Финансирование проекта
Реализация нашего проекта будет осуществляться посредством финансирования, которое носит название проектного. Этот тип финансирования использует метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов посредством финансового инжиниринга. Финансовый инжиниринг в свою очередь основан на займе под денежные потоки, создаваемые только самим проектом, и является сложным организационным и финансовым мероприятием по финансированию и контролю исполнения проекта его участниками.
Одним из участников финансирования нашего проекта будет государство, а именно, министерство экономического развития Калининградской области, которое напрямую заинтересовано в строительстве хостела, так как это привлечет иногородних и иностранных студентов, а также туристов, что поспособствует экономическому развитию нашего края. Таким образом, предполагается финансирование в рамках частно-государственного партнерства.
Когда проект реализуется на условиях проектного финансирования, в нем задействованы как минимум три участника:
1) проектная компания. Она создается специально для разработки проекта, отвечает за его реализацию и обычно не имеет ни финансовой истории, ни имущества для залога. Именно использование проектной компании является главной отличительной особенностью проектного финансирования. Ответственность и риски по инвестированному капиталу не возлагаются на проверенное и солидное предприятие, а, как и финансирование, сложным образом распределяются между участниками процесса и регулируются набором контрактов и соглашений. В нашем проекте инжиниринговая организация является проектной компанией.
2) инвестор. Он вкладывает средства в собственный капитал проектной компании. Инвестор, с одной стороны, редко ограничивается лишь денежными вкладами и получением прибыли, а с другой стороны, особенно когда инвесторов несколько, их вложения вообще могут заключаться не в финансовых вливаниях. Такие инвесторы инициируют проект, создают проектную компанию и в той или иной форме рассчитывают извлекать выгоду из ее успешной деятельности.
3) кредитор. Помимо того, что проектная компания, получающая кредит, не имеет ни залогов, ни поручителей в традиционном понимании этих терминов, доля заемного капитала в проектном финансировании значительно выше, чем в обычных корпоративных кредитах и средняя сумма, предоставляемая кредитором, составляет 70-80 % всех капитальных затрат проекта. В качестве кредитора предполагается привлечение банков, расположенных на территории Калининградской области, а именно, Сбербанка и Инвестбанка, которые отличаются надежностью, приемлемыми процентами по кредитам, а также наличием целевых программ кредитования строительства.
| Рисунок 5. – Распределение финансовой нагрузки |
Есть возможность того, что инвестор не сможет сам обеспечить финансирование своей доли проекта. В этом случае он может создать акционерное общество, и выпусть акции, которые будут обращаться на рынке. Таким образом, за счет привлечения новых акционеров, будет осуществляться финансирование.
9. Расходы и доходы в период эксплуатации
Структура доходов.
Наш хостел будет иметь несколько источников дохода, который будет меняться в зависимости от сезона:
· сдача в наём комнат
Сдача в наём комнат будет являться основным доходом хостела, дифференциация цен в зависимости от вместимости номера: от 2500 до 5000 рублей в месяц за койко-место.
· ресторан – столовая
Следующим по значимости источником дохода будет ресторан-столовая. Для студентов будет предусмотрена столовая, которая совместит в себе вкусную домашнюю еду с низкими ценами. А туристам будет предложен ресторан с разнообразным меню и уютным интерьером. Для ресторана предусмотрен отдельный вход, поэтому посещать его могут не только постояльцы хостела, но и все желающие.
· предоставление услуг прачечной
На цокольном этаже в хостеле будет располагаться платная прачечная. Стоимость обработки 1 кг белья (стирка, сушка, глажение): для студентов - 30 руб, для туристов - 40 руб
· платная автостоянка
Во дворе хостела будет находиться открытая платная автостоянка, стоимость использования которой будет составлять 100 руб в неделю. Для работников хостела парковочные места предоставляются бесплатно.
· предоставление различных платных услуг
Доход будет приносить также и предоставление таких услуг, как прокат белья, полотенец, утюгов и других бытовых принадлежностей.
· размещение рекламы на фасаде здания.
