Тема 1. Договор купли-продажи

Занятие 1 (2 часа) Общие положения купли-продажи

1. Понятие и элементы договора купли-продажи.

2. Исполнение договора купли-продажи.

3. Ответственность сторон по договору купли-продажи.

Занятие 2 (2часа) Особенности правового регулирования отдельных видов договора купли-продажи

1. Особенности договора розничной купли-продажи.

2. Договор купли-продажи недвижимости. Особенности купли-продажи жилых помещений.

3. Особенности правового регулирования купли- продажи предприятия.

Занятие 3 (2часа) Особенности правового регулирования отдельных видов договора купли-продажи

1. Особенности договора поставки.

2. Правовое регулирование поставки товаров для государственных нужд.

3. Особенности договора энергоснабжения.

4. Договор контрактации.

Задачи

Задача 1.

Музей (покупатель) заключил с коллекционером Ивановским (продавец) договор купли-продажи картины одного известного российского художника. По условиям договора покупатель должен был предоставить продавцу задаток в размере 25% стоимости картины», согласованной сторонами, в течение 5 дней с момента заключения договора и принять картину в доме продавца по акту приема-передачи в срок не позже 30 дней с момента внесения задатка. Окончательный расчет за картину стороны должны были совершить в течение месяца после передачи картины покупателю.

Во исполнение договора на третий день после его подписания покупатель уплатил задаток. Через два месяца представитель музея обратился к коллекционеру с просьбой назначить время для встречи в его доме в целях передачи приобретенной картины музею. Коллекционер сообщил, что удовлетворить эту просьбу он не может, поскольку картина, как и другое имущество, сгорела в пожаре, который произошел в его доме, по заключению службы пожарного надзора, по причине короткого замыкания в электропроводке.

Музей обратился в суд с иском о взыскании с коллекционера! Ивановского двойной суммы задатка как с должника, не исполнившего обязательства, обеспеченного задатком (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск требования истца отклонил, сославшись на то, что, если бы музей не нарушил условия договора о сроке приема-передачи купленной картины, обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, было бы исполнено надлежащим образом. Более того, коллекционер предъявил встречный иск о взыскании с музея 75% стоимости картины.

Задача 2.

Глава фермерского хозяйства Петров приобрел по договору купли-продажи у сельскохозяйственного кооператива трактор и комбайн. По условиям договора продавец предоставил покупателю гарантию качества трактора (гарантийный срок — 1 год), а в отношении комбайна было предусмотрено, что он находится в исправном состоянии и соответствует обычным требованиям. Через 11 месяцев после передачи проданной техники главе фермерского хозяйства в ходе сельскохозяйственных работ трактор и комбайн вышли из строя. Для их ремонта была привлечена специализированная организация. Согласно калькуляции расходы на ремонт составили по 50 тыс. рублей на каждую единицу сельхозтехники.

Глава фермерского хозяйства обратился в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному кооперативу о взыскании 100 тыс. рублей, затраченных на ремонт трактора и комбайна, а также о возмещении убытков в размере 200 тыс. рублей, вызванных их простоем в период сельскохозяйственных работ (100 тыс. рублей за простой трактора и 100 тыс. рублей за простой комбайна).

В отзыве на иск сельскохозяйственный кооператив исковые требо­вания отклонил, сославшись на то, что он мог бы отремонтировать трактор и комбайн своими силами и не допустил бы их длительного простоя в период сельскохозяйственных работ, однако глава фермерского хозяйства с такой просьбой к нему не обращался. Кроме того, ответчик обратил внимание арбитражного суда на то, что истец не доказал, что недостатки трактора и комбайна имели место в момент передачи их кооперативом, а не образовались по причине неправильной их эксплуатации фермерским хозяйством.

Задача 3.

Иванов купил в магазине несколько электробытовых при­боров американского производства, которые вышли из строя при первом же их подключении в электрическую сеть. На следующий день покупатель отнес испорченные приборы в магазин и потребовал от работников магазина заменить их на доброкачественные изделия.

Работники магазина в грубой форме отказались удовлетворить тре­бование покупателя, указав ему на то, что только «дремучий» человек*¹ может не знать, что американские электробытовые приборы работают от сети напряжением в 127 вольт. А поскольку гражданин Иванов подсоединил указанные изделия к сети в 220 вольт без переходного прибора, понижающего напряжение, он сам и виноват в том, что они вышли из строя.

