Определение стоимости помещений, расположенных на 1 и 2 этажах Здания главного дома
При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:
Корректировка на передаваемые права. Предполагается, что при продаже передается право собственности. Объект № 3 расположен в здании, которое построено, но не введено в эксплуатацию, права собственности оформляются, при совершении сделки передается право требования по инвестиционному договору. Корректировка на передаваемые права для объекта № 3 принимается равной (+10%), поправка определена экспертно на основании бесед с представителями риэлторских компаний.
Корректировка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок не более, чем на 5 %. Поправка определена на уровне
(- 2 %).
Корректировка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. В данном случае поправка на местоположение вводится для объектов № 1 и 3 и составляет (+10%), т.к. они имеют по сравнению с объектом оценки менее выгодное местоположение. Для объекта № 4 корректировка составила (-10%), т.к. объект расположен в центре города, в самой оживленной его части. Корректировки определялись экспертно на основании анализа рынка и бесед с представителями риэлторских компаний.
Корректировка на различие в площади. Поправка на площадь определена на основании данных статьи Яскевича Е.Е, размещенной на Интернет сайте: www.appraiser.ru. Поправка определялась по формуле:
λ=[((1180-0,08хПО)- (1180-0,08хП))/ (1180-0,08хП)] х 100%,
где:
П- площадь объекта сравнения;
По – площадь объекта оценки.
Для объектов № 1 и № 3 корректировка составила – (-5%), для объектов № 2 и № 4 корректировка составила – (-4%).
Корректировка на расположение в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Величина стоимости помещений находится в прямой зависимости от величины арендной ставки. Специалисты сопоставили арендную ставку за нежилые помещения, расположенные в цоколе и на 1 этаже жилого дома. Ниже представлен расчет поправки в зависимости от расположения помещения в здании.
Таблица 7. Определение корректировки на расположение в здании (цоколь и 1 этаж)
| Наименование показателей | Объект 1 | Объект 2 |
| Источник информации | Собственник, т. 136-50-50 | Собственник, т. 136-60-60 |
| Местоположение | г. Краснополянск , Просторное ш., д. 1 | г. Краснополянск , Просторное ш., д. 1 |
| Дата предложения | 8.09.2005 | 8.09.2005 |
| Общая площадь, кв. м | ||
| Величина арендной ставки, долл. США/кв. м/год | $500 | $450 |
| Уровень отделки помещений | Евроотделка | Евроотделка |
| Расположение в здании | 1 этаж | Цоколь |
| Величина поправки (округленно) | 10% |
Корректировка на удобство подъездных путей. В данных расчетах объект оценки и объекты сравнения сопоставимы по удобству подъездных путей, поэтому корректировка не вводилась.
Корректировка на уровень отделки помещения. Техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
§ Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов);
§ Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов);
§ Рабочее состояние (удовлетворительное состояние, не требуется проведение ремонта);
§ Требуется косметический ремонт(наличие незначительных дефектов в отделке помещения);
§ Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия;
§ Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия).
§ Помещение под чистовую отделку(отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия, выполнены подготовительные работы).
Корректировка на техническое состояние определялась на основании анализа рынка строительных услуг: ООО «Вира-СМ» тел. 730-01-98, Стройсервис «Форэк», т. 917-99-17, т. 777-555-9; ООО «Рестиждомстрой», т. 958-48-29; ООО «Дип-пласт», т. 739-13-33; Строительная компания «Аникум», т. 370-68-36; Компания «Де люкс», т. 744-44-79; Компания «Васто-групп», т. 585-44-85; Ремонтно-строительная компания «Город мастеров», т. 250-96-50; Фирма «ЭкоСкан», т. 755-90-90. Для объектов № 1, 2, 3 корректировка составила (+250 долл. США/кв. м), т.к. объекты выставлены на рынке без чистовой отделки. Для объекта № 4 корректировка составила (-150 долл. США/кв. м), т.к. в помещениях выполнена евроотделка.
Расчет рыночной стоимости наземной части Здания главного дома методом сравнения продаж представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 8. Определение рыночной стоимости наземной части Здания главного дома методом сравнения продаж
| Наименование показателей | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Источник информации | - | Собственник, т. 973-01-15 | ООО «Сабтерра», т. 427-8488 | Инвестор, т. 761-38-87 | АН «Арсенал Холдинг», т. 792-53-73 |
| Местоположение | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, б-р Южный, д. 28 | г. Краснополянск, ул. Школьная | г. Краснополнск, ул. 50-летия Октября | г. Краснополянск, ул. Ленина |
| Общая площадь, в том числе, кв. м | 962,30 | ||||
| Площадь наземной части, кв. м | 852,20 | ||||
| Назначение помещений | офис | офис | свободное | офис | офис |
| Передаваемые права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право требования по инвестиционному контракту | Право собственности |
| Расположение помещений в здании | 1 и 2 этажи ОСЗ | 1 этаж ж/д | 1 этаж ж/д | цоколь ж/дома | 1 этаж ж/д |
| Удобство подъездных путей, в балах | |||||
| Техническое состояние | рабочее | без отделки | без отделки | без отделки | евроотделка |
| Стоимость объекта, долл. США | $172 900 | $388 750 | $108 800 | $627 900 | |
| Стоимость 1 кв. м, долл. США | $950 | $1250 | $800 | $1950 | |
| Корректировка на условия сделки, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на условия расчетов, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на передаваемые права, % | 0,00% | 0,00% | +10,00% | 0,00% | |
| Корректировка на торг, % | -2,00% | -2,00% | -2,00% | -2,00% | |
| Корректировка на местоположение, % | +10,00% | 0,00% | +10,00% | -10,00% | |
| Корректировка на расположение в здании, % | 0,00% | 0,00% | +10,00% | 0,00% | |
| Корректировка на площадь, % | -5,00% | -4,00% | -5,00% | -4,00% | |
| Корректировка на удобство подъездных путей, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Общая корректировка, % | +3,00% | -6,00% | +23,00% | -16,00% | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м, долл. США | $979 | $1175 | $984 | $1638 | |
| Корректировка на техническое состояние, долл. США/кв. м | +$250 | +$250 | +$250 | -$150 | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м, долл. США | $1 229,00 | $1 425,00 | $1 234,00 | $1 488,00 | |
| Среднее значение стоимости 1 кв. м наземной части, долл. США | $1 344,00 | ||||
| Стоимость наземной части здания, долл. США | $1 145 357,00 |
Как правило, для объектов недвижимости величина отношения среднеквадратичного отклонения к математическому ожиданию не должна превышать 10%[3]. Для полученных данных отношение среднеквадратичного отклонения к математическому ожиданию (среднему значению) составляет – около 10%, что свидетельствует о том, рыночную стоимость 1 кв. м помещений, расположенных на 1 и 2 этажах, объекта оценки можно определить как среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв. м сопоставимых объектов.