Эта услуга касается не постояльцев хостела, а юридических или физических лиц, которые будут заинтересованы в размещении своей рекламы на фасаде здания. Стоимость такой услуги – 10 000 рублей в месяц.
Структура расходов.
В себестоимость услуг хостела в первую очередь включаются расходы на формирование и содержание номерного фонда, а также расходы на материально-техническое обслуживание хостела. К прямым затратам относятся следующие расходы:
· материальные затраты и расходы на оплату труда работников, отчисления на социальные нужды, расходы по контролю и повышению качества услуг, их надежности и экологической безопасности, а также устранению выявленных недостатков услуг
· затраты по оплате энергии, водоснабжения, отопления, интернета, телефонной связи
· расходы на рекламу (целенаправленное информационное воздействие на потребителя для продвижения услуг на рынке сбыта)
· расходы на благоустройство и уборку прилегающих к гостиничному комплексу территорий
· расходы на поддержание основных средств, объектов инженерной инфраструктуры в рабочем состоянии, а также обслуживающих их машин и механизмов, включая ремонт и техническое обслуживание
· расходы на обеспечение выполнения санитарно-гигиенических требований, противопожарной и сторожевой охраны и других специальных требований, предусмотренных правилами технической эксплуатации
· затраты на обеспечение нормальных условий труда и техники безопасности, в том числе расходы на проведение медосмотров и инструктажей
· налоги, сборы, платежи и иные установленные законодательством отчисления
· отчисления на страхование имущества
10.Структура рисков проекта
Риски проекта делятся на:
1. Технические
2. Внешние
3. Организационные
4. Управленческие
К техническим рискам относятся риски связанные с техническими требованиями, технологией, сложностями взаимодействия, производительностью и надежностью, требованиями к качеству. При реализации проекта строительства хостела это риски внезапных и непредвиденных событий, наносящих вред сооружаемому строительному объекту, а именно: риск повреждения, уничтожения или похищения строительной техники, сооружений, временных построек, находящихся на строительной площадке; риск нанесения в результате проведения строительных работ ущерба третьим лицам; риск выявления в период гарантийной эксплуатации недостатков в строительном объекте; риск повреждения или уничтожения строительной и специальной техники; риск выхода из строя спецтехники, используемой на строительной площадке; риск повреждения, уничтожения или похищения имущества строительной организации, не задействованного в процессе строительства; риски, связанные со здоровьем и трудоспособностью работников предприятия.
К внешним рискам относятся риски, связанные с подрядчиками и поставщиками, координацией участников, рыночной конъюнктурой, поведением заказчиков (инвесторов), погодными условиями, политической обстановкой (таможенная политика, экономическая политика, налоговая политика) и т.п.
В рамках реализации нашего проекта, прежде всего, могут возникнуть риски связанные с подрядчиками и поставщиками. Например, может иметь место несоблюдение условий контрактов.
Изменение рыночной конъюнктуры может существенно повлиять на реализуемый проект. В частности, на рынке могут появиться новые конкуренты, что, возможно, повлечет за собой убытки.
Погодные условия влияют в основном на осуществление строительных работ.
Необходимо принимать во внимание возможность возникновения так называемых «катастроф», то есть событий, при которых реализация проекта прекращается, и денежные потоки на последующих шагах становятся нулевыми. Примером может быть разрушительное землетрясение или национализация объекта без компенсации собственникам.
Кроме того, стоит учитывать политическую обстановку, как в России, так и во всем мире, так как это существенно влияет на приток иностранных иммигрантов. Экономическая политика государства также может повлиять на реализацию проекта. Так как значительная часть средств необходимых для реализации проекта будет являться заемной, то, прежде всего, стоит выделить риск изменения процентной ставки. Принимая во внимание особое положение Калининградской области в составе РФ, можно сделать вывод, что политические риски относятся к одним из самых значимых рисков нашего проекта.
К организационным рискам относятся риски, связанные с организационной сложностью, ресурсами, финансированием, установлением приоритетов.
Очень важными для учета при реализации нашего проекта являются риски, связанные с ресурсами и финансированием. Перебои в поступлении необходимых на определенном этапе ресурсов, а также изменение стоимости ресурсов может привести к сдвигу сроков реализации проекта.