Раздосадованный покупатель обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (магазина) убытков в размере суммы, уплаченной за элек­тробытовые приборы, а также о возмещении морального вреда в том же размере. В исковом заявлении Иванов сетовал на то, что при покупке изделий работники магазина не проверили их исправность и не объяснили покупателю, как они работают, а все документы, прилагаемые к купленным электробытовым приборам, были на английском языке.

Задача 4.

Акционерное общество (продавец) и общество с ограниченной ответственностью (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, следующие объекты: неработающий производственный цех с простаивающим оборудованием, здание ко тельной, несколько складских помещений, гараж, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества предприятия были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи пред приятия.

Договор продажи предприятия был представлен сторонами на го­сударственную регистрацию в учреждение юстиции, которое, однако, отказало в государственной регистрации, пославшись на недействительность данного договора, поскольку отсутствовали обязательные приложения к договору:

бухгалтерский баланс и перечень обязательств, включаемых в состав предприятия.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать учреждение юстиции зарегистрировать договор продажи предприятия. В качестве обоснования своих требований покупатель указал, что на базе цеха и другого имущества проданного предприятия уже давно не осуществляется никакой производственной деятельности. По этой причине у него нет и не может быть ни бухгалтерского баланса, ни каких-либо обязательств, связанных с деятельностью предприятия.

Задача 5.

Мамедов приобрел квартиру у Иванова, который являлся ее собственником. Через некоторое время к нему обратилась мать Иванова, которая проживала в этой квартире, но в период совершения сделки по продаже квартиры находилась на даче и ничего не знала о намерении сына. Мать Иванова просила Мамедова расторгнуть договор купли-продажи и возвратить ей квартиру. Мамедов в категорической форме отказался удовлетворить просьбу Ивановой, посоветовав ей разобраться со своим сыном.

Иванова обратилась в суд с иском к Мамедову и своему сыну о расторжении договора купли-продажи квартиры, обосновав свой иск тем, что она прописана по соответствующему адресу в течение 20 лет и проживала в ней задолго до того, как сын приватизировал и продал квартиру. Данное обстоятельство было удостоверено справкой паспортного стола отделения милиции, а также выпиской из домовой книги.

Мамедов возражал против иска, ссылаясь на то, что Иванов, продавая квартиру, скрыл факт прописки матери. В документах на квартиру не было сведений о том, что там кто-то проживает, кроме самого Иванова —собственника квартиры. Договор купли-продажи квартиры был удостоверен нотариусом и прошел государственную регистрацию. Кроме того, он, Мамедов, уплатил Иванову денежную сумму, составляющую цену квартиры, в полном объеме.

Задача 6.

Иванов купил в магазине несколько электробытовых при­боров американского производства, которые вышли из строя при первом же их подключении в электрическую сеть. На следующий день покупатель отнес испорченные приборы в магазин и потребовал от работников магазина заменить их на доброкачественные изделия.

Работники магазина в грубой форме отказались удовлетворить тре­бование покупателя, указав ему на то, что только «дремучий» человек*¹ может не знать, что американские электробытовые приборы работают от сети напряжением в 127 вольт. А поскольку гражданин Иванов подсоединил указанные изделия к сети в 220 вольт без переходного прибора, понижающего напряжение, он сам и виноват в том, что они вышли из строя.

Раздосадованный покупатель обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (магазина) убытков в размере суммы, уплаченной за элек­тробытовые приборы, а также о возмещении морального вреда в том же размере. В исковом заявлении Иванов сетовал на то, что при покупке изделий работники магазина не проверили их исправность и не объяснили покупателю, как они работают, а все документы, прилагаемые к купленным электробытовым приборам, были на английском языке.

Задача 7.

Торговая фирма, занимающаяся оптовыми закупками и продажей импортных компьютеров, и страховая организация (покупатель) заключили договор на поставку 60 импортных компьютеров по цене 30 тыс. рублей за каждый компьютер. По условиям договора поставка товаров должна была осуществляться Отдельными партиями в течение всего шестимесячного срока действия договора, а их оплата — на следующий день после получения каждой партии. В случае просрочки поставки компьютеров или их несвоевременной оплаты предусматривалось взыскание штрафа из расчета по 10 тыс. рублей за каждый компьютер.

В первый месяц после заключения договора была произведена по­ставка 10 компьютеров, которые были своевременно оплачены поку­пателем. Во второй месяц объем поставки составил 20 компьютеров, десять из которых были оплачены покупателем на следующий день после их получения, а остальные 10 — в следующем месяце. Поставщик направил покупателю письмо, в котором уведомлял его о том, что он отказывается от поставки компьютеров в связи с их несвоевременной оплатой покупателем и считает все их взаимоотношения по заключенному договору прекращенными.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с поставщика штрафа в размере 300 тыс. рублей за недопоставку 30 ком­пьютеров. Поставщик против иска возражал, ссылаясь на то, что он правомерно отказался от исполнения договора в связи с систематической задержкой оплаты поставленных компьютеров со стороны покупателя, и предъявил встречный иск о взыскании с покупателя 100 тыс. рублей за несвоевременную оплату 10 компьютеров.

