Организация жилищно-коммунальных услуг

Жилье является одной из демографически обусловленных потребностей. Цель жилья сохранение физического и психического здоровья в преемственности поколений для реализации каждым членом семьи генетически обусловленного потенциала. В соответствии с этими целями должна строиться архитектура управления жилищным фондом, в том числе и организационная форма.

В настоящее время в сфере жилищно-коммунального управления и хозяйствования функционируют несколько орга­низационных форм: муниципальные унитарные предприятия (ДЕЗы), товарищества собственников жилья (кондоминиумы), жилищные кооперативы и фонды, частные управляющие ком­пании, коммерческие организации, потребительские общества. По отношении к диапазону услуг, развитию и расширению жилого фонда эти формы подразделяются на три группы:

1. ГУПы и МУПы, ТСЖ (кондоминиумы), жилищные кооперативы и фонды, частные управляющие компании осу­ществляют работу по выполнению собственных услуг и оплате услуг естественных монополистов, по сбору платежей и опре­делению подрядчиков для проведения ремонтов зданий, поме­щений, инженерных коммуникаций и благоустройства терри­торий. Эти организации решают одностороннюю задачу - обеспечение платных жилищно-коммунальных услуг (рис.8).

2. Коммерческие организации (акционерные общества, коммандитные товарищества и др.) осуществляют работу по всему диапазону коммунальных услуг и привлекают средства сторонних инвесторов для реализации коммерческих проектов (использование нежилых помещений в производственных и торговых целях, строительство гаражей, объектов бытовых и культурно-развлекательных услуг и т.п.). Основной целью имеют получение прибыли, а значит возникают лишние из­держки.

3. Потребительские общества (потребительские коопера­тивы и союзы) осуществляют работу по всему диапазону ком­мунальных услуг, реализуют различные рентабельные проекты, из доходной части которых производится приобретение, рекон­струкция и расширение жилой площади пайщиков - членов по­требительского общества. При объединении в ПО производите­лей и получателей услуг (тепло-водо, энергоснабжение; канали­зация; уборка мусора, благоустройство и проч.) минимизирует­ся оплата услуг, поскольку из денежных потоков в соответствии с действующим законодательством исключаются 100 % налога на добавленную стоимость и налога на прибыль. Положительную роль играют возможности ПО данные законодательством о потребительской кооперации: привлечения средств и кредито­вания пайщиков без необходимости лицензии Банка России, создание фондов для внутреннего потребления, безналогового перераспределения имущества и обмена услугами между пай­щиками, использования сэкономленных от уплаты налогов средств для легального возврата в оборот пайщиков-юридических лиц (материальная помощь, безвозмездное поль­зование имуществом, оказание производственных услуг обес­печивающих получение пайщиком доходов), выплаты компен­саций в целях снижения давления жилищно-коммунальных платежей на бюджеты пайщиков, гарантированного владения своим паем с наследованием и с возможностью управления им, создания кооперативных участков потребительского общества при пайщиках-юридических лицах, дающих возможность ис­пользования преимуществ общества, формирования неделимых фондов для защиты основного имущества от конфискации и изъятия его из производственного процесса недобросовестными пайщиками ранее требуемых сроков.

Немаловажно, что членами жилищного потребительского общества, в отличие от ТСЖ, наряду с собственниками могут быть наниматели и арендаторы жилья с внесением в качестве пая вместо жилой собственности иных материальных и нема­териальных активов (движимое и недвижимое имущество, ак­ции, ценные бумаги, права и т.п.). Если в пайщики ПО вклю­чить обслуживающие организации, можно добиться экономии на издержках и снизить тарифы на коммунальные услуги (рис.9). К тому же, в жилищно-коммунальной сфере ПО может стать не только непосредственным участником, но и новым кредитно-финансовым институтом жилищно-коммунального и инвестиционно-строительного рынка, обладающим законода­тельно закрепленными преимуществами.

Рис 8. Существующая схема работы ЖКХ

ü Государственные, частные, коммерческие и прочие струк­туры, которые обслуживают жилищно-коммунальное хозяйст­во за плату и, как пайщики ПО, имеют право использовать имущество (в том числе деньги) находящееся в фондах ПО.

