного участка не по целевому назначению;

– при неиспользовании в течение одного года земельного участка, предоставленного для ведения сельского хозяйства, и двух лет – для несельскохозяйственных целей;

– при признании пустующего жилого дома бесхозяйным и передаче его в собственность соответствующей административно-территориальной единицы, изъятии ветхого жилого дома, не завершённых строительством незаконсервированных жилого дома, дачи у собственника путём выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему исполнительному комитету для продажи с публичных торгов;

– если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него либо в течение иного срока, установленного решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательными актами, не приступили к занятию данного участка;

– если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев либо в течение иного срока, установленного в соответствии с Кодексом о земле (статья 57), после разрушения капитального строения (здания, сооружения), незавершённого законсервированного капитального строения в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия, для строительства и (или) обслуживания которого предоставлялся земельный участок, не приступили к восстановлению разрушенного строения или возведению нового;

– при неосуществлении мероприятий по охране земель;

– при прекращении гражданства Республики Беларусь;

– при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива по истечении одного года со дня прекращения членства в садоводческом товариществе, дачном кооперативе;

– при конфискации земельного участка;

– при несоблюдении наследниками установленного Кодексом о земле (статья 52) срока для обращения в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права частной собственности на земельный участок.

Постановление суда о принудительном изъятии земельного участка за нарушение законодательства об охране и использовании земель, если иное не установлено законодательными актами, принимается на основании материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, собственник земельного участка не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель.

Если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка, Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией подаёт в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок и после вынесения постановления суда о прекращении такого права и государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок гражданина, права частной собственности на земельный участок негосударственного юридического лица Республики Беларусь решает вопрос о дальнейшем его использовании.

Как установлено статьёй 20 Кодекса о земле, земельный участок считается прекратившим существование с момента государственной регистрации прекращения его существования.

При разрушении капитального строения (здания, сооружения) в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия, для строительства и (или) обслуживания которого гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу предоставлялся земельный участок, соответствующее вещное право на земельный участок сохраняется, если гражданин в течение одного года, а индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение шести месяцев после такого разрушения в установленном порядке приступят к восстановлению разрушенного капитального строения или возведению нового. По обоснованному заявлению гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица по решению государственного органа в соответствии с его компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства, этот срок может быть продлён, но не более чем на один год.

Основанием безусловного, не зависимого от волеизъявления сторон, прекращения права собственности на земельный участок является истечение срока пользования данным участком, а также смерть гражданина-землепользователя.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности, в государственную собственность, предусмотренная, к примеру, статьёй 54 Кодекса о земле, не влечёт безусловного прекращения права на данный участок, поскольку с прекращением этого права могут не прекращаться обязанности собственника. В данном случае основанием прекращения права землепользования может служить не отказ сам по себе, как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, т.е. стороной, предоставившей земельный участок.

В силу статьи 267 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят также и права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Земельным законодательством установлено, что при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершённые законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. При переходе прав на капитальные строения, незавершённые законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка.

При этом не требуется решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него при переходе права на расположенное на нём капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершённое законсервированное, к другому лицу (за исключением приобретения этого права по результатам аукциона), если не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение.

При реорганизации юридического лица, у которого земельный участок находится в частной собственности либо аренде, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит и право частной собственности либо аренды на земельный участок.

Содержание права собственности на землю

Право собственности на землю, как и иные права, рассматривается в объективном и субъективном смысле.

Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют экономические отношения по поводу земли, земельные волевые отношения собственности как состояние принадлежности участков земли и содержатся, например, в статье 13 Конституции Республики Беларусь, Гражданском кодексе, статье 12 Кодекса о земле и др. Данные нормы составляют базис права собственности на землю. Вместе с тем нормы института права собственности на землю содержатся и в других отраслях законодательства, целом ряде подзаконных актов и составляют его надстройку. Например, нормы административного, уголовного и других отраслей права гарантируют собственнику земельных участков исполнение им своих правомочий, устанавливают юридическую ответственность за нарушение его прав.

Право собственности на землю в субъективном смысле представляет собой закреплённую за конкретным собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах и одновременно возможность юридической защиты своих прав. В соответствии со статьёй 210 Гражданского кодекса, имеющего несколько большую юридическую силу относительно иных кодексов, в том числе Кодекса о земле, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок – это право владеть, пользоваться и распоряжаться данным участком с имеющимися на них обременениями и соблюдением условий, установленных законодательством и договором либо иными документами, по которым он получен. Таким образом, содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимися в собственности земельными участками.

