Распродавайте скрытые активы

Опытные покупатели умеют находить различные вспомогательные

активы, привязанные к недвижимости, которые можно продать, чтобы

собрать средства для покупки самой недвижимости. Вариантов здесь

бесконечно много — от сантехники до частей самого земельного

участка.

Распродажа движимого имущества. Одному творческому

инвестору не хватало 30 000 долларов для наличного взноса при

покупке многоквартирного дома. Осматривая дом, он заметил, что

сдаваемые внаем номера обставлены антикварной мебелью. Он

уговорил торговца антиквариатом ссудить ему деньги. После совершения

покупки мебель была вывезена к антиквару в порядке расчета за ссуду,

другой инвестор купил дом вместе с бакалейным магазином, который был

основным арендатором. Он обнаружил, что все приобретенное в

рассрочку торговое имущество — кассовые аппараты,

холодильники и т.д. — полностью выкуплено. Он договорился с

лизинговой компанией купить это имущество и снова сдать в аренду

магазину. Полученные деньги были использованы для покупки здания.

Распродажа других активов. Один творческий инвестор из

Флориды испытывал нехватку 5000 долларов для покупки

участка земли под Орландо. Прогуливаясь однажды по участку и

размышляя, где взять недостающие средства, он заметил уголок,

заросший прекрасными папоротниками вроде тех, что продаются в

цветочных магазинах. Поскольку проблему зачастую решает

творческий подход, он сложил два и два, и договорился о

продаже этих папоротников на недостающую сумму. Сегодня на

купленном им участке открыт чудесный парк стоимостью во

многие миллионы долларов — и все благодаря зарослям

папоротника и творческому уму.

Продажа части недвижимости. В некоторых случаях не-

движимость устроена так, что часть ее — какие-то отдельные

строения, например — можно отделить и продать, чтобы

собрать необходимые для покупки всей собственности деньги.

Один инвестор в Уэст-Бенде, штат Висконсин, решил купить

привлекательный участок с односемейным домом стоимостью в

99 000 долларов. Поскольку ему нужно было внести значительную

сумму наличными, он проанализировал составляющие участка, и

выделил два строения по обе стороны дома в отдельные лоты. Ко

времени заключения сделки он нашел покупателей на оба лота —

один за 15 000 долларов, а второй за 10 000, и эта сумма

составила львиную долю наличного взноса. Многосторонняя

сделка была осуществлена одновременно.

ЧАСТНЫЕ ЛИЦА КАК ПАРТНЕРЫ-

«Безналичный» прием № 10:

Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть

Позаимствуйте у партнера финансовый отчет. Если сдел-

ка требует помощи партнеров, успешные инвесторы привлекают

всю силу своей команды и выходят на рынок недвижимости с боль-

шей уверенностью в себе. Например, один творческий покупатель

в Альбукерке, опираясь на послужившие своего рода поручитель-

ством финансовые декларации своих партнеров (оба миллионеры

— неплохая компания для видавшего виды продавца), уговорил

продавца уменьшить наличный взнос на 20% и согласиться

принять вексель.

Позаимствуйте у партнера деньги для наличного взноса.

Партнера по инвестициям часто удается уговорить дать вам взай-

мы деньги на весь наличный взнос или какую-то его часть. При

необходимости заем можно обезопасить официальной довереннос-

тью. Но в любом случае покупателю, испытывающему недоста-

ток в наличных деньгах, если есть возможность, лучше избегать

ситуации, когда партнер становится формальным владельцем не-

движимости.

Иные комбинации. Часто партнер может предложить вам

что-то помимо собственно денег. Один флоридский инвестор

уговорил партнера помочь ему купить мотель. Чтобы взять

ссуду на 20 000 долларов, необходимых для сделки, партнер внес

в качестве залога свой пакет акций.

Ваши деньги — мои опыт и время. Это наиболее распрост-

раненная форма сотрудничества между партнерами — в обмен

на деньги, нужные вам для покупки недвижимости, партнер

получает долю собственности.

Один начинающий инвестор в Атланте, имея в кармане

лишь 100 долларов взятых в долг денег, сумел купить свой

первый дом, использовав 2000 долларов своего партнера. В

Лос-Анджелесе инвестор привлек сразу нескольких партнеров,

чтобы собрать необходимую сумму наличными (148 000

долларов) для покупки 72-квартирного дома. Каково бы ни было

количество привлекаемых партнеров, принципы остаются те же

самые.

ПОКУПАТЕЛИ КАК ПАРТНЕРЫ

«Безналичный» прием №11:

Переуступайте

Когда вы заявляете о своем желании купить недвижимость

по какой-то цене в течение такого-то срока, вы подписываете

официальный документ, называемый «Предварительный договор

о покупке». В сущности, «Предварительный договор о

покупке» — это краткосрочный опцион. Это юридическое

соглашение обязывает продавца продать вам недвижимость в

течение указанного срока, представим, например, что вы

предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение

60 дней. По сути, за вами остается право купить недвижимость

по указанной цене в течение указанного срока. Но что если кто-то

В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником

дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас

за 110 000 долларов? Можно ли переписать контракт на нового

покупателя и положить в карман лишние 10 000? Можно. Новый

покупатель покупает дом вместо вас. Чтобы укрепить

юридическую законность своей позиции, после своего имени в

договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. Это дает вам

право купить недвижимость и/или переписать контракт на

кого-то еще. (За деталями обратитесь к адвокату.)

Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать

недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами по

закладной и ввиду срочности шли на большие уступки, и тут же

переуступал право покупки другим.

Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень небольшим взносом наличными.

Затем Джон тут же давал в газеты объявление о перепродаже дома

за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов. Это заманчивое предложение привлекало многих. Прибыль Джон получал в форме

платежей по разнице между вторым залогом и первым. Казалось бы,

сумма небольшая, но следует иметь в виду, что Джон таким образом

перепродавал четыре-пять домов в МЕСЯЦ! В последний раз,

когда мы общались с ним, он уже переуступил так 800 домов,

получая доход в десятки тысяч долларов в месяц по скопившимся

у него закладным, исчисляемым миллионами.

Один инвестор отправился с супругой на знаменитый лыжный

курорт в штате Колорадо. Чтобы подзаработать на этот отдых, он

несколько часов рылся в списках продаваемой недвижимости и

нашел то, что мы называем «самым худшим домом в самом хоро-

шем районе». Он оценивался в 1 250 000 долларов, в то время

как дома по соседству стоили от 2 до 5 миллионов. Инвестор

предложил 800 000 долларов наличными. Продавец выторговал

900 000, и обе стороны подписали предварительный договор на

90 дней. В течение этих 90 дней инвестор нашел покупателя,

предложившего 1 150 000 долларов — на 250 000 долларов

больше, чем оговоренная им самим цена покупки.

Поскольку он включил в договор упоминание о «правопреемни-

ке, ему удалось переписать договор на нового покупателя,

заработав, таким образом, более 200 000 долларов наличными

за 3 месяца — даже не став владельцем недвижимости. Таковы

преимущества техники переуступки.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПРИРАБОТОК С

ОПЛАТОЙ 120 ДОЛЛАРОВ В ЧАС

Покупка недвижимости — это игра с числами. Вам может

потребоваться перебрать 200 предложений, чтобы найти 20,

обещающих прибыль. Из них лишь 10 могут быть достойными

осмотра на месте, и, в свою очередь, только два окажутся

стоящими составления предварительного договора. Потом вам

придется написать десяток вариантов договора, прежде чем

продавец согласится с вашими условиями. Не опускайте рук.

Думайте о возможной отдаче за те часы, которые вы тратите на

эту работу. Предположим, вы тратите 100 часов на поиски и

переговоры, после чего покупаете отличную недвижимость,

приносящую вам 10 000 долларов чистой прибыли. Это все

равно, что зарабатывать 100 долларов в час. Вы пожертвовали бы частью свободного времени, если бы знали, что каждый час принесет вам 100 долларов?

Разумеется! 136

Но эти цифры можно сделать еще привлекательнее. Предста-

вим, что вы тратите еще 50 часов, в поте лица делая уборку и

косметический ремонт. Это может повысить стоимость вашей

недвижимости еще на 10 000 долларов. Получается, что ваши

усилия приносят вам 200 долларов в час.

Теперь представим, что вы тратите на поддержание порядка в

этом доме по два часа в неделю — примерно 100 часов за год, и

через год он дорожает на 10 000. Опять 100 долларов в час.

Если все просуммировать, вы тратите 250 часов на

отыскание дома, его покупку, ремонт и уход за ним. И это приносит

вам итоговую прибыль 30 000 долларов. На целый год этот дом

превращается в печатный станок, приносящий вам в среднем

320 долларов за каждый вложенный час работы.

А если у вас два таких дома? Три? И все это можно сделать,

почти не выходя из дома!

Вот почему мы говорим: «Не ждите, чтобы купить. Покупайте

и ждите».