Зарубежный опыт ипотечного кредитования
Кафедра финансов и кредита
Курсовая работа
На тему: Ипотечное жилищное кредитования
И проблемы его развития
Выполнила:
студентка 2 курса
кафедра финансов и кредита
Скулак Алена Игоревна
Проверила:
к. э. н., доцент кафедры
финансов и кредита
Огородникова Елена Петровна
Оренбург, 2012
СОДЕРЖАНИЕ
| 1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3 2.4 | Введение Теоретические основы ипотечного кредитования Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования Зарубежный опыт ипотечного кредитования Современное состояние ипотечного кредитования в РФ и проблемы его развития Система ипотечного кредитования в ипотечных банках Условия ипотечного кредитования Механизм ипотечного кредитования Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования Программа ипотечного кредитования в России и Оренбурге Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России Заключение Список использованной литературы Приложение |
Теоретические основы ипотечного кредитования
Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования
В настоящее время население все больше предпочитает покупку товаров в кредит. Так покупаются автомобили, мебель, бытовая техника и недвижимость. Если потребительское кредитование по стадии своего развития подходит к зрелости, то ипотечное кредитование находится в фазе развития. Ипотека становится системой там, где появляется правовая и физическая устойчивость собственности на недвижимость. Важной структурой ипотеки является ипотечный рынок и развитая система банков, способных осуществлять законные операции ипотечного кредитования. Несоблюдение исходных условий становления и развития ипотеки, как правило, приводит к потере социального ее приоритета и возможному проявлению кризисных факторов в системе банков, финансов и экономики в целом.
Термин «ипотека» (от греч. hypoteke — залог, заклад) – обычно используется для обозначения кредита под залог недвижимости, т.е. для получения кредита необходимо заложить недвижимость. Как только получатель кредита – заемщик сможет расплатиться с банком, залог возвращается заемщику, а если не сможет, то заложенное имущество продается, а из вырученных средств взыскивается задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Идея предоставления ипотечного кредита не нова. Зародившись в Древней Греции во времена Соломона (5 в. до н. э.), она кристаллизировалась в четких формулах римского права, перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новое время, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям. Одним из главных преимуществ ипотечного кредитования является высокая ценность недвижимости как объекта залога, устойчивая цена, которой обладает, как правило, тенденции к повышению. Физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и т.д.
Существуют следующие виды ипотеки:
· договорная – устанавливаемая по соглашению между сторонами договора;
· законная – устанавливается законом в обеспечение некоторых требований;
· судебная – устанавливаемая по решению судебных инстанций.
Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимой институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Например, в США, Англии, Канаде, Швеции, где эта система широко развита, средний процент в разные годы и в разных регионах колеблется от 13% до 32%. Но в России все гораздо сложнее, и жилищная проблема решается в затянутые сроки. Даже в Москве, по оценкам, с помощью ипотечного кредита приобретается в год лишь около 1% квартир (для сравнения: в развитых странах Запада – более 90%).
При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
· формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
· направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном счете, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
· вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;
· укрепляет кредитно-финансовую систему;
· способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.
Таким образом, система ипотечного кредитования является не только инструментом в решении пусть чрезвычайно важной, но все, же кратко- и среднесрочный задачи обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, политические, экономические цели.
У ипотечного кредита существуют следующие отличия:
· Ипотечным кредитом принято называть кредит на приобретение недвижимости.
· При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика – того, кто берет кредит в банке (а не тогда, когда он расплачивается с банком).
· Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости по решению суда лишь в том случае, если нарушит кредитный договор.
На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (10-20%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора, срок которого может быть от полугода до 25 лет. Процентные ставки по ипотечным кредитам на данный момент колеблются в районе 13-16% годовых. Погашение кредита происходит ежемесячно, причем ежемесячные платежи могут быть аннуитетными (равными) и дифференцированными (убывающими). Немаловажным фактором при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации. Однако многие банки с целью привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса. При этом, как правило, выше становится процентная ставка по кредиту.
В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская область и Республика Татарстан.
Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн кв. м жилья.
Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости.
По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит.
В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях необходимы еще и поручители. Обычно поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в регистрационной палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики. Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его близких родственников (созаемщиков). Созаемщик, участвуя в ипотечной сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и имеет право собственности на приобретаемую недвижимость. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита. Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.
До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.
Ипотечный кредит, как и любой другой кредит, базируется на трех основных элементах:
1) субъектах кредитования;
2) обеспечении кредита;
3) объектах кредитования;
Субъектами ипотечного кредитования являются:
- Кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки.
- Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.
Обеспечение кредита является одним из важнейших факторов недвижимости сделки и гарантии возврата средств для кредитной организации. При выдаче средств обязательно рассматривается платежеспособность заемщика. При этом учитываются все источники поступлений.
Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п.
Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.
Основными документами, которые, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:
- Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждение его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;
- Закладных письмо - долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.
В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.
Проценты по ипотечным займам имеют отличительную особенность, их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.
Зарубежный опыт ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.
В развитых странах ипотечное кредитование уже 25 - 30 лет как стало классикой, не требующей выдающихся жертв ни от кредитора, ни от заемщика. Кредит выдается на условии внесения 20 - 50% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае не возврата кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор возвращает свои потери, а остаток получает заемщик. Количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико - 0,01 - 3% в зависимости от страны.
