Тема № 4 Иные виды договора купли-продажи.
План
1.Понятие и содержание договора продажи недвижимости
2.Договор продажи предприятия
3.Понятие и содержание договора контрактации
4.Закупка с/х для гос. нужд.
5.Договор энергоснабжения
6.Содержание и ответственность по договору энергоснабжения.
Методические рекомендацииПо договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Форма договора: Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Существенные условия – предмет и цена.
Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.
Предмет – с/х продукция - выращенную (произведенную) продукцию, не подвергшуюся переработке.
Сторонами договора являются производитель продукции и ее заготовитель.
Цель контрактации - использование с/х продукции в предпринимательской деятельности, не для личного, семейного, домашнего потребления.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, в также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Спецификой предмета договора (энергия) объясняется наличие ряда характерных признаков.
При решении задач особое внимание необходимо уделить Определению СК по гражданским делам ВС РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6; Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03; Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01;Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 февраля 2004 г. N 13242/03
Вопросы для семинарского занятия:
1.Дайте понятие и охарактеризуйте содержание договора продажи недвижимости. Существенные условия договора. Имущество определенное и установленное. Цена договора. Участники договора, продавец и покупатель. Юридическое положение продавца, обладающего вещным правом (кроме права собственности) на объект продажи. Особенности продажи недвижимости юридическими лицами. Общие правила продажи земельного участка и находящихся на нем строений. Фома договора. Последствия нарушения формы договора. Государственная регистрация. Виды регистрации. Момент перехода права собственности на недвижимость. Порядок определения момента заключения договора. Передача недвижимости покупателю. Понятие передаточного акта и его юридическое значение. Особенности продажи жилых помещений. Права третьих лиц на участие в договоре.
2.Дайте понятие договора продажи предприятия. Понятие предприятия (особый вид имущества) как объекта гражданского права – обособленного единого имущественного комплекса. Признаки договора. Стороны договора. Определение стороны договора при продажи государственных и имущественных предприятий. Предмет договора, его определение. Материальные и нематериальные элементы предмета. Права, не входящие в предмет договора. Долги предприятия как элемент предмета. Права кредитов при продаже предприятия. Цена, как существенное условие договора. Порядок определения цены. Форма договора. Государственная регистрация. Подготовка предприятия к передаче, знание передаточного акта. Порядок передачи. Метод возникновения права собственности покупателя. Права покупателя, возникшее до момента перехода к нему права собственности. Количество и качество имущества. Права третьих лиц при продаже предприятия. Обязанность уведомления и согласие кредитов. Последствие несогласия кредитов на перевод долга.
3.Дайте понятие договора контрактации. Предмет договора, его специфика. Проблемы определения предмета. Понятие продукции. Продукция как предмет договора. Особенности контрактации как вида купли-продажи и поставки, отличие от указанных видов договоров. Признаки договора контрактации. Виды контрактации. Стороны договора. Производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) и заготовитель (контрактат) государственный заказчик. Правовое положение старо. Понятие слабой стороны договора. Юридические последствия признание стороны «слабой». Форма договора. Цена и стоки по договору. Порядок заключения договора. Ассортимент как существенное условие договора. Обязанности заготовителя. Ответственность по договору контрактации.
4.Охарактеризуйте закупку сельхозпродукции для государственных нужд. Источники регулирования. Государственные заказчики. Определение цены. Формы оплаты. Ответственность сторон.
5.Дайте понятие договора энергоснабжения. Правовое регулирование. Особенности энергии как товара. Специфика договора. Сравнение с поставкой и куплей-продажей. Требование к потребителям. Содержание и ответственность сторон по договору энергоснабжения. Обязанности энергоснабжающий организации. Обязанности абонентов. Особенности ответственности сторон.
Нормативный материал.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) Глава 30.
2. Федеральный закон от 2 декабря 1994 г. N 53-ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" //Собрание законодательства РФ. – 1994. – 32. – ст. 3303.
3. Закон РФ от 14 мая 1993 г. «О зерне» // Российская газета от 29 мая 1993 г. - N 102
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФ от 2 августа 1998 г.. – № 30. – ст. 3594.
5. Федеральный закон от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". // Собрание законодательства РФ от 5 апреля 1999. - № 4. – ст. 1667.
6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства РФ от 28 января 2002. - N 4. - Ст. 251.