Риски, связанные с финансированием, могут возникнуть как при незначительных финансовых затруднениях, так и при банкротстве кредитора.
К управленческим рискам относятся риски, связанные с оценкой проекта, планированием, контрольными процедурами, коммуникациями.
Риски этого вида могут возникнуть при некорректной работе проектной группы: при неправильной оценке длительности проекта, при допущении ошибок при вычислении расходов и доходов проекта, неправильном планировании работ проекта, неправильном проведение процедур, необходимых для запуска хостела и т.д.
| Рисунок 6. – Структура рисков проекта |
11.Оценка и методы минимизации рисков
Все описанные выше риски влияют на такие характеристики проекта, как стоимость, продолжительность, содержание и качество. Чтобы свести это влияние к минимуму, нужно использовать некоторые меры, обеспечивающие адаптацию проекта к меняющейся среде.
Разные риски оказывают влияние на характеристики проекта в разной степени, причем возникновение каждого из них возможно с разной вероятностью. Так как в рамках реализуемого проекта мы не располагаем возможностями объективной оценки степени влияния рисков и вероятности их возникновения, то примем некоторые субъективные предположения. Предположим, что на основе известных степени влияния и вероятности мы получили некую оценку значимости учета каждого из описанных рисков. В соответствии с этой оценкой риски расположились от самого значимого к самому незначительному следующим образом:
1. риск несоблюдения подрядчиками условий контракта
2. риск перебоев в поставках ресурсов
3. риск финансовых затруднений или банкротства кредиторов
4. риск изменения цен на ресурсы
5. риск выявления в период гарантийной эксплуатации недостатков в строительном объекте
6. риск изменения рыночной конъюнктуры
7. риск повреждения, уничтожения или похищения строительной техники или сооружений, находящихся на строительной площадке
8. риск повреждения или выхода из строя спецтехники
9. риск некорректной работы проектной группы
10. риск изменения экономической политики государства
11. риск неблагоприятных погодных условий
12. риск изменения политики государства в сфере иммиграции
13. риски, связанные со здоровьем и трудоспособностью работников предприятия
14. риск катастрофы
15. риск повреждения, уничтожения или похищения имущества строительной организации, не задействованного в процессе строительства
16. риск нанесения в результате проведения строительных работ ущерба третьим лицам
Когда имеется оценка значимости рисков, нужно определиться со способами их преодоления. Существует три основных метода минимизации проектных рисков: распределение рисков, резервирование средств и страхование.
Первый метод заключается в распределении рисков между участниками проекта с тем, чтобы увеличить количество «параллельных звеньев в системе» и снизить вероятность ее отказа. При этом ответственным за конкретный риск назначается участник проекта, у которого есть возможность точнее и качественнее контролировать данный риск. Таким образом, в рамках реализации нашего проекта ответственным за технические риски будет менеджер по строительству, ответственность за внешние риски возьмет на себя менеджер по маркетингу, за организационные риски будет отвечать финансовый менеджер, а риски связанные с управлением будут под контролем руководителя. При этом в соответствии с организационной структурой менеджеры названных отделов и сами отделы будут связаны посредством образования команд.
Метод резервирования средств заключается в том, что для покрытия непредвиденных расходов создаются резервы. При этом затраты на резервы должны быть всегда меньше расходов, необходимых для преодоления сбоев в реализации проекта в случае возникновения риска. При реализации нашего проекта планируется образовать некоторые резервы для преодоления рисков, возникновение которых наиболее вероятно, что позволит оперативно реагировать на их появление. Это такие риски, как риск неблагоприятных погодных условий, риск некорректной работы проектной группы, риск несоблюдения подрядчиками условий контракта, риск перебоев в поставках ресурсов, риск финансовых затруднений или банкротства кредиторов, риск изменения цен на ресурсы, риск выявления в период гарантийной эксплуатации недостатков в строительном объекте, риск изменения рыночной конъюнктуры.
Минимизация оставшихся рисков будет осуществляться с использованием третьего метода, то есть страхования. Причина тому заключается в том, что при наступлении этих рисков, скорее всего, окажется невозможным преодолевать их только собственными силами.
