Оценка стоимости недвижимости при оценке стоимости компании затратным подходом.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом включает несколько этапов:

1) Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;

2) Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

1) Прямых издержек (материалы, зарплаты, амортизация и проч.);

2) Косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров, бухгалтеров, юристов, оплату лицензий и проч.

3) Предпринимательского дохода – сумма, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

3) Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта;

Функциональное устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.

Технологическое устаревание – форма функционального устаревания, потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации;

Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

4) Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом;

5) Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

· Методом сравнительной единицы – 1) на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы на какую-либо единицу; 2) норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания; 3) Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта;

· Методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты) – 1) здание разбивается на отдельные элементы; 2) расчет расходов для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки; 3) суммирование поэлементных затрат;

· Индексным способом оценки – осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений:

Метод разбиения – заключается в учете всех видов износа (устранимый и неустранимый физический и функциональный, экономический). Износ может оцениваться по элементам, экспертным методом (физический), как средневзвешенная величина (функциональный), методом парных продаж и методом капитализации рентных потерь (экономический);

Метод срока жизни – И = ВС * ЭВ / ЭЖ, где И – износ, ВС – восстановительная стоимость, ЭВ – эффективный возраст, ЭЖ – срок экономической жизни.

20. Оценка стоимости нематериальных активов при расчете стоимости предприятия (бизнеса) методами затратного подхода.

НМА – активы:

· Не имеющие материально-вещественной структуры;

· Идентифицируемые от другого имущества предприятия;

· Используемые в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд предприятия;

· Используемые в течение длительного периода времени (свыше 12 месяцев);

· Способные приносить экономические выгоды (доход) в будущем;

· Имеющие надлежаще оформленные документы, подтверждающие существование самого актива и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.

НМА можно подразделить на 3 группы:

· Объекты интеллектуальной собственности (ОИС), представляющие исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности (права на объекты промышленной собственности, технические решения, которые не обеспечены патентной защитой, объекты авторского права и смежных прав);

· Организационные расходы (расходы, связанные с образованием ЮЛ, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников учредителей в УК);

· Деловая репутация (гудвилл) предприятия.

Два метода:

· Метод стоимости создания;

· Метод выигрыша в себестоимости.

Метода стоимости создания:

1) Оцениваем затраты на создание или приобретение НМА (стоимость замещения или стоимости восстановления). Зс = Сумма ((Затраты на разработку + Затраты на правовую охрану)*(1+Рентабельность)*К приведения к одному моменту времени);

2) Рассчитываем коэффициент, учитывающий моральное старение объекта. Кмс = 1 – Т срок использования объекта по охранному документу / Т срок действия охранного документа;

3) Рассчитываем остаточную стоимость. С ост = Зс * Кмс.

Метод выигрыша в себестоимости. Рассчитываем сумму экономии (выигрыш в себестоимости) и умножаем на PVIFA исходя из срока использования НМА и ставки дисконтирования.