Определение вида стоимости
Существует несколько способов определения стоимости объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода – достижение обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.
Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке недвижимости.
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, как много готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.
В рамках доходного подхода могут быть использованы следующие методы: метод валовой ренты; метод прямой капитализации; традиционная техника ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда.
Применение каждого метода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых действий при оценке недвижимости является расчет полученных и прогнозирование будущих доходов.
Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов:
¨ наличие потока денежных средств (текущие денежные поступления);
¨ экономия на налогах;
¨ будущие доходы от арендной платы;
¨ доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;
¨ снижение ипотечного долга.
При использовании доходного подхода для оценки недвижимости оценщики выделяют несколько уровней доходов и расходов (источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах):
Ø первый уровень – потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, получаемый от использования недвижимости каким-либо другим способом;
Ø второй уровень – действительный (эффективный) валовой доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от незагруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь;
Ø третий уровень – чистый операционный – (net operating income – NOI) – величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых затрат (затрат по обслуживанию долга);
Ø четвертый уровень – поступившие денежные средства до уплаты налогов.
Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.
При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов.
На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его поведения в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие и строительство объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой; показатели, характеризующие состояние национальной экономики, и др. Логическая оценка перечисленных факторов должна стать основой прогноза. Оценщик, составляющий прогноз, должен ответить на ряд вопросов, но главный среди них – размер будущего чистого операционного дохода.
Прежде всего оценщик определяет стабильность получаемых доходов.
Анализ и прогнозирование оценщик начинает с потенциального валового дохода. При этом он должен первоначально определить так называемую экономическую ренту, т.е. величину арендной платы, которая преобладает на рынке в данном регионе на аналогичные объекты. Для этого целесообразно рассчитать величину средней арендной платы для этих объектов.
Далее выясняется размер контрактной арендной платы, т.е. суммы согласованной между владельцем объекта недвижимости и арендаторами.
При учете текущих операционных расходов их следует разделить на две категории - постоянные и переменные. Постоянные расходы не связаны с эксплуатацией и загрузкой зданий.
Например, налог на имущество и ряд других налогов и расходов можно учитывать в тех же размерах, что и в момент оценки, на прогнозируемый период.
Переменные расходы зависят от интенсивности эксплуатации объекта недвижимости.
Чем больше людей занимают и используют здание, тем больше расходуется тепла, воды, тем больше необходимо вывозить мусора, тем больше требуется обслуживающего персонала, а следовательно, и фонда заработной платы, на который начисляются налоги.
Исходя из предположения о степени загрузки оцениваемого объекта и зная величину удельных переменных расходов (величина переменных расходов при полной загрузке здания, деленная на общую площадь в квадратных метрах), прогнозируют величину переменных расходов.
При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены предметов и оборудования с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами должны вычитаться из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы предметов и оборудования, подлежащих замене.
Таким образом, использовав все рассчитанные прогнозные величины, оценщик получит прогнозное значение чистого операционного дохода.
Оценка недвижимости с использованием методам валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи ее в аренду.
Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multiplier - GRM), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.
Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то можно приближенно оценить объект, выставленный на продажу.
Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Однако он является весьма приближенным, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.
Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Данный способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, поскольку учитывает операционные расходы. Его использование дает хорошие результаты при оценке объектов, не обремененных ипотечной задолженностью.
Метод прямой капитализации связан с определением величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения объектами недвижимости.
Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование этого метода предусматривает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.
В рамках доходного периода стоимость (Value) недвижимости, ее оценка определяется по следующей формуле:
V = NOI ,
K
где V – стоимость;
NOI – чистый операционный доход;
K – коэффициент капитализации.
Эта формула является основополагающей в оценке недвижимости методом капитализации.
Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной недвижимости является расчет коэффициента капитализации.
Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимости, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно или путем перепродажи объекта недвижимости, или путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации, как бы состоит из двух частей. Одна часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. это вознаграждение владельцу капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иначе говоря, это процент, выплачиваемый за использование денежных средств; его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации отражает сумму, идущую на возмещение первоначально инвестированного капитала.
Для расчета коэффициента капитализации можно использовать следующую формулу:
K = M*i2 + (1 – M)*i1,
Где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
i1 – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал);
i2 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.
Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение процентной ставки как результат суммирования нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, показывающая доходность на наиболее надежные ценные бумаги, – как правило, это государственные ценные бумаги. Безрисковая ставка суммируется с поправками на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости (риск по объектам, сданным в аренду малонадежным арендаторам; риск на недостаточную ликвидность оцениваемых активов; риск, частично страхующий от политической нестабильности и др.). Все поправки вносятся в виде величин, выраженных в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой рассчитывается коэффициент капитализации. Основанием для внесения поправок служат не только общеизвестные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика, основанное на его знаниях и опыте.
Необходимо заметить, что коэффициент капитализации не всегда используется для оценки объекта недвижимости. Так, потоки доходов, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного времени, капитализируются по ставке процента (дисконта).
Определение стоимости объекта собственности производится по ставке процента (дисконта) и в том случае, если не предполагается изменение его стоимости. При этом возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи этого объекта, следовательно, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (отдача на инвестиции).