Задача 8.

Глава фермерского хозяйства Иванов заключил договор с элеватором, по которому фермерское хозяйство приняло на себя обя­зательства вырастить и передать элеватору 10 тыс. тонн зерна пшеницы, а также закупить у соседних хозяйств и передать элеватору 10 тыс. тонн риса. Элеватор взял на себя обязательство в счет предоплаты отпустить фермерскому хозяйству семенное зерно пшеницы на сумму, составляющую половину согласованной сторонами стоимости поставляемого зерна, а оставшуюся часть долга погасить встречными поставками горюче-смазочных материалов в период сбора урожая. Исполнение обязательств обеспечивалось неустойкой в размере 100 рублей за каждую недопоставленную или неоплаченную тонну зерна.

Элеватор свои обязательства выполнил в полном объеме. Фермерское хозяйство поставило элеватору лишь 5 тыс. тонн зерна пшеницы и такое же количество риса.

Элеватор предъявил иск в арбитражный суд о взыскании с фер­мерского хозяйства неустойки в размере 1 млн. рублей за недопоставку зерна. Фермерское хозяйство возражало против иска, ссылаясь на то, что исполнить свою обязанность оно не имело возможности по причине крайне неблагоприятных погодных условий: недостаточное количество осадков в летние месяцы, что подтверждалось заключением центра метеорологических исследований.

Задача 9.

При исполнении договора энергоснабжения энергоснабжающая организация несколько раз прерывала, а затем и вовсе прекратила подачу тепловой энергии абоненту — сельскохозяйственной организации, объяснив свои действия тем, что, несмотря на предупреждение, абонент не погасил в полном объеме задолженность за теплоэнергию, отпущенную ему в прошлом месяце.

Сельскохозяйственная организация предъявила иск в арбитражный суд о взыскании с энергоснабжающей организации убытков, вызванных ненадлежащим исполнением договора энергоснабжения. В состав убытков истец включил: 500 тыс. рублей ущерба от гибели урожая овощей в теплицах, 300 тыс. рублей не полученной прибыли от реализации указанных овощей и 200 тыс. рублей расходов, понесенных сельскохозяйственной организацией в связи с ремонтом системы теплоснабжения теплиц, вышедшей из строя в результате прекращения подачи тепловой энергии в зимний период.

В отзыве на иск энергоснабжающая организация возражала против исковых требований и утверждала, что она действовала правомерно, поскольку прекратила подачу теплоэнергии только после предупреждения абонента о необходимости погасить задолженность за прошлый месяц.

Задания

Задание 1. Проведите сравнительный анализ договора розничной купли-продажи и иных видов договора купли-продажи по субъектному составу, предмету договора, содержанию обязательств, источникам правового регулирования и изобразите полученные результаты в виде схемы.

Задание 2. Составьте перечень дополнительных прав, которыми наделяется покупатель по договору розничной купли-продажи, когда в таком качестве выступает гражданин.

Задание 3. Определите дополнительные обязанности продавца по договору розничной купли-продажи, вытекающие из законодательства о защите прав потребителей, и составьте соответствующую схему.

Задание 4. Руководствуясь с. 223,224 и § 2 гл. 30 ГК РФ, определите момент заключения договора розничной купли-продажи при различных формах и методах торговли и изобразите свой ответ в виде схемы.

Задание 5. Составьте перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, определите различия между этими объектами.

Задание б. Проанализируйте нормы о продаже недвижимости (§ 3 ] гл. 30 ГК РФ) с точки зрения возможности их применения к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Задание 7. Определите основные признаки предприятия как объекта продажи, выделяющие его среди иных комплексов имущества.

Задание 8. Составьте перечень дополнительных прав, которыми наделяется покупатель по договору розничной купли-продажи, когда в таком качестве выступает гражданин.

Задание 9. Определите дополнительные обязанности продавца по договору розничной купли-продажи, вытекающие из законодательства о защите прав потребителей, и составьте соответствующую схему.

Тема 2. Договор ренты.

(2 часа)

1. Общие положения договора ренты : понятия, виды, стороны, форма, содержание.

2. Особенности договора постоянной ренты.

