Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстано­вительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстано­вительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удель­ный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют сле­дующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.3

Вариант Объекты-аналоги
Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб
есть есть 10 550 нет нет 7 400 есть есть 6 900 нет есть 6 400
есть есть 10 700 нет нет 7 550 есть есть 7 050 нет есть 6 550
есть есть 10 850 нет нет 7 700 есть есть 7 200 нет есть 6 700
есть есть 11 000 нет нет 7 850 есть есть 7 350 нет есть 6 850
есть есть 11 150 нет нет 8 000 есть есть 7 500 нет есть 7 000
есть есть 11 300 нет нет 8 150 есть есть 7 650 нет есть 7 150
есть есть 11 450 нет нет 8 300 есть есть 7 800 нет есть 7 300
есть есть 11 600 нет нет 8 450 есть есть 7 950 нет есть 7 450
есть есть 11 750 нет нет 8 600 есть есть 8 100 нет есть 7 600
есть есть 11 900 нет нет 8 750 есть есть 8 250 нет есть 7 800
есть есть 12 050 нет нет 8 900 есть есть 8 400 нет есть 7 950
есть есть 12 200 нет нет 9 050 есть есть 8 600 нет есть 8 100
есть есть 12 350 нет нет 9 200 есть есть 8 750 нет есть 8 250
есть есть 12 500 нет нет 9 350 есть есть 8 900 нет есть 8 400
есть есть 12 650 нет нет 9 500 есть есть 9 050 нет есть 8 550
есть есть 12 800 нет нет 9 650 есть есть 9 200 нет есть 8 700
есть есть 12 950 нет нет 9 800 есть есть нет есть 8 850
есть есть 13 100 нет нет 9 950 есть есть 9 500 нет есть 9 000
есть есть 13 250 нет нет 10 100 есть есть 9 650 нет есть 9 150
есть есть 13 400 нет нет 10 250 есть есть 9 800 нет есть 9 300
есть есть 13 550 нет нет 10 400 есть есть 9 950 нет есть 9 450
есть есть 13 700 нет нет 10 550 есть есть 10 100 нет есть 9 600
есть есть 13 550 нет нет 10 400 есть есть 9 950 нет есть 9 450
есть есть 13 700 нет нет 10 550 есть есть 10 100 нет есть 9 600
есть есть 13 850 нет нет есть есть 10 250 нет есть 9 750

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант Объекты-аналоги
Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб
есть есть 14 000 нет нет 10 850 есть есть 10 400 нет есть 9 900
есть есть 14 150 нет нет 11 000 есть есть 10 550 нет есть 10 050
есть есть 14 300 нет нет 11 150 есть есть 10 700 нет есть 10 200
есть есть 14 450 нет нет 11 300 есть есть 10 850 нет есть 10 350
есть есть 14 600 нет нет 11 450 есть есть 11 000 нет есть 10 500
есть есть 15 250 нет нет 12 200 есть есть 11 750 нет есть 11 250
есть есть 15 600 нет нет 12 500 есть есть 12 050 нет есть 11 550
есть есть 15 800 нет нет 12 750 есть есть 12 200 нет есть 11 700
есть есть 15 950 нет нет 12 900 есть есть 12 350 нет есть 11 850
есть есть 16 100 нет нет 13 050 есть есть 12 500 нет есть 12 000
есть есть 16 250 нет нет 13 200 есть есть 12 550 нет есть 12 050
есть есть 16 400 нет нет 13 350 есть есть 12 700 нет есть 12 200
есть есть 16 550 нет нет 13 500 есть есть 12 850 нет есть 12 350
есть есть 16 700 нет нет 13 650 есть есть 13 000 нет есть 12 500
есть есть 16 850 нет нет 13 800 есть есть 13 150 нет есть 12 650
есть есть 16 000 нет нет 13 950 есть есть 13 300 нет есть 12 800
есть есть 17 150 нет нет 14 100 есть есть 13 450 нет есть 12 950
есть есть 17 300 нет нет 14 250 есть есть 13 600 нет есть 13 100
есть есть 17 450 нет нет 14 400 есть есть 13 750 нет есть 13 250
есть есть 17 600 нет нет 14 550 есть есть 13 900 нет есть 13 400
есть есть 17 750 нет нет 14 700 есть есть 14 050 нет есть 13 550
есть есть 17 900 нет нет 14 850 есть есть 14 200 нет есть 13 700
есть есть 18 050 нет нет 15 000 есть есть 14 350 нет есть 13 950
есть есть 18 200 нет нет 15 150 есть есть 14 500 нет есть 14 000
есть есть 18 350 нет нет 15 300 есть есть 14 650 нет есть 14 150