Инвестор, помещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предполагает прежде всего возмещение вложенного капитала и, конечно, получение прибыли. существует три способа возмещения инвестированного капитала:
ü прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
ü возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
ü возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями:
D = R1=R2=…=Rk = Rn.
n
Остаток невозмещенных инвестиций в начале каждого периода будет составлять:
Dk = D – R (k – 1),
где D – общая сумма инвестиций;
R – сумма, идущая на погашение инвестиций;
k – номер расчетного периода;
Dk – остаток невозмещенных инвестиций в период k.
Величина срочной уплаты в каждом периоде равна:
Yk = Dk*i+R.
Важная особенность метода прямолинейного возврата капитала – ежегодное снижение величины членов денежного потока, поэтому он не может быть использован для потоков с равновеликими доходами.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
Используя формулы, приведенные при рассмотрении амортизации долга, погашение которого осуществлялось равными срочными уплатами, рассмотрим еще один метод возмещения инвестиций.
На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50,0 тыс. руб. Инвестор планирует получение дохода на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит приблизительно 14,0 тыс. руб. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.
Определить коэффициент капитализации и возможность возмещения инвестиций за указанный срок. Расчетные параметры: D = 50,0 тыс. руб.; n = 4; i = 6%.
Фактор фонда возмещения: i = 0,06 = 0,2286.
(1+i)n – 1 1,064 – 1
Первый ежегодный взнос, предназначенный на возмещение инвестиций:
R1 = D i = 50*0,2286 = 11,4296 тыс. руб.
(1+i)n – 1
Расчет коэффициента капитализации:
K = i(1+i)n = 0,06*1,064 = 0,2886, или K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.
(1+i)n – 1 1,064 – 1
Годовая срочная уплата, обеспечивающая возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал:
Y = 50,0*0,2886 = 14,4296 тыс. руб.
Проверка правильности рассчитанного коэффициента капитализации и возможности возмещения инвестиций в намеченный срок:
Y = D = 14,4296 = 49,9986 (= 50,0 тыс. руб.)
K 0,2886
Расчет возмещения инвестиций представим в таблице.
Расчет возмещения инвестиций (тыс. руб.)
| Год | D | I | R | Y |
| 1-й | 50,0 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2-й | 38,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3-й | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4-й | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Итого | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Данный пример является иллюстрацией использования возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. Здесь норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации – она равна фактору фонда возмещения, рассчитанного по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции 0,06 = 0,2286.
1,064 – 1
Другая составная часть коэффициента капитализации – ставка процентов на инвестиции. Использование данной методики обеспечивает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда)
Предположим, инвестиционная компания вложила капитал в проект, рассчитанный на 3 года и приносящий прибыль 18% годовых, что значительно превышает среднюю прибыль по данной отрасли. Не имея больше проектов со столь высокой доходностью, руководство компании приняло решение: суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, вновь вложить в другой проект, рассчитанный на 4 года, довольствуясь безрисковой ставкой в размере 8%. Так как 4-летний фактор фонда возмещения при ставке 8% равен:
0,08 = 0,222,
1,084 – 1
то общий коэффициент капитализации составит: 0,18 + 0,222 = 0,402.
Для определения стоимости этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на рассчитанный коэффициент капитализации. За первый год доход составил 1,5 млн.руб., следовательно, стоимость всего потока будет равна: 1,5/0,402 = 3,73 млн.руб. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит: 3,73*0,18 = 0,6714 млн.руб., а возврат вложенного капитала – 3,73*0,222 = 0,82806 млн.руб. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (= 1,5 млн.руб.).
В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), часть текущего дохода следует рассматривать как возмещение инвестиций, а другая часть текущих доходов будет доходом на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было обеспечено как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. В таких ситуациях коэффициент капитализации должен быть увеличен.
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученной от его перепродажи, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может быть рассчитан как разность между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.
Рассмотрев методы расчета возмещение капитала, мы установили, что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения, которая зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.
Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.
Метод остатка земли
При использовании этого метода должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, отнесенный на землю, определяется как остаток после возмещения требований к доходу для зданий и сооружений. Кроме того, здания и сооружения должны быть сравнительно новыми или еще не построенными. Продолжительность их коммерческой эксплуатации, а также их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) могут быть определены с высокой степенью точности. Цель данного метода – определение стоимости всего объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.
Метод остатка для зданий
Оценка объекта недвижимости, возведенного много лет назад и устаревшего по многим параметрам, представляет значительные трудности. В этом случае при наличии информации о недавних продажах сравнимых земельных участков в данном регионе можно определить стоимость всего объекта недвижимости, используя метод остатка для зданий, который является как бы «обратным» методу остатка от земли. Суть метода сводится к тому, что, зная с достаточной степенью достоверности стоимость земельного участка, из чистого операционного дохода вычитают доход, приписываемый земле. Полученный результат считают доходом, полученным от эксплуатации зданий и сооружений. Капитализировав этот результат, определяют стоимость зданий и сооружений. Просуммировав рассчитанную стоимость зданий и сооружений с определенной ранее стоимостью земельного участка, получают стоимость объекта недвижимости в целом.