12.Хостел «Amber»
Для начала нужно сказать о том, что наш хостел мы решили назвать «Amber». С английского это слово переводится как «янтарь» и обеспечит ассоциацию хостела с Калининградской областью. Резонный вопрос: «Почему бы не назвать «Янтарь»?» Отвечаем. С использованием слова янтарь итак называется множество калининградских организаций, а мы хотели бы, с одной стороны выделиться на их фоне, а с другой указать на ориентацию хостела, в том числе, на иностранных постояльцев.
Следующим пунктом считаем нелишним осветить конкурентную среду, в которой находится наш хостел. В Калининграде на данный момент функционирует 3 хостела, предназначенных для туристов. Каждый из этих хостелов занимает не более одного этажа, то есть они не ориентированы на большое количество постояльцев. Вместе с тем цены в этих хостелах составляют примерно 500 – 700 рублей за место в день. Таким образом, хостел «Amber» отличается в первую очередь тем, что будет ориентирован не только на туристов, но и на студентов. Кроме того, его вместимость будет значительно больше вместимости существующих хостелов. Мы рассчитываем, что за счет этого удастся сократить постоянные издержки на одного постояльца, а значит существенно снизить цену.
Так каким же будет наш хостел? Проведем для вас небольшую экскурсию по нему. Входим через главный вход и попадаем в уютный холл. Слева от нас стойка ресепшен, а также пара диванчиков и журнальный столик. Справа видим две стеклянные двери, приглашающие нас одна - в ресторан (имеется также вход с улицы), другая – в столовую.
Заглянем для начала в ресторан. Он ориентирован на посетителей, которые пришли отдохнуть и расслабиться, никуда не торопятся, и могут позволить себе простые, но изысканные блюда ресторана. Играет приятная спокойная музыка, свет мягкий и теплый, пахнет кофе.
Теперь отправимся в место, любимое всеми живущими в хостеле студентами – в столовую. Здесь светло и тоже распространяются всякие кулинарные запахи. В отличие от ресторана, в столовой шумно, так как время как раз обеденное. Здесь самообслуживание. Набор блюд стандартный, без изысков, но все всегда свежее, вкусное, а цены низкие. Поэтому в столовой всегда много посетителей.
Теперь давайте посмотрим, что находится на других этажах хостела. Этажи со второго по девятый в целом аналогичные. На каждом из них расположено по два блока комнат: один блок – это одно-, двух-, трех- и четырехместные комнаты для студентов, а также кухня, душ и туалет. Второй блок – одно-, двух-, трех- и шестиместные комнаты, душ и туалет для туристов.
Немного отличается третий этаж. Здесь помимо обычных комнат есть специальная комната, где студенты могут заниматься учебой. В этой комнате стоят столы и стулья, а также действует строгое правило: «Соблюдайте тишину!», - поэтому ее назвали «Silent room» или «Комната тишины». Нужно сказать, что эта комната очень популярна и никогда не пустует, ведь всем иногда хочется тишины. Не будем им мешать, пойдем дальше.
Спустившись на цокольный этаж, мы попадаем в прачечную, где как студенты, так и туристы могут за умеренную плату постирать свои вещи. Кроме того, на этом этаже находятся различные складские и технические помещения, а также узлы различных коммуникаций. Самые главные места хостела мы посетили. Экскурсия закончена!
В заключении, хочется сказать, что мы надеемся создать в хостеле такую атмосферу, чтобы все постояльцы чувствовали себя комфортно. Пусть для тех, кто остановится у нас на пару ночей, «Amber» станет приятным воспоминанием, а для тех, кто будет жить здесь подолгу - настоящим домом.
Список используемых источников:
1. Управление проектом. Основы проектного управления : учебник / кол. авт.; под ред. проф. М.Л. Разу. — М.: КНОРУС, 2006.
2.Шеремет А. Д., М: МГУ, 2000 Полное методическое руководство по ведению управленческого учета в организациях России.
3.Пятенко С.В. 9 основ менеджмента. – СПб.: Питер, 2004. – 608 с.
