Описание процесса оценки с проведением расчетов

Описание процесса оценки

Процесс оценки объекта оценки имеет стандартную процедуру, в соответствии с действующими федеральными стандартами ФСО № 1.

Доходный подход не применяется, так как нет достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Согласно принципу НЭИ использование объекта машин и оборудования должно:

· применяться по прямому назначению;

· обеспечивать полную загрузку машины во времени и по мощности;

· соблюдать правила технического обслуживания и ремонта;

· поддерживать нормальный режим эксплуатации;

· рабочий персонал имеет соответствующую квалификацию.

Вывод. После проведения анализа, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве теплообменного оборудования.

Выбор подходов оценки

Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости машин и оборудования обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах______________;

Сравнительный подход основан на принципах _____________;

Доходный подход основан на принципах _______________. Отказ от доходного подхода обусловлен тем, что величину дохода определить нельзя.

После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что для определения стоимости объекта оценки применимы затратный и сравнительный подходы.

Оценка затратным подходом

Подход к оценке машин и оборудования с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на воспроизводство/замещение объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости машин и оборудования. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность. Тем не менее, встречаются немало случаев, когда применение затратного подхода оказывается оправданным и даже единственно возможным. Например, при оценке оборудования специального назначения.

Стоимость объекта оценки по затратному подходу определяется разницей между стоимостью нового объекта и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

С_об = С_{восп(зам)об} (1- И_нак /100) ,

где:

С_об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

С_{восп(зам)ул} – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) объекта;

И_нак – накопленный износ.

4.4.1. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта

Рыночная стоимость, оцениваемая затратным подходом, является стоимостью воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня, т.е. при существующем уровне цен.

Расчет стоимости нового оборудования

Расчет суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, для которых была найдена цена нового идентичного объекта на дату оценки производилась по формуле:

Со = ∑ Сi / k,

где:

Со – значение цены нового идентичного объекта на дату оценки;

Сi – i-ое значение цены нового идентичного объекта на дату оценки в месте оценки в полученной выборке;

k – объем выборки значений цены нового идентичного объекта.

Информационной основой определения полной суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки служат прейскуранты поставщиков и заводов-изготовителей, торгующих организаций и специализированных информационных печатных и электронных изданий.

Расчет рыночной стоимости имущества затратным подходом осуществляется на базе рыночной стоимости объектов-аналогов, не имеющих износа, т. е. новых.

Был произведен поиск оборудования, аналогичного оцениваемому, для чего был составлен запрос, в котором указывались точные технические характеристики оборудования и комплектность.

В результате поиска были найдены цены поставщиков и производителей данного оборудования.

При определении стоимости нового объекта учитываются затраты на транспортировку и пусконаладку.

Учет затрат на транспортировку производится либо путем умножения стоимости нового объекта на коэффициент затрат на транспортировку, либо прибавлением величины затрат по транспортировке нового объекта от завода-изготовителя до места оценки.

Учет затрат на пуско-наладочные работы производится либо путем умножения стоимости нового объекта на коэффициент затрат на пусконаладку, либо прибавлением величины данных затрат, определенных по прямым тарифам в регионе места оценки.

Расчет полной суммы затрат на создание Отопительного котла ДКВР 10-13 С приведен в таблице 4.4.1.

Таблица 4.4.1

Наименование и марка (модель) аналога	Источник информации (сайт, завод-изготовитель, дилер)	Стоимость нового объекта с НДС, руб.	Транспорт-ные затраты, руб. (ОАО «РЖД»)	Затраты по монтажу и пусконаладке, руб. (ООО «Сибирские Отопительные Технологии»)	Сумма затрат на создание объекта оценки с учетом НДС, руб.
1. Отопительный котел ДКВР 10-13 С	ООО «Бийская энергетическая компания» http://biek.ru/dkvr-10-13_23_gm	3 984 860	9 324	150 000	4 144 184
2. Отопительный котел ДКВР 10-13 С	ООО «Бийский котельный завод» http://www.bikz.ru/	3 969 520	9 324	150 000	4 128 844
3.	ООО «Промкотлоснаб» г. Барнаул http://www.kotlosnab.ru	4 024 458	8 143	150 000	4 182 601
Стоимость затрат на создание объекта оценки, с учетом НДС	4 151 877

Таким образом, стоимость затрат на воспроизводство объекта оценки составляет: 4 151 877 рублей.

