Понятие «управление» недвижимостью. Основные функции управления недвижимостью.

Управление- целенаправленная деятельность по организации эффективного функционирования объекта в условиях изменения внеш. среды.

Управление- целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное, кот. осущ. наиб. эффективным способом.

Управление- это выбор наилучшего варианта использования объекта из возможных.

Функции управления:

1. Прогнозирование и планирование

-постановка целей по объекту исследования;

-изучение и планирование перспектив по использованию объекта;

-разработка программы по достижению целей.

2.Организация-создание различных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей.

3.Руководство (распоряжение) – орг-я деятельности персонала.

4.Координация- согласование действий отдельных участников проекта.

5. Контроль- наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений с точки зрения контроля.

Управление объектом недвижимости.

Объект недвижимости с т.з. управления имеет определенные особенности, например, недвижимость, выступает как разновидность собственности и включает направления:

1. Управление портфелем недвижимости.

2. Управление комплексами объектов недвижимости (управление имущественным комплексом предприятия и управление территориями).

3.Управление объектом недвижимости.

Управление объектом недвижимости- деятельность осущ. в 3-х аспектах:

1. Правовом, включ. распределение и комб-е прав на недвижимость.

2. Экономический аспект- управление доходами и расходами на управление проектом, формирование бюджета.

3. Технический аспект – поддержание объекта в работоспособном состоянии в соответствии с его назначением.

При управлении объектом недвижимости решаются задачи:

1. Маркетинг (изучение спроса и предложения на рынке недвижимости, реклама и т.д.)

2. Управление финансовыми потоками связ. с объектом (привлечение инвестиций), формирование дохода, оптимизация расхода.

3. Технический менеджмент (содержание, обслуживание, все виды ремонта, управление эксплуатацией и техническим обслуживанием).

4. Управление занятостью объекта.

5. Управление персоналом.

Управление портфелем недвижимости.

Цель: максимизация приносимого дохода совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, сокращение рисков связанных с управлением портфелем недвижимости. В зависимости от готовности инвесторов идти на риск различают след. портфели:

1. Агрессивные.

2. Консервативные.

Задачи по управл. объектом недвижимости:

1. Формирование портфеля из взаимодополняющих объектов, отличающихся, например, по типу, размеру, функциональному назначению.

2. Актуализация портфеля недвижимости (законодат. акты, норматив. док- ты и др.).

Варианты управления имущественными комплексами.

1. Внутреннее структуроен подразделение.

Плюсы: учёт специфики объектов недвижимости; для производственных объектов – высокая возможность покрытия убытков за счёт использования коммерческой недвижимости.

Минусы: отсутствие самостоятельности в принятии решений.

2. Внешняя управляющая компания.

Плюсы: Опыт и профессионализм в управлении объектом недвижимости; возможность привлечения инвесторов для управления об. недвижимости, сокращение издержек предприятия по собственной эксплуатации.

Минусы: сложные договорные отношения с поставщиками услуг.

3. Дочерняя компания.

Плюсы: самостоятельность в принятии решений; учёт специфики объекта.

Минус: высокий риск выведения активов из предприятия.

Линейно-функциональная система управления.

Основа линейно-функциональных структур- шахтный способ построения. Управленческий процесс специализируется по функц. Подсистеме организации: финансы,снабжение,маркетинг.

По каждой подсистеме формируетсяиерархия служб.

Линейная –состоит из след элементов: линейные подразделения осуществляют в организации основную работу, а спец. Обслуж функции подразделений.

Линейные руководители обладают линейными полномочиями.Функц. руководители-обладают функциональными полномочиями по отношению к нижестоящим линейным руководителям. (Примен причисл организации от 200-3000, и с объмом повторяющихся задач и функций на предприятии)

Пользователь или арендатор.

Рисковый девелопмент - девелопер вкладывает в проект собственные финансовые средства. Самостоятельно разрабатывает стратегию, осуществляет контроль за финансированием проекта, несет все риски, связанные с удачей или неудачей. Участвует в реализации инвестиционного проекта.

Проект – совокупность целенаправленных действий, напрвленных на получение результата в течении ограниченного времени, ресурсов (материалы, управление поставками, машинами…).

Юридические

Градостроительные

Административные

Финансовые

(специфические)

Маркетинговые

Подрядные

Риски реализации

Риски проектирования

Риски финансирования

Финансовое управление

3. Административное управление

4. Предоставление коммунальных услуг гражданам

Целями управления многоквартирным домом могут быть:

- поддержание (или обеспечение) нормальных условий проживания в доме (помещениях), то есть таких, которые соответствуют установленным правилам и нормам стандартных показателей;

- создание комфортных условий проживания в доме, то есть с более высокими показателями комфорта, чем стандартные;

- сохранение существующего состояния имущества (поддержание на достигнутом уровне) – в том случае, если текущее состояние отвечает требованиям технических регламентов, а собственники удовлетворены тем, что имеют;

- улучшение состояния имущества (или его отдельных частей), в том числе, обновление/замена, модернизация или реконструкция имущества (или его отдельных частей);

-обеспечение снижения расходов на оплату коммунальных услуг за счет внедрения ресурсосберегающих мероприятий;

- обеспечение/повышение безопасности проживания в доме;

- повышение рыночной стоимости помещений собственников.

В зависимости от того, каких целей управления многоквартирным домом необходимо достичь, разрабатываются различные стратегии управленческой деятельности, ставятся текущие и перспективные задачи управления, определяется требуемый набор услуг и работ и обосновывается необходимый объем финансирования.