4.Бушуев С.Д., Морозов В.В. Управление закупками в проектах. К.:Укр.ИНТЭИ, 1999.Т.1,.2.
5. Виленский П. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика : учеб.-практ. пособие / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк. М. : Дело, 2001. 832 с.
6. «Стоимостные оценки проекта» Майкл Ньюэлл, журнал «Директор информационной службы» №2, 2002
7. http://www.sovnet.ru/ - сайт ассоциации управления проектами
8. http://www.tour-info.ru/show_ctg/23/22/ - Хостелы Калининградской области
9. http://www.gov39.ru/ - сайт правительства Калининградской области
10. http://www.sberbank.ru/kaliningrad/ru/ - сайт Сбербанка в Калининградской области
11. http://www.investbank.ru/ - сайт Инвестбанка
12. http://www.rgs.ru/ - сайт страховой компании «РОСГОССТРАХ»
13. http://www.newkaliningrad.ru/ - сайт «Новый Калининград»
14. http://www.fms39.ru/ - сайт Управления ФМС по Калининградской области
15. http://www.diplomilirist.ru – сайт «Бухгалтерский учет»
Приложение 1
Рабочая модель СДР
Проект строительства хостела
1. Проектные работы
1.1 Управление проектом
1.1.1 Разработка плана
1.1.1.1 Планирование управления качеством
1.1.1.2 Планирование управления стоимостью
1.1.1.3 Планирование управления продолжительностью
1.1.1.4 Планирование управления рисками
1.1.2 Формирование команды проекта
1.1.2.1 Руководитель проекта
1.1.2.2 Специалист по технологиям проектного менеджера
1.1.2.3 Финансовый менеджер
1.1.2.4 Менеджер по строительным и отделочным работам
1.1.2.5 Менеджер информационного отдела
1.1.2.6 Менеджер по маркетингу
1.1.3 НИР
1.1.3.1 Исследование целевого рынка
1.1.3.2 Исследование конкурентов
1.2 Оформление документов
1.2.1 Заключение договоров и контрактов
1.2.1.1 По вопросам финансирования
1.2.1.1.1 Частные инвесторы
1.2.1.1.2 Кредиторы
1.2.1.1.3 Государственные инвесторы
1.2.1.2 По вопросам подряда
1.2.2 Документы, разрешающие строительство
2. Строительные работы
2.1 Здание
2.1.1 Подготовка площадки
2.1.1.1 Расчистка
2.1.1.2 Огораживание
2.1.1.3 Выравнивание
2.1.2 Закупка материалов
2.1.3 Возведение здания
2.1.3.1 Фундамент
2.1.3.2 Возведение несущих стен
2.1.3.3 Возведение межкомнатных стен
2.1.3.4 Сооружение крыши
2.1.4 Проведение коммуникаций
2.1.5 Установка дверей и окон
2.2 Работы на прилегающей территории
2.2.1 Закупка и поставка материалов
2.2.2 Строительство тротуаров и подъездных путей
2.2.3 Строительство автостоянки
2.2.4 Озеленение
2.3 Отделочные работы
2.3.1 Дизайн
2.3.1.1 Комнат
2.3.1.2 Холла
2.3.1.3 Ресторана
2.3.1.4 Других помещений
2.3.2 Отделка и мебелирование
2.3.2.1 Комнат
2.3.2.2 Холла
2.3.2.3 Ресторана
2.3.2.4 Других помещений
3. Работа с кадрами
3.1 Найм
3.1.1 Обслуживающий персонал
3.1.1.1 Хостела
3.1.1.2 Ресторана
3.1.2 Работники функциональных областей
3.1.2.1 Финансовый отдел
3.1.2.2 Кадровый отдел
3.1.2.3 Административный отдел
3.1.2.4 Отдел маркетинга
3.2 Обучение нанятых работников
4. Завершение проекта
4.1 Сдача в эксплуатацию
4.1.1 Проверка на соответствие стандартам качества
4.1.2 Прием первых постояльцев
4.2 Подведение итогов и анализ результатов
| Рисунок 7. – Рабочая модель СДР |