3. Пожизненная рента как вид договора ренты.

4. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 31-33.

Специальная литература:

1. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: "Статут". 1997.

2. Брагинский М.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.

3. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. №7.

ЗАДАЧИ

Задача 1.

Пенсионерка Лунева, заслуженный учитель РСФСР, заключила со Скотининым договор пожизненного содержания с иждивением, по которому она безвозмездно передала в собственность Скотинина свой загородный дом, а Скотинин обязан был предоставить ей комнату в этом доме для проживания, снабжать ее продуктами, лекарствами и одеждой в определенном в договоре объеме.

Через три года Лунева обратилась в суд с требованием о расторжении договора и о возврате ей дома. Свое требование она основывала на том, что Скотинин «превратил ее жизнь в ад»: он, проживая в незанятой Луневой части дома, постоянно является домой в сильно нетрезвом состоянии, приводит к себе женщин, которые потом «в неодетом виде разгуливают по коридору и кухне», право пользования которыми принадлежит также и Луневой. Более того, он периодически делает Луневой оскорбительные замечания, ругает ее самыми скверными словами, распространяет про нее между соседями, позорящие ее, небылицы, а в ответ на сделанные ему замечания один раз облил ее; содержимым помойного ведра, а другой раз — плюнул ей в лицо. Все описанное ею было подтверждено свидетельскими показаниями.

Возражая против требований Луневой, Скотинин сумел доказать, что им полностью и в установленные сроки выполняются все обязанности, возложенные на него по договору пожизненного содержания с иждивением.

Задача 2.

Мартинсон передал 000 «Россо» по договору постоянной ренты именные обыкновенные бездокументарные акции крупного акционерного общества (номиналом по 24,5 рубля). Спустя два года Мартинсон, исходя из того, что доходность переданных им 000 «Россо» акций значительно возросла, потребовал расторжения заключенного им с 000 «Россо» договора постоянной ренты и возврата ему акций. По его мнению, договор должен быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств: ведь два года назад, когда заключался договор, никто не мог предполагать, что акции станут такими доходными. Знай об этом Мартинсон, он, по его словам, никогда не стал бы заключать договор ренты на тех условиях, на которых он был заключен. Прежде чем подать в суд соответствующий иск, Мартинсон обратился за советом в юридическую консультацию. Там ему посоветовали изменить предмет и основание иска и добиваться признания заключенного Мартинсоном договора ренты недействительным.

Задача 3.

Уезжая на постоянное место жительства на Мальту, 1 ап­реля 1998 г. предприниматель Алексеев безвозмездно передал ОАО «Беркул» по договору пожизненной ренты принадлежащее ему на праве собственности предприятие по производству безалкогольной продукции с выплатой рентных платежей в течение всей жизни Алексеева ему и его родителям. В состав предприятия — имущественного комплекса, в частности, входили: товарный знак «Ренко», двухэтажное кирпичное здание производственного цеха, оборудование для производсгва и разлива напитка. Спустя полтора года ОАО «Беркул» заключило договор купли-продажи предприятия с производственным кооперативом «Восток».

В свою очередь кооператив «Восток» уступил товарный знак «Рен­ко» ЗАО «Безалкогольн Интернэйшнл», продал здание производственного цеха ОАО «Кинокомпания РУСЬ», а оборудование; использовавшееся на предприятии, продал как металлолом.

После этого он заявил родителям Алексеева, что свои требования об уплате рентных платежей они могут предъявлять к ЗАО «БезалкогольнИн-тернейшнл» и ОАО «Кинокомпания РУСЬ». Последние отказывались | совершать платежи, ссылаясь на то, что рентой обременено было пред­приятие в целом, а не перешедшие к ним отдельные объекты.

Суд, куда обратился отец Алексеева, решил распределить обязанность по уплате рентных платежей между ЗАО «БезалкогольнИнтернейшнл» и ОАО «Кинокомпания РУСЬ» пропорционально соотношению тех цен, по которым они приобрели у кооператива «Восток» имущество. В решении суда отмечалось также, что, поскольку мать Алексеева к моменту его вынесения скоропостижно скончалась, причитавшаяся ей при жизни часть рентных платежей более не подлежит выплате.

Задание 4. Разработайте проект договора пожизненного содержания с иждивением (фабулу и содержание договора придумайте).

Тема 3. Договор аренды.

(4 часа)

Занятие 1. (2 часа) Общие положения договор аренды.

1 .Понятие, существенные условия, особенности предмета, виды договора аренды.

2. Права и обязанности сторон, ответственность.

3. Изменение и прекращение договора аренды.