Рис. 9. Предлагаемая схема работы ЖКХ.

3.1.3. Организация привлечения и оборота средств при строи­тельстве жилья для пайщиков

Программа привлечения и оборота средств при строитель­стве жилья может реализоваться в рамках одного или несколь­ких потребительских обществ (рисунки 10 и 11). При исполь­зовании нескольких ПО, одно потребительское общество объ­единяет юридических лиц, выполняющих программу строи­тельства жилья: строительные организации, административные организации по месту строительства, банк и прочие. Другие потребительские общества объединяют потребителей жилья: юридических и физических лиц.

Финансирование строительства жилья производится за счет средств потребителей. С этой целью выпускаются векселя "Квадратный метр". Векселя эмитирует первое (строительное) потребительское общество, ремитентами (первыми векселе­держателями) векселей являются другие ПО. Каждый вексель дает право на получение в собственность 1 кв. метра общей площади жилых построек. Номинал векселя указывается как рублевый эквивалент стоимости 1 кв. метра жилья. Векселя передаются другим потребительским обществам по договорам о приобретении векселей. Срок погашения векселей - по предъявлению, но желательно не ранее, чем через три месяца от даты составления.

Потребительские общества занимаются распространением векселей "Квадратный метр" среди своих пайщиков. Распро­странение векселей может осуществляться с использованием элементов многоуровневого маркетинга. С программой и свя­занными с ее осуществлением вопросами целесообразно по­требителей знакомить на специально проводимых семинарах с последующим вступлением в потребительское общество и за­ключением договора о приобретении векселей. Кроме того, на семинаре приводятся сведения об объектах строительства и условиях выполнения заключаемых договоров. В условиях до­говоров отражаются пожелания пайщика в отношении качест­ва и других характеристик жилья.

Вносимая пайщиками в потребительское общество сумма состоит из двух частей - номинальной стоимости векселей по договору об их приобретении в ПО и суммы паевого взноса. По мере покупки новых векселей пайщик обязан пропорцио­нально их номиналам пополнять свой паевой взнос.

Векселя передаются пайщикам по бланковому индоссаменту потребительского общества.

Общая сумма номиналов векселей составляет в начале осу­ществления программы сумму контракта на строительство, а затем пополняется в соответствии с внесенными пайщиками средствами.

Погашение векселей "Квадратный метр" производится путем предоставления в собственность предъявителя векселей соот­ветствующего количества общей площади жилых помещений. Погашение векселей возможно и деньгами, но это должно быть невыгодным для пайщика.

В программе можно предусмотреть Наблюдательный Совет, состоящий из авторитетных известных в обществе людей.

Программой предусматривается использование отдельных квартир в форме долевой собственности тех пайщиков, кото­рые набрали недостаточно квадратных метров для оформления на них отдельного жилья. Квартиры, оформленные в долевую собственность нескольких пайщиков, могут сдаваться в аренду или заселяться одним из пайщиков с выплатой сумм их стои­мости и процентов по ним. В случае если пайщик приобрел недостаточное количество квадратных метров до окончания строительства, программой предусматривается их замена на квадратные метры нового объекта в количестве соответствую­щем их реальной стоимости.

Дополнительные возможности участников программы "Квадратный метр":

• по мере приближения окончания строительства проис­ходит удорожание векселей и их можно продать по большей стоимости;

• векселя можно обменять на кв. м другого объекта внут­ри ПО (с доплатой и без доплаты;

• возможность накапливать заработанные средства в виде векселей;

• система предусматривает сохранение валютного экви­валента;

• возможность потребителям выбрать для себя наиболее выгодные условия участия в программе:

• заработать на этом деньги при небольших вложениях; купить жилье по низким ценам при больших вложениях;

• при оплате квартиры в размере 50-75% общей площади иметь возможность закрепить ее за собой и достраивать по индивидуальному заказу;

• в лице системы ПО иметь юридическую защиту и га­рантии как пайщику, в отличие от индивидуального вкладчика в строительство.

Схема самого инвестирования в строительство выглядит примерно следующим образом:

1. Начало строительства.