4.4.2. Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Рыночную стоимость объекта оценки получаем уменьшением полной стоимости суммы затрат на создание объекта, аналогично объекту оценки на величину накопленного износа, определяемого по формуле:

Ин = 1 – (1 – Ифиз) х (1 – Ифун) х (1 – Ивн)

где Ин – накопленный износ;

Ифиз – физический износ, в стоимостном выражении;

Ифун – функциональный износ, в стоимостном выражении;

Ивн– внешний износ, в стоимостном выражении.

Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении. Скорость изнашивания деталей оборудования зависит от многих причин: условий и режима работы; материала, из которого они изготовлены; характера смазки трущихся поверхностей; удельного усилия и скорости скольжения, температуры в зоне сопряжения; состояния окружающей среды.

Нормальным или естественным называют износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации машины, то есть в результате использования заданного ресурса ее работы. Аварийным, или прогрессирующим, называется износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной. При определенных значениях изменений, возникающих в результате изнашивания, наступает предельный износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, машины в целом, что вызывает необходимость ее ремонта.

Актуальность учета физического износа при оценке машин и оборудования обусловлена следующими причинами:

- относительно короткий срок жизни актива и резкое изменение его стоимости;

- существенное влияние физического износа на стоимость машин и оборудования;

- трудности при определении численной величины износа из-за сложности конструкций и разнообразия видов машин, а также многообразия проявлений физического износа.

В данной работе физический износ (И_физ) устанавливался методом (методами):

· Эффективного (хронологического) возраста;

И_физ=Т_эф/Т_н,

Где Т_эф – эффективный возраст объекта, экспертно определяемый на основе оценки внешнего вида и технического состояния;

Т_н – нормативный срок службы объекта оценки, устанавливаемый заводом-изготовителем

Т_хр – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

В нашем случае оценщик вправе допустить, что Т_эф=Т_хр, так как на основании данных заказчика состояние объекта оценки нормальное.

Т_хр=03.2013 -10.2008= 4 года 5 мес = 4,41667

Т_н=10 лет (согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы)

И_физ=4,41667/10=0,44167 (44 %)

· В соответствии со шкалой состояния.

Оборудование относится к категории Д: бывшее в эксплуатации, находящееся в удовлетворительном состоянии, пригодное для эксплуатации, но требующее ремонта или замены неосновных узлов, элементов.

В соответствии с оценочной шкалой определения износа, состояние объекта оценки удовлетворительное, а значит И_физ=58%

Расчет физического износа объекта оценки приведен в таблице 4.4.2.

Таблица 4.4.2.

Показатель расчета	Величина показателя	Примечание
1) Метод эффективного возраста
1. Эффективный возраст объекта оценки (Tэф), лет	4,42 (4 года 5 месяцев)	Определяется на основании хронологического возраста (от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки) при допущении нормальных условий эксплуатации объекта оценки
2. Нормативный возраст объекта оценки (Tn), лет		Определен по справочнику амортизационных групп по ОКОФ; объект оценки относится к пятой амортизационной группе - имущество со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно
Итого: физический износ объекта оценки, определенный методом эффективного возраста, %		Для определения итоговой величины данным методом эффективный возраст делим на нормативный возраст объекта оценки
2) Метод шкалы состояния
Группа состояния	Д	Состояние удовлетворительное
Уровень физического износа при удовлетворительном состоянии, %	36-60	-
Итого: физический износ объекта оценки, определенный методом шкалы состояния, %		В качестве итоговой величины берется среднее значение интервала
Итого: физический износ объекта оценки, %

Функциональное устаревание (И_фун) – потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. На рынке также появилась модель отопительного котла ДКВР 20-13, которая отличается от объекта оценки паропроизводительностью. Но спрос на отопительный котел ДКВР 10-13 снизился незначительно, поэтому будем считать И_фун=10 %

Внешнее устаревание (И_вн) – это обесценение объекта, обусловленное негативным влияние к нему внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов (ограничений), изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение. В нашем случае И_вн=0

Ин = 1 – (1 – 0,51) х (1 – 0,1) х (1 – 0)=0,559

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 55,9 %.

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом накопленного износа приведен в таблице 4.4.3.

Таблица 4.4.3.

Показатель	Значение
Стоимость затрат на создание (замещение) объекта оценки с учетом НДС, руб.	4 151 877
Накопленный износ, %	55,9%
Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом (с учетом износа) с учетом НДС, руб.	1 830 978

C_об=4 151 877*(1-0,559) = 1 830 978 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, равна: 1 830 978 рублей.