Право владения землёй – это закреплённая законом за субъектом права возможность фактического и реального обладания земельным участком или определённой частью земельного фонда. Право собственника обладать земельным участком означает его право находиться на нём, беспрепятственно входить на участок, держать его под контролем, запретить или ограничить на него доступ других лиц. Владение землёй осуществляется путём перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре). Право владения земельным участком в натуре (на местности) объективно проявляется в обозначении границ земельного участка (например, установка забора), возведении межевых линий и пограничных знаков, отражаемых в документах государственной регистрации. Собственник имеет право требовать возврата самовольно занятых земельных участков по их принадлежности без возмещения затрат, произведённых за время незаконного пользования (статья 72 Кодекса о земле). Владение землёй всегда носит условный характер, ибо земля неперемещаема и господство на ней небезгранично. Вместе с тем собственник земельного участка не вправе без соответствующих законных оснований изменить целевое назначение земли, перейти, к примеру, на иной вид землепользования.

Право пользования землёй – это установленная законом юридическая возможность хозяйственной либо иной эксплуатации земли, извлечения из неё полезных свойств и качеств для удовлетворения общественных или личных потребностей. Собственник земельного участка осуществляет пользование участком в пределах, установленных законодательством, имеет право использовать для своих нужд находящиеся на участке не только почвенный слой земли, но и общераспространённые полезные ископаемые, торф, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли. При этом, используя землю, находящиеся на земельном участке природные ресурсы, собственник на землю не является собственником минеральных ресурсов, находящихся под землёй. Право пользования землёй осуществляется в двух основных формах: в форме способа, которым допустимо реализовать право собственника, и в форме свободного (но не произвольного) хозяйствования на земле путём, к примеру, возведения на участке в установленном порядке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений (статья 69 Кодекса о земле). Вместе с тем свободное пользование землёй по существу означает обязанность землепользователя не нарушать права других землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков, в том числе арендаторов, эффективно использовать земельные участки, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей деятельности и проч. Эти установления содержатся, в частности, в статье 210 (п. 3) Гражданского кодекса, в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые законом интересы других лиц.

Право распоряжения землёй – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка. Такой возможности лишён, к примеру, владелец-несобственник в тех случаях, когда он является арендатором данного земельного участка. Право распоряжения землёй осуществляется в двух основных формах: во-первых, путём изменения юридического статуса земельного участка (например, продажа собственником своего земельного участка) либо путём изменения состава лиц, являющихся собственниками земельных участков (например, вследствие изъятия земельных участков согласно установлениям статьи 66 Кодекса о земле либо обмена земельных участков между субъектами права собственности); во-вторых, путём изменения фактического состояния земель и их правового режима (например, придача земельному участку статуса сельскохозяйственного угодья в случае освоения его под пастбище; снос промышленных строений и сооружений и последующая распашка освободившегося участка влечёт за собой прекращение статуса земель промышленности и приобретение статуса угодья сельскохозяйственного назначения).

Кроме того, некоторыми авторами выделяется правовая и вещественная форма распоряжения землёй [См., например: Ерофеев, Б. В. Земельное право: учебник для вузов / Б. В. Ерофеев; под ред. акад. Г. В. Чубукова. – М. : Новый Юрист, 1998. – С. 106–167; Станкевич, Н. Г. Земельное право: учеб. пособие / Н. Г. Станкевич. – Минск : Книжный Дом, 2003. – С. 120–121]. Правовая сторона распоряжения землёй заключается в том, что собственник вправе продать земельный участок, заложить его, передать в дар, завещать по наследству, сдать в аренду, передать другому лицу в бесплатное пользование. Вещественная форма распоряжения землёй выражается в праве собственника необратимо изменить назначение земли – произвести застройку земельного участка, перепланировку ландшафта, затопление участка при строительстве водохранилища, перевести в установленном порядке земли из одной категории в другую (посадка леса на пашне, раскорчёвка леса под сельскохозяйственные угодья) и др. Вместе с тем право собственника земли коренным образом изменить назначение своего участка и его вещественную природу существенно ограничивается законодательством.