Строительство производится на средства паевого фонда путем долевого участия (если возможно заключение такого договора), предоставления займа или авансирования пайщика-строителя. Пайщик-строитель может иметь при этом обычный взнос по условиям Устава, если нет целесообразности в дру­гом взносе (имущественные права и пр. для исключения ст.40 НК РФ, предоставления гарантий и пр.). Но этот имуществен­ный взнос предназначен не для распределения между пайщи­ками, а для возврата Застройщику.

Учитывается себестоимость строительства.

* 2. В течение строительства.

Затраты Общества списываются через целевые фонды.

Общество содействует пайщикам в заключении догово­ров долевого участия (в момент когда это возможно) на при­обретение готовых квартир между пайщиками и Застройщи­ком. Договора могут заключаться по окончании строительства.

3. Окончание строительства.

Средства Общества оплаченные Застройщику по договору займа и/или долевого участия учитываются при расчетах пай­щиков по условиям заключенных ими договоров с Застройщи­ком в счет возврата паевых взносов пайщикам. При наличии у Общества договора долевого участия применяется цессия на пайщиков

Остаток паевого взноса пайщика исчисляется как:

изначальный паевой взнос - израсходованные и списанные суммы - себестоимость

3.2. Потребительская кооперация в организации некото­рых видов деятельности

Очень эффективной деятельностью ПО является обслу­живание коммерческих оборотов коммерческих и некоммерче­ских организаций путем разработки и внедрения механизмов хозяйственных расчетов основанных на потребительской коо­перации.

На протяжении более полутора десятков лет с начала раз­вития предпринимательства в СССР, а впоследствии затем и в России, большинству наших инициативных граждан довелось испытать удовольствие от работы во всех организационно-правовых формах предприятий и организаций. Первые коопе­раторы под воздействием политических, силовых и журнали­стских кругов в сознании общества запечатлелись лишь с не­гативной стороны: рвачи, хапуги, нувориши на горе народа. Что, в общем, имело место быть на самом деле и создавалось целенаправленно. Наши коммерческие организации не могут существовать вне пределов криминального поля, успешно возделанного госу­дарственными чиновниками, отчего добросовестному пред­принимателю, который чтит ГК и УК РФ, как представляется на первый взгляд, нет места в существующем деловом мире. Однако, это лишь на первый взгляд. Приспособиться к работе государственной «прессовочной машине» все-таки можно. Более внимательное изучение ГК РФ дает добросовестному предпринимателю сильный импульс для уважения родного государства и его законодателей, которые оставили ему дос­таточную возможность работать независимо и правильно: это соответствующие статьи ГК, НК РФ и федеральный закон «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ». И если вы сделали свой выбор в пользу созда­ния вашего предприятия, фирмы или холдинга в виде потре­бительского общества или с его участием, то это правильный выбор, который позволит вам использовать опыт практиче­ского кооперативного движения и решить поставленные пе­ред собой задачи по производству, продвижению и реализа­ции своих целей не перегружая себя и свое предприятие бре­менем поиска средств по взаимодействию с фискальными ор­ганами. Вы сможете почувствовать, как легко становится жить деловому человеку и его организации без нарушений за­конодательства, без затратных поблажек силовиков и фиска­лов, без разнообразных и разносторонних «наездов» и «ма­сок-шоу». Финансовые механизмы, присущие ПО, настолько привлекательны, что становится неловко даже думать о левой двойной бухгалтерии и черной кассе. Оптимизация всех уровней хозяйственной и финансовой деятельности позволяет интенсивно и постоянно развиваться, обновляя основные фонды и совершенствуя технологию; реинвестировать при­быль в свой бизнес, не прибегая к сохранению капитала за рубежом, обогащать экономику и социальную сферу своей Родины, а не забугорных офшоров и штатов.

Применение механизмов финансово-хозяйственной деятель­ности потребительской кооперации дает и такие жизненно-важные результаты, которые не выражаются в цифрах:

• легализация оборотов имущества и денежных средств;

• отсутствие надобности некоторых видов лицензиро­вания, кассовых аппаратов;

• повышение инвестиционной привлекательности объ­ектов и предприятий;

• защита имущества (особенно производственных ком­плексов) от нереальных аппетитов кредиторов;

• прозрачность в движении средств;

• упрощение хозяйственной схемы и схемы управле­ния;

• ликвидация недостатков в вопросах защиты прав по­требителя;

• защита интересов трудовых коллективов и руководи­телей подведомственных организаций.

