Правила проведения сделок с недвижимостью

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля – основание сделки.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

• действительные;
• недействительные;
• односторонние;
• двух- и многосторонние;
• реальные;
• формальные;
• возмездные;
• безвозмездные;
• коммуникативные;
• условные и т.д.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими ОН можно подразделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности: ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная но решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей ОН, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

• воли;

• субъектного состава;

• формы;

• содержания, а также кабальные сделки.

К действительным сделкам относят:

• купля-продажа;
• хозяйственное ведение;
• дарение, наследование, обмен и мена;
• страхование, траст;
• аренда, лизинг, залог;
• пожизненное наследуемое владение;
• безвозмездное пользование;
• вклад в уставный капитал;
• рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

• ничтожные;
• оспоримые по суду;
• совершенные с нарушением законов;
• не влекущие юридических последствий.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых ОН являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

• неисполнение сделки;
• двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;
• односторонняя реституция ? все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая ? передает в доход государства;
• никакой реституции ? все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно з/у или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за ОН деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель соответствующий ОН.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с з/у, жилыми помещениями и др. ОН, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку.

Сторонами в сделке могут выступать граждане или собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) орг-ции, имеющие статус юр. лица.

Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.