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант Объекты-аналоги
Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб
есть есть 18 500 нет нет 15 450 есть есть 14 800 нет есть 14 300
есть есть 18 650 нет нет 15 600 есть есть 14 950 нет есть 14 450
есть есть 18 800 нет нет 15 750 есть есть 15 100 нет есть 14 600
есть есть 18 950 нет нет 15 900 есть есть 15 250 нет есть 14 750
есть есть 19 100 нет нет 16 050 есть есть 15 400 нет есть 14 900
есть есть 19 250 нет нет 16 200 есть есть 15 550 нет есть 15 050
есть есть 19 400 нет нет 16 350 есть есть 15 700 нет есть 15 200
есть есть 19 550 нет нет 16 500 есть есть 15 850 нет есть 15 350
есть есть 19 700 нет нет 16 650 есть есть 16 000 нет есть 15 500
есть есть 19 850 нет нет 16 800 есть есть 16 150 нет есть 15 650
есть есть 20 000 нет нет 16 950 есть есть 16 300 нет есть 15 800
есть есть 20 150 нет нет 17 100 есть есть 16 450 нет есть 15 950
есть есть 20 300 нет нет 17 250 есть есть 16 600 нет есть 16 100
есть есть 20 450 нет нет 17 400 есть есть 16 750 нет есть 16 250
есть есть 20 600 нет нет 17 550 есть есть 16 900 нет есть 16 400
есть есть 20 750 нет нет 17 700 есть есть 17 050 нет есть 16 550
есть есть 20 900 нет нет 17 850 есть есть 17 200 нет есть 16 700
есть есть 21 050 нет нет 18 000 есть есть 17 350 нет есть 16 850
есть есть нет нет 18 150 есть есть 17 500 нет есть 17 000
есть есть 21 350 нет нет 18 300 есть есть 17 650 нет есть 17 150
есть есть 21 500 нет нет 18 450 есть есть 17 800 нет есть 17 300
есть есть 21 800 нет нет 18 750 есть есть 18 100 нет есть 17 600
есть есть 21 950 нет нет 18 900 есть есть 18 250 нет есть 17 750
есть есть 22 100 нет нет 19 050 есть есть 18 400 нет есть 17 900

Продолжение таблицы 2.2.3

Вариант Объекты-аналоги
Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки , тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб
есть есть 22 250 нет нет 19 200 есть есть 18 550 нет есть 18 050
есть есть 22 400 нет нет 19 350 есть есть 18 700 нет есть 18 200
есть есть 22 550 нет нет 19 500 есть есть 18 850 нет есть 18 350
есть есть 22 700 нет нет 19 750 есть есть 19 000 нет есть 18 500
есть есть 22 850 нет нет 19 900 есть есть 19 150 нет есть 18 650
есть есть 23 000 нет нет 20 050 есть есть 19 300 нет есть 18 800
есть есть 23 150 нет нет 20 200 есть есть 19 450 нет есть 18 950
есть есть 23 300 нет нет 20 350 есть есть 19 600 нет есть 19 100
есть есть 23 450 нет нет 20 500 есть есть 19 750 нет есть 19 250
есть есть 23 600 нет нет 20 650 есть есть 19 900 нет есть 19 400
есть есть 23 750 нет нет 20 800 есть есть 20 050 нет есть 19 550
есть есть 23 900 нет нет 20 950 есть есть 20 200 нет есть 19 700
есть есть 24 050 нет нет 21 100 есть есть 20 350 нет есть 19 850
есть есть 24 200 нет нет 21 250 есть есть 20 500 нет есть 20 000
есть есть 24 350 нет нет 21 400 есть есть 20 650 нет есть 20 150
есть есть 24 500 нет нет 21 550 есть есть 20 800 нет есть 20 300
есть есть 24 650 нет нет 21 700 есть есть 20 950 нет есть 20 450
есть есть 24 800 нет нет 21 850 есть есть 21 100 нет есть 20 600
есть есть 24 950 нет нет 22 000 есть есть 21 250 нет есть 20 750
есть есть 25 050 нет нет 22 150 есть есть 21 400 нет есть 20 900
есть есть 25 200 нет нет 22 300 есть есть 21 550 нет есть 21 050
есть есть 25 350 нет нет 22 450 есть есть 21 700 нет есть 21 200
есть есть 25 500 нет нет 22 600 есть есть 21 850 нет есть 21 350
есть есть 25 750 нет нет 22 750 есть есть 22 000 нет есть 21 500
есть есть 25 900 нет нет 22 900 есть есть 22 150 нет есть 21 650
есть есть 26 050 нет нет есть есть 22 300 нет есть 21 800

Таблица 2.2.4

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)

Территориальный пояс Объем зданий в м3
до 1000 до 5000 до 10 000 свыше 10 000
а б в г
21,0 15,4 12,6 7,4
22,1 16,2 13,3 7,7
23,1 16,9 13,9 8,1
24,2 17,7 14,5 8,5
26,3 19,3 15,8 9,2
37,8 27,8 22,8 13,2
42,0 30,9 25,3 14,7
44,1 32,4 26,5 15,4
56,8 41,7 34,1 19,8

Таблица 2.2.5

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.2.4)

Конструктивные элементы а б в г
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки и колонны
3. Перекрытия и покрытия
4. Кровли
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренние сантехнические и элек­тротехнические работы
9. Прочие работы
Итого

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к це­нам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэф­фициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объ­ектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на при­обретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты со­ставляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По ре­зультатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каж­дого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Наименование элементов здания Износ конструктивного элемента объекта
1. Фундаменты
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия
4. Крыши
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Санитарно-технические и электро­технические сети
9. Прочее

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам не­движимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести сле­дующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стои­мость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.7

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.7

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4
                 

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4

Продолжение таблицы 2.2.8

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4
                 

Продолжение таблицы 2.2.8

Вариант Затраты, тыс. руб.
Мероприятие 1 Мероприятие 2 Мероприятие 3 Мероприятие 4

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влия­ния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земель­ного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.

Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных ре­зультатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (опреде­ление согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по част­ным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществ­ленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное ко­личество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хоро­шем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен ис­пользоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освое­ния подобным образом.

Наши рекомендации