И хотя сложно говорить о макроэкономических схемах и моделях применения потребкооперации, но достаточно впе­чатляет эффективность их применения по разработанной кон­цепции развития одной из крупных компаний сотовой связи: при существующих налоговых платежах около 11,5 миллионов долларов США в квартал есть возможность сэкономить до 8 миллионов долларов США, т.е. до 75% налоговых издержек, не нарушая законодательства. Мы не рассматриваем указан­ные в этом комментарии суммы как дополнительный «карман­ный» заработок предпринимателей, но эти средства могут пой­ти на снижение цен для потребителя (на борьбу с ложными ценами (как вариант применить термин безнравственный произвол), создание целевых общеполезных фондов, содейст­вующих развитию самоуправления, которое в настоящее время пытается организовать наше государство.

3.2.1. Организация дисконтной системы торговли или предос­тавления услуг для пайщиков

Основой дисконтной системы розничной торговли или предоставления услуг для пайщиков является ПО, в состав которого входят как физические, так и юридические лица (рис.12). Целью данной схемы является предоставление скидок не за счет недополученного дохода, а за счет снижения и экономии издержек предприятия - источника товаров и услуг. В качестве юридических лиц-учредителей ПО целесообразно включить местную администрацию, кредитно-финансовую организацию (банк) и организацию розничной торговли (магазин) или предоставляющую услуги. Пайщики -физические лица представляют собой обслуживаемое в дисконтной системе население. Процедура вступления в ПО предусматривает подачу заявления и оплату вступительного взноса и минимального паевого взноса. Пайщику выдается документ о его членстве в потребительском обществе (возможно в виде пластиковой карты). Между потребительским обществом и пайщиком - организацией розничной торговли (магазином) или предоставляющей услуги заключается договор о предоставлении скидок при приобретении товаров (услуг) пайщиками ПО. Скидки пайщику предоставляются при предъявлении документа о его членстве в потребительском обществе.

Для осуществления вышеуказанной схемы предлагается обеспечить каждого пайщика документом о членстве в виде пла­стиковой карты по предъявлении которой ему будет предостав­ляться скидка. Пластиковые карты потребительского общества (далее - дисконтные карты) могут использоваться для получения скидки в системе розничной торговли (продуктами питания, ТИП, мебелью, бытовой техникой и т.п.), в области оказания ус­луг (бытовых, авторемонтных, образовательных, физкультурно-оздоровительных и прочее), в клубных структурах.

Дисконтные карты распространяются на предприятии путем создания при нем отдельного ПО или кооперативного участка. Далее, с помощью различных информационных приемов, в об­щество привлекаются пайщики, для которых действует или от­дельная касса или все кассиры являются представителями ПО.

Организация расчетов может происходить в двух вариан­тах. По первому варианту, в оставшейся, за исключением сум­мы скидки, части стоимости приобретаемых товаров пайщик-покупатель расплачивается в организации наличными деньга­ми. При этом используемая в организации ККМ должна по­зволять пробивать на чеках сумму скидки, надпись "Пайщик", "Скидка" или другое подобное. По второму варианту, средства пайщика, необходимые для оплаты стоимости продукции и услуг, включая его некоммерческие взносы в ПО, передаются пайщиком представителю ПО (либо кассиру ПО) согласно вы­данному им счету-поручению. Впоследствии, ПО расплачива­ется с предприятием за пайщиков безналичным расчетом.

Данной схемой предусмотрено разделение себестоимости товаров и услуг и других имущественных интересов пайщи­ков-предприятий их работников, поставщиков и партнеров, что позволяет покрыть затраты предприятия, а из сэкономлен­ных средств предоставить реальную скидку пайщику и сфор­мировать общественно полезные фонды для совместного ис­пользования членами ПО. За счет сформированных фондов ПО может оказывать своим пайщикам - юридическим и физи­ческим лицам различные услуги, материальную и финансовую помощь.

Рис. 12 Примерная схема дисконтной системы.