7. Федеральный закон от 26 марта 2003 N 35-ФЗ Об электроэнергетике // Собрание законодательства РФ от 31марта 2003. - N 13. - Ст. 1177.
8. Постановление Правительства РФ от 28 января 1997 г. N 74 "Об утверждении перечня стратегических организаций, обеспечивающих безопасность государства, поставки топливно-энергетических ресурсов которым не подлежат ограничению или прекращению" //Собрание законодательства РФ от 3 февраля 1997. - № 5. – ст. 682.
9. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 "О Порядке прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов" //Собрание законодательства РФ от 12 января 1998. - № 2. – ст. 262.
10. Постановление Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. N 162 "Об утверждении Правил поставки газа в Российской Федерации"//Собрание законодательства РФ от 9 февраля 1998. - № 6. – ст. 770.
11. Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294 "Об утверждении Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ"//Собрание законодательства РФ от 10 апреля 2000. - № 15. – ст. 1594.
12. Положение о порядке заключения и исполнения договоров контрактации сельскохозяйственной продукции. Утв. Приказом Госагропрома СССР от 15 апреля 1987 г. № 300.//Бюллетень нормативных актов Министерств и Ведомств СССР. – 1989. - № 6.
Судебное толкование:
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда от 12 октября 2006 г. № 54 О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ, ноябрь 2006. - N 11
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда от 22 октября 1997 г. № 18 О некоторых вопросах, связанных с применением ГК РФ о договоре поставки // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - N 3. - 1998
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - N 4. – 2001
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 1998 № 30 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором энергоснабжения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - N 4. – 1998
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 Обзор практики рассмотрения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - N 1. – 1998
Учебная литература:
см. тему 1
Дополнительная литература.
1. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятий. //Юрист. – 2001. - № 1. – с. 2- 6.
2. Артабаева Л.С. Предприятие как имущественный комплекс//Юрист. – 2001. - № 6. – с. 18 – 22.
3. Блинкова Е.В. Юридическая конструкция договора энергоснабжения//Юрист. – 2002. - № 1. С. 14 – 17.
4. Батурин В.М. Договор контрактации зерновых и масленичных культур. – М. – 1998.
5. Горохов Д.Б. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (земельный участок) и сделок с ним//Законодательство и экономика. – 2002. - № 7. – с. 10 – 19.
6. Лурье С.М. Правовое регулирование контрактации сельскохозяйственной продукции в СССР. – Кишинев. – 1972.
7. Корнеев А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков / А. Л. Корнеев // Экологическое право. - 2006. - №6. - С.11-15.
8. Некрасов В.Е. Особенности совершения сделок купли-продажи с земельными участками, находящимися в долевой собственности / В. Е. Некрасов
// Северо-Кавказский юридический вестник. - 2007. - №1. - С.147-156
9. Осокин Н.Н. Ответственность за нарушение обязательств по договорам контрактации. – М. – 1988.
10. Смирнов В.Т., Яковлев В.Ф. Правовые проблемы поставки и материально-технического снабжения. – Л. – 1982.
11. Суевалов М.С. Купля- продажа предприятия как основная форма отчуждения- приобретения бизнеса / М. С. Суевалов // Юрист. - 2007. - №7. - С.17-21.
12. Суевалов М.С. Купля- продажа предприятия как основная форма отчуждения- приобретения бизнеса / М. С. Суевалов // Право и экономика. - 2007. - №7. - С.110-114.
13. Сорокин А.А. Проблемы соотношения договоров в области энергоснабжения / А. А. Сорокин // Право и образование. - 2007. - №9. - С.140-147.
14. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. - июль 2000 г. - N 7.
15. Юшкевич П. Существенные условия и структура договора поставки для государственных нужд//Закон. – 2002. - № 4. – с. 122-127.
II Тест-контрольные задания
Вариант1.Предметом договора контрактации может быть:
- прямые и косвенные;
- первоначальные и производные;
- личные и предметные;
- - допустимые и относительные.
Вариант 2. Договор энергоснабжения с гражданином считается заключенным с момента:
- подписания договора;
- - подключение к сети;
- первой оплаты.
Вариант 3. При нарушении договора энергоснабжения нарушившая сторона обязана:
- возместить все причиненные убытки;
- возместить полностью материальный ущерб;
- - возместить реальный ущерб.
