Оценка эффективности и риска инвестиционных проектов.
Современный рынок недвижимости Московского и других регионов России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.
Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников. Согласно существующим стандартам девелоперский проект эффективен, если его рентабельность не ниже 30 %.
При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам — выручку от реализации возведенной недвижимости.
Расчет коммерческой эффективности проекта основывается, как правило, на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.
Что касается рисков инвестиционного проекта, то любое подобное начинание является рискованным, так как действует во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.
Риски инвестиционного проекта — это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их — значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.
Существуют качественная и количественная оценки рисков.
Качественный анализ означает выявление всех возможных рисков в соответствии с существующей классификацией:
макроэкономические риски (общеэкономическая ситуация в стране);
социально-политические риски (изменение политической ситуации, законодательства);
финансовые риски (движение финансовых потоков);
маркетинговые риски (общая ситуация на рынке и позиционирование);
производственные риски (строительно-монтажные работы);
деловые риски (взаимоотношения с партнерами);
операционные риски (ошибки в управлении и контроле);
риски события (форсмажор).
В процессе анализа необходимо руководствоваться тремя основными правилами: выделять простые риски, учитывать зависимые и независимые риски, понимать, какие риски являются устранимыми, а какие — неустранимыми.
Для анализа причины возможных рисков необходимо собрать большую информацию из разных источников: финансовой отчетности, маркетинговых исследований, схем организационно-управленческой структуры и др. Затем нужно разработать систему мер по нейтрализации и минимизации рисков — таких, как:
создание резервов на непредвиденные расходы;
проведение маркетинговых исследований, которые позволяют приблизить прогноз объемов и цен продаж к реальности;
страхование;
включение в договоры с контрагентами дополнительных условий, которые позволяют переложить риск на других лиц или распределить его.
При проведении качественного анализа лучшим считают метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.
Количественный анализ рисков выражается в формализации результатов качественного анализа и определении степени общего риска девелоперского проекта.
На практике чаще всего используют два метода: анализ чувствительности и анализ сценариев.
Анализ чувствительности заключается в поочередном изменении значений определенных проектных переменных и проверки их влияния на результаты проекта (например, изменение площади объекта, стоимости строительства, цены продаж, появление дополнительных обременений и т. д.).
В итоге выявляют наиболее важные факторы риска проекта. Частный случай анализа чувствительности — анализ безубыточности, который показывает взаимосвязь объема строительства, себестоимости и прибыли. Смысл его состоит в том, чтобы определить объем реализации, при котором инвестор уже не несет убытки, но еще не имеет прибыли.
В случае сценарного подхода значения нескольких проектных переменных варьируются, в результате чего удается создать альтернативный вариант проекта.
Как правило, разрабатывают три сценария проекта: оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный.
Проект принимают, если результаты всех трех сценариев положительны, и отвергают, если они отрицательны. В других случаях необходимо провести доработку проекта.
Оценивать риски необходимо постоянно — как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту.