Договор купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи предприятия

1. Договор купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Признаки: двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Предмет: недвижимое имущество (земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.).

Стороны:продавец и покупатель. На стороне и продавца, и покупателя могут выступать любые лица – физические и юридические. Продавцом недвижимости является собственник этой недвижимости.

Форма: заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ценанедвижимости является существенным условием договора. Онадолжна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается не заключенным.

Продавец обязан: 1.передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника в отношении данного имущества.

2.пере­дать имущество, соответствующее условиям договора купли-продажи о ка­честве недвижимости.

Обязанности покупателя: оплата имущества, а также принятие имущества по передаточному акту и регистрация перехода права собственности.

Права покупателя: 1.потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. 3. Право требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистра­ции и может не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Договор купли-продажи предприятия.

По договору продажи предприятия, продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не имеет права передавать другим лицам.

Признаки: двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Форма договора: письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами, момент перехода права собственности подлежит государственной регистрации. К договору прилагают акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора и перечень всех долгов (обязательств) предприятия.

Стороны:продавец и покупатель (граждане и организации, которые осуществляют предпринимательскую деятельность).

Предмет – предприятие, в которое входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, долги, права, требования, товарный знак, знак обслуживания и другие исключительные права.

Цена предмета договора продажи предприятия определяется согла­шением сторон.

Предмет и цена – существенные условия договора.

Срок, так же как и цена, в договоре продажи предприятия устанав­ливается соглашением сторон.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

Право собственности на предприятие непосредственно после его передачи покупателю должно быть зарегистрировано.

Обязанности продавца: 1.передать в собственность покупателя предприятие как имуществен­ный комплекс. 2.передать предприятие как имущественный комплекс, свободный от прав тре­тьих лиц на него.3. передать имущество в нужном количестве и соответствующего качества.

Права продавца:вправе отказаться от передачи предприятия, если покупатель отказывается подписать передаточный акт.

Обязанно­сти покупателя: 1.оплата полученного по договору продажи предприятия.2. уведомлять кредиторов о покупке предприятия и неуклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Права покупателя:вправе требовать уменьшения покупной цены, в случаях предусмотренных зак-вом.

10. Договор дарения: понятие, стороны, предмет, форма, содержание. Ограничение и запрещение дарения.

Договора дарения - договор, по которому одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Признаки договора дарения: односторонний, безвозмездный, реальный и консенсуальный, предмет- имущество, передача имущественного права, освобождение от обязанности, стороны- даритель(не м.б недееспособный(опекун, попечитель от имени своих подопечных)Одаряемый(не м.бгос.служ при выполнении своих обязанностей.)-все субъекты), форма – письменная.

Запрещение дарения

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает установленного законодательством пятикратного размера базовой величины:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, – их законными представителями;

2) работникам организаций здравоохранения, учреждений образования, учреждений социального обслуживания, иных аналогичных организаций – гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими в них образование, супругами и родственниками этих граждан;

3) исключен;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Законодательными актами могут быть установлены иные запреты дарения государственным должностным или приравненным к ним лицам либо иностранным должностным лицам в связи с исполнением служебных (трудовых) обязанностей, за исключением сувениров, вручаемых при проведении протокольных и иных официальных мероприятий.

Ограничения дарения

Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательством не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 256 ГК.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

11. Договор ренты: понятие, предмет, форма, содержание. Обеспечение рентного обязательства.

Договор ренты - договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Признаки: односторонний (после передачи имущества плательщику ренты получатель не несет никаких обязанностей), возмездный, реальный (обязанность выплачивать ренту у плательщика возникает только после передачи ему в собственность имущества), предмет(имущество + сама рента), стороны(получатель ренты – ФЛ неком. ЮЛ, плательщик – ФЛ,ЮЛ), форма(обязательное нотариальное удостоверение, а если недвижимое имущество – гос. Регистр.), виды(постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением).

Обеспечение выплаты ренты

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

12. Пожизненная рента. Пожизненное содержание с иждивением.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Сроки выплаты пожизненной ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.