Вариант 4. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости является:
- предмет и срок;
- цена и срок;
- - предмет и цена.
Вариант 5. Несоблюдение формы договора купли-продажи предприятия влечет:
- - в 5-дневный срок со дня получения запроса;
- в 10-дневный срок со дня получения запроса;
- в 15-дневный срок со дня получения запроса.
Вариант 6. Существенные условия договора контрактации:
- - предмет и срок;
- цена и срок;
- предмет и цена.
Вариант 7. Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом:
- - допускается;
- не допускается;
- не допускается если абонентом является гражданин;
- не допускается если абонентом является юридическое лицо.
Вариант 8. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащим продавцу на праве собственности:
- не допускается без согласия собственника этого участка;
- - допускается без согласия собственника этого участка.
Вариант 9. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как:
- коммерческая организация;
- производственная организация;
- коммерческий проект;
- - имущественный комплекс.
III Практические задания по теме №4 (задачи, задания)
Задача 1
Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999 г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.
В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства. В 1990 году ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса.
К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.
13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994 году этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК "Колорит" сослался на показания свидетелей
Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 мая 2002 г. иск удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 21 августа 2002 г. решение суда оставила без изменения.
Президиум Волгоградского областного суда 7 марта 2003 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.
В надзорной жалобе К. поставил вопрос об отмене решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда, определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и постановления президиума этого же суда и вынесении нового решения об отказе ПК "Колорит" в иске.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 июня 2003 г. судебные решения отменила, дело передала на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.
По каким основаниям судебная коллегия могла отменить дело? Дайте оценку действия судебных органов. Укажите материальные нормы права, являющиеся основанием для принятия верного решения.
Задача 2.Сельскохозяйственный производственный кооператив "Пламя революции" в лице конкурсного управляющего обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Волжскому филиалу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" (далее - регистрационное управление) о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации за истцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и перехода права собственности на указанное имущество к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Машинная технологическая станция "Пойма", с которым истец 03.06.02 заключил договор купли-продажи этого имущества.
Кооператив (продавец) и технологическая станция (покупатель) совместно обратились в регистрационное управление с заявлением о государственной регистрации за продавцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и за покупателем - перехода к нему права собственности на этот комплекс по совершенной между ними сделке купли-продажи. Для осуществления государственной регистрации указанных прав заявители представили в регистрационное управление соответствующие документы, в том числе вступившие в законную силу решение суда от 05.06.01 и определение от 21.02.02 Арбитражного суда Волгоградской области о разъяснении этого решения, принятые по другому делу (N А12-6108/01-С24). Названными судебными актами установлен факт владения кооперативом с 1982 года на праве собственности упомянутым животноводческим комплексом; в них перечислены все здания, входящие в состав названного комплекса, и указано, что данный комплекс имеет один адрес, один кадастровый и один учетный номера. В регистрационное управление заявителями также был представлен договор купли-продажи этого комплекса от 03.06.02, заключенный между продавцом и покупателем.
Оспариваемым актом от 23.08.02 регистрационное управление отказало заявителям в государственной регистрации прав на животноводческий комплекс, сославшись на несоблюдение ими требований, предусмотренных абзацами 4, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Дайте оценку действия судебных органов. Укажите материальные нормы права, являющиеся основанием для принятия верного решения.
Задания к теме №4
На обсуждение выноситсяПостановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01
1. Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом "Центр художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул.Бауманская, д.44, стр.1. По договору купли-продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение. В пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Суд просьбу истца удовлетворил.
Правильное решение вынес суд?
2.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 февраля 2004 г. N 13242/03
Между обществом "Комфорт" (продавцом) и Егоровой В.Ф. (покупателем) 28.10.1998 заключен договор купли-продажи 11 570 акций общества "Мособлсантехмонтаж", внесенных в уставный капитал первого, на общую сумму 24 297 рублей.
Аладин А.И., являясь одним из акционеров общества "Комфорт", 04.06.2002 обратился к обществу с заявлением о предоставлении сведений о финансовом положении последнего, в том числе о сохранности акций общества "Мособлсантехмонтаж".
Узнав о совершенной 28.10.1998 сделке купли-продажи акций и полагая, что этой сделкой нарушены его права, Аладин А.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Какое решение должен вынести суд? Укажите материальные нормы права, являющиеся основанием для принятия верного решения.