Жилая недвижимость, как объект купли-продажи

Глава 1

Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

Понятие договора купли-продажи жилого помещения. Природа договора.

На сегодняшний день одним из самых распространенных договоров является договор купли-продажи. Содержание, отдельные виды, а также регулирование отношений, возникающих из этого договора, определяются в главе 30 ГК РФ. На мой взгляд, самым слаборазвитым видом договора является договор купли-продажи жилого помещения, который определяется в параграфе о продаже недвижимости, и регулируется только одной статьей – 558. В связи с этим, необходимо дать более четкое понятие данного вида договора и выявить его соответствующие характеристики.

Каждый современный человек хотя бы раз в жизни сталкивался с необходимостью заключения договора купли-продажи жилого помещения. Данный акт с виду кажется простым соглашением между сторонами: продавцом и покупателем, но имеет множество юридических тонкостей и нюансов.

Понятие договора продажи жилого помещения можно вывести из общего понятия о договоре купли-продажи, а также исходя из положений статьи 558 ГК РФ. Тогда, договор купли-продажи жилого помещения будет иметь следующее определение: это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и получить за него определенную денежную сумму.

Теперь необходимо разобраться в юридической природе рассматриваемого договора.

В научной и юридической литературе укоренилось, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальность договора означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Данная модель договора является общей для всех видов договора купли-продажи и не может изменяться соглашением сторон. От реального договора он отличается тем, что реальный договор считается заключенным с момента передаче соответствующей вещи.

Однако, несмотря на общие положения, договор купли-продажи жилого помещения является ни консенсуальным, ни реальным. Он не может быть консенсуальным, так как его заключение связано не только с достижением согласия по всем существенным условиям, но и ещё с государственной регистрацией (Ст.558, часть 2 и Ст.164 ГК РФ). Соглашение по всем существенным условиям – это также и условие для его государственной регистрации. При отсутствии таких условий влечет за собой отказ в государственной регистрации.[2] Государственная регистрация является основанием для приобретения юридической силы соглашения сторон. Это одна из особенностей данного договора.

Кандидат юридических наук, Болтанова Елена Сергеевна, наравне с реальным и консенсуальным выделяет ещё один вид договоров, - региструмальные (от лат. Registrum – регистрация).[3] Это такие договоры, которые считаются заключенными с момента их регистрации. И к таким договорам Болтанова относит купли-продажа предприятия, квартиры, жилого дома, части жилого дома или квартиры.

Отсюда можно сделать вывод, что договор купли-продажи жилого помещения является скорее региструмальным, чем консенсуальным. Однако консенсуальность этого договора не исключается.

Далее, необходимо разобраться в элементах договора купли-продажи жилого помещения. Но прежде чем, говорить об этом, нужно более подробно разобраться в понятии объекта данного договора.

Жилая недвижимость, как объект купли-продажи.

Гражданский кодекс РФ не дает определение «жилая недвижимость», однако вместо этого он использует другой термин – «жилое помещение». Отражение этого термина мы находим в главе 18 ГК РФ, в статье 288. И жилое помещение в этой статье представляет собой помещение, предназначенное для проживания граждан, и не предназначенное для размещения промышленных производств, за исключением случаев, когда такое помещение может быть переведено в нежилое помещение в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.[4] Однако, на мой взгляд, данное определение не раскрывает всей характеристики всех объектов им обозначенных. Поэтому, чтобы не уточнить все имеющиеся аспекты, необходимо обратиться, прежде всего, к жилищному законодательству, поскольку именно оно дает нам более полное определение термина «жилое помещение». Но прежде чем это сделать, для начала рассмотрим иные определения «жилое помещение» в других нормативных актах и словарях.

Итак, энциклопедический словарь говорит, что жилое помещение – это помещение, предназначенное для проживания. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с его назначением.[5]

Жилое помещение – это объект права собственности или иных вещных прав.[6]

Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.[7]

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.[8]

Жилое помещение – это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодных для постоянного и временного проживания.[9]

Жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.[10]

Жилое помещение, как объект договора найма, - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.[11]

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.[12]

Исходя из всего этого, можно сделать вывод о том, что в зависимости от того, объектом каких отношений являются жилые помещения, закон тем самым отделяет жилые помещения от других объектов недвижимости. К примеру, если жилое помещение является объектом найма тогда, когда оно соответствует «пригодности для постоянного проживания граждан». Объектом купли-продажи жилое помещение будет являться тогда, когда оно будет соответствовать критерию «предназначенности для проживания людей». Разнородность этих двух вышеперечисленных «требований» состоит в том, что помещение является пригодным тогда, когда оно может быть фактически использовано для постоянного проживания. Понятие предназначенность здесь понимается не как сам факт длительности проживания людей, а как его изначальное назначение, отраженное в проектной документации и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на основании кадастрового и технического учета. Именно из этого изначального назначения (функциональности) и выводятся конструктивные, санитарно-гигиенические и технологические требования, которые предъявляются к жилому помещению, и, в итоге, к определению статуса помещения, как жилое или нежилое.

Оценка жилья, как пригодного или непригодного для проживания людей, осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", где приведены показатели, которые содержат технические и санитарные требования, обеспечивающие проживание человека в жилом помещении в таких условиях, которые не вредят его здоровью. Этим требованиям должны соответствовать жилые помещения.

«Предназначенность помещения для жилищных целей − это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан».[13]

Помимо термина «жилое помещение» в законодательстве употребляется также термины «жилище» и «недвижимость в жилищной сфере». Равнозначны эти понятия или нет, полагаю, необходимо выяснить для дальнейшего усвоения информации, касающейся терминологии, для более точного определения жилого помещения.

Недвижимость в жилищной сфере это такое недвижимое имущество, которое включает в себя земельные участки, а также находящиеся на них жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, пристройки, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях для постоянного и временного проживания. Наряду с этим термином, употребляется также термин «жилище» и приравнивается к нему. Отсюда следует вывод, что понятие «жилое помещение» значительно уже понятий «жилище» и «недвижимость в жилищной сфере». Поэтому, многие юристы, рекомендуют ввести термин «жилая недвижимость», которая поможет избежать некоторые проблемы.

Проблема состоит в дифференцировании недвижимости на жилую и нежилую, которая порождает проблемный вопрос соотношения понятий «здание» и «помещение». Некоторые считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение». Другие считают, что помещение является самостоятельным объектом недвижимости. Остальные допускают оба варианта. В соответствии с законодательством (строительными нормами), помещение представляет собой «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».[14] Здесь именно строительные конструкции являются частями здания, а не помещения. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ рассматривает жилое помещение как самостоятельный объект недвижимости наряду со зданиями, строениями, сооружениями и нежилыми помещениями.

Отсюда можно сделать вывод, что правильнее всего применять термин «жилая недвижимость» нежели «жилое помещение», поскольку второе включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения, отсюда следует, что оно применимо только к отношениям найма. Жилая недвижимость же включает в себя земельный участок, подсобные помещения (а также иные вспомогательные), сооружения, элементы общего имущества многоквартирного дома, обслуживающие жилые помещения и т.д. Другими словами, употребление данного термина позволяет рассматривать объекты как имущественный комплекс.

В итоге, жилая недвижимость как объект купли-продажи – это строение или его часть, достроенное и принятое законом в эксплуатацию, предназначенная для проживания людей, а также связанное с земельным участком, имеющим границы и подлежащее техническому и кадастровому учету, включающее жилые помещения, удовлетворяющие жилищные потребности людей.