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
В Европе в основу развития ипотеки положен принцип развития организаций, институтов, обществ типа сберегательных банков, обеспечивающих до 40-50% всех ипотечных кредитов. В организации применяется система планов целевых долгосрочных и краткосрочных сбережений, функционирующая под эгидой правительства.
В европейских странах и Канаде существует одноуровневая система ипотечного кредитования, при которой банки владеют выданными индивидуальными ипотечными кредитами до их полной оплаты, получая доход от процентов. При этом подходе повышается требовательность банков к заемщикам, потому что они не могут продать выданные кредиты на вторичном рынке и тем самым снять с себя полную ответственность за их «качество».
Американский рынок ипотечных услуг условно можно разделить на три главных составляющих: покупку жилья, его перефинансирование и обратную ипотеку. Преобладающее число кредитов выдается на приобретение жилья и незначительное меньшее их число выдается на перефинансирование. Например, в 2011 году перефинансирование в США составило 46% от общего числа выданных кредитов. Перефинансирование для американских домовладельцев служит источником «дешевых» денег т.к., например, для потребителя с неблагополучной кредитной историей процентная ставка по кредитным картам составляет 20%, в то время как по программе перефинансирования она находится на уровне 8%. Механизм перефинансирования предоставляет дополнительную возможность воспользоваться так называемым налоговым прикрытием, т.е. удержать оплату ссудного процента ипотечного кредита из налоговых отчислений заемщика. Этим благом непременно воспользуется любой американский домовладелец.
Обратная ипотека очень распространена среди американцев старше 62 лет, которые, по сути дела, продают банку свое жилье, получая от него не всю сумму денег сразу, а по частям или по мере их необходимости. Они сами решают, как использовать полученные средства.
На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования. Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимания многих.
В США с начала 2008 года на рынке высокорисковых ипотечных кредитов начался кризис. Вернуть кредиты не смогли 150 тыс. клиентов. Общие потери инвесторов в мире, по оценкам председателя Федеральной резервной системы США Б. Бернанке, могут составить от 50 млрд. до 100 млрд. долл. Объем ипотечного рынка США составляет около 7,6 трлн. долл. Долг среднестатистического американца по ипотечному кредиту достигает немногим 25 тыс. долл. Приблизительно 600 млрд. долл. приходятся на кредиты, выданные неблагонадежным заемщикам.
Каждый американец обладает кредитным рейтингом, который складывается из кредитной истории, уровня доходов и других факторов. Рейтинг представляет собой трехзначное число. Чем надежнее заемщик, тем выше его кредитный рейтинг. Как правило, рейтинг ниже 700 считается низким. В зависимости от кредитного рейтинга банк рассчитывает риски и назначает максимально возможную сумму кредита и процентную ставку. Чем ниже кредитный рейтинг клиента, тем дороже для него будет кредит и тем на меньшую сумму он сможет претендовать. Такая система превращает ипотеку в инструмент спекулятивного рынка.
В США двухуровневая ипотечная система, при которой индивидуальные ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке ипотечными агентствами и небольшими банками, продаются на вторичном рынке крупным инвестиционным банкам и государственным компаниям Fannie Mae и Freddie Mac.
Лидеры рынка ипотечного кредитования США, субсидируемые государством компании Fannie Mae и Freddie Mac, решают проблему рисковой ипотеки, предлагая несостоятельным заемщикам более льготные условия рефинансирования своих долгов. С апреля 2007 года они предоставляют кредиты на 40 лет (ранее максимальный срок кредитования был 30 лет), а также фиксированные ставки процентов. Обычно ставка по кредиту фиксируется на два года, а в дальнейшем может изменяться. Но такой рынок ипотеки оказался перегретым. В результате крупнейшие фонды рисковой ипотеки принадлежат компаниям Lehman Brothers Holding и Bear Stearns. С начала года акции первого потеряли – 17 %, а второго - 24 % стоимости. Подобные фонды скупают облигации компаний, предоставляющих ипотечные кредиты. Эти фонды торгуют различными производными финансовыми инструментами, в которые вкладываются не только американские компании, но и инвесторы из других стран.
На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 - 400 млрд. долл.
Первый немецкий ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Впоследствии в Германии появилась целая сеть подобных учреждений, которая окончательно сформировалась к началу ХХ века. С тех пор и до недавнего времени ни один из банков не разорился.
С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
Все делается по-немецки основательно. Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.
Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «вспомоществования» зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.
Нетрудно понять, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.
В Великобритании, например, ипотечные ставки определяются Государственным банком. Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки. Директор по связям Британского совета участников ипотечного рынка Бернард Кларк высказал мнение, что кризис, подлобный американскому, Британии не коснется, так как система ипотечного кредитования в стране более консервативна, чем в США и число заемщиков, имеющих просрочки по кредитным платежам, невелико. К тому же в Англии до сих пор существует серьезный дефицит на рынке жилья.
Во Франции размер ипотечного кредита зависит от покупной цены объекта недвижимости. Минимальная сумма кредита составляет 75 тыс. евро, если сделка проводится в евро, и 230 тыс. евро для сделок, проводимых в другой валюте. Срок возврата ипотечного кредита - от 7 до 25 лет. Ссуда выдается лицам в возрасте до 80 лет. Текущие процентные ставки составляют от 2,75% для кредита в евро и на 2% выше для других валют. Возможны фиксированные проценты.