Право собственности на недвижимость, включая землю

Право собственности – определенная совокупность полномочий, принадлежащих лицу-правообладателю.

Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежит пять основных полномочий:

• право пользования вещью;

• право извлечения доходов;

• право распоряжения вещью;

• право владения вещью;

• право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

В странах общего права (Англия, США, Канада и др.) считается, что собственнику принадлежит “набор прав”:

• право владения;

• право пользования;

• право распоряжения;

• право залога;

• право завещания;

Полное (абсолютное) право собственности – наиболее полная степень владения недвижимым имуществом; однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и, соответственно, не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав.

В отличие от полного права собственности, частичное право собственности подразумевает обладание только частью “набора прав”.

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) РФ собственник вправе совершать в отношении приндлежащего ему имущетсва следующие действия:

• отчуждать собственность другим лицам;

• передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

• отдавать имущество в залог;

• распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Право собственности возникает:

• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

• при реорганизации юридического лица;

• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Право собственности прекращается, если собственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества.

Отказ от собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собстсвенника недопустимо, кроме случаев, предусмотренных ГК РФ.

Виды прав на недвижимость, подлежащие оценке

Оценщик определяет стоимость собственности как физического объекта, а также все связанные с ней права. Особую актуальность это приобретает при оценке объектов недвижимости.

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав: см. статью 21 ТК:

· право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);.

· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

· сервитут (статьи 274, 277);

· право хозяйственного ведения (статья 294) и право опе-ративного управления имуществом (статья 296);

· иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской Федерации.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.

Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.

Основные характеристики вещного права на имущество:

· право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

· при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;

· права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского Кодекса РФ.

Оценка прав собственности

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответствии со ст. 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», следовательно, муниципальная собственность не является государственной.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.