Определение восстановительной стоимости зданИЯ
Восстановительная стоимость зданий определялась методом сравнительной единицы на основании Сборников СУПСС-87 (Сборники Укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры, М: Министерство культуры СССР, 1987 г.). Расценки в Сборнике представлены для г. Москвы.
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 куб. м) аналогичного здания или сооружения. Стоимость строительства сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравнимых объектах. Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (объем или площадь).
В качестве сопоставимого объекта рассматривается здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.
Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:
§ выбор сопоставимого объекта из базы нормативных данных;
§ корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
§ определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен, используемой нормативной базы;
§ перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату проведения оценки.
Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению СУПСС-87.
На основании разъяснений общей части к Сборникам (том 1) следует, что расценка не учитывает следующие затраты: накладные расходы, плановые накопления, затраты на временные здания и сооружения, зимнее удорожание, непредвиденные затраты, налог на добавленную стоимость. Величина неучтенных затрат определялась на основании данных, предоставленных реставрационно-строительной компанией ООО «Профреставрация».
Переход к ценам на дату проведения оценки выполняется с применением индекса цен на реставрационные работы для Московской области, разработанного ЦНРПМ (Центральная научная реставрационно-проектная мастерская), выпуск 01/05 за 2005 г.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:
ВС = РСКОРР х V х I1 х I2 х КНДС х КПР
где:
§ Р – скорректированная восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1984 года;
§ V – исходный параметр оцениваемого объекта (строительный объем);
§ I1- разница в ценах 1984 гг. и даты проведения оценки (сентябрь 2005 г.), I1=97,87 в долях;
§ I2 - коэффициент, учитывающий территориальный регион, для Московской области I2=1,09 (Приложение 1, СУПСС-87 (том I));
§ КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость, КНДС=1,18;
§ КПР – прибыль инвестора, Кпр=1,09 в долях.
Скорректированная восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1984 года определялась по формуле:
РСКОРР = Р х НР х ПЛ х Вр х Зу х ЗНЕПР ,
Где:
§ Р – восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1984 года по Сборникам СУПСС-87.
§ Нр – накладные расходы, НР=1,219 в долях;
§ ПЛ– плановые накопления, ПЛ=1,08 в долях;
§ Вр – коэффициент учитывающий затраты на временные здания и сооружения, Вр=0,015 в долях;
§ Зу – коэффициент, учитывающий зимнее удорожание, ЗУ=0,0141 в долях;
Знепр – коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты, ЗНЕПР=0,02 в долях.
Скорректированное значение стоимости единицы учитывает различия в объемно-планировочных и конструктивных характеристиках оцениваемого объекта и объекта сравнения. Поправка определяется на основании разъяснений Общей и Технических частей Сборников:
§ из восстановительной стоимости единицы аналогичного здания вычиталась стоимость единицы конструктивных элементов, которые отсутствуют у объекта оценки;
§ к восстановительной стоимости единицы конструктивного элемента применялся повышающий или понижающий коэффициент.
Расчет скорректированного значения стоимости 1 куб. м здания в ценах 1984 года представлен в нижеследующих таблицах.
Таблица 18. Определение скорректированного значения стоимости 1 куб. м Здания главного дома в ценах 1984 года
| Наименование конструктивных элементов | Стоимость 1 куб. м строительного объема здания в ценах 1984 г., руб. |
| Фундаменты | 4,13 |
| Стены кирпичные | 19,78 |
| Перегородки | 2,23 |
| Своды и арки кирпичные | 0,76 |
| Перекрытие 1-го этажа | 0,77 |
| Перекрытия междуэтажные | 0,87 |
| Перекрытие чердачное | 0,41 |
| Крыша и кровля: скатная | 0,92 |
| Полы: | |
| - паркетные | 4,25 |
| -дощатые | 0,55 |
| Заполнение оконных проемов | 1,43 |
| Заполнение дверных проемов | 0,69 |
| Заполнение дверных проемов в перегородках | 0,13 |
| Лестницы внутренние | 0,49 |
| Внутренняя отделка | 2,46 |
| Скульптурно-лепной декор | 3,76 |
| Наружная отделка | 1,12 |
| Декор фасада | 0,62 |
| Прочие работы: | |
| -балконы и лоджии | 0,68 |
| -лестницы белокаменные | 1,64 |
| Итого: | 39,42 |
| С учетом накладных расходов, 21,9% | 48,05 |
| С учетом плановых накоплений, 8% | 51,89 |
| Временные здания и сооружения, 1,5% | 0,78 |
| С учетом временных зданий и сооружений | 52,67 |
| Зимнее удорожание, 1,41% | 0,74 |
| С учетом зимнего удорожания | 53,41 |
| Непредвиденные затраты, 2% | 1,07 |
| Всего с учетом непредвиденных затрат | 54,48 |
Примечание к таблице 18:
Восстановительная стоимость единицы аналогичного здания была уменьшена на стоимость конструктивных элементов, которые отсутствуют у оцениваемого объекта: шатровая крыша, панели и откосы окон и дверей из ценных пород дерева с отделкой, камины из ценных пород дерева с накладной резьбой.
При определении восстановительной стоимости единицы стен и столбов применялся понижающий коэффициент к стоимости трудозатрат 0,85 в долях, учитывающий сложность архитектурного оформления (Сборник, том 1, стр. 9).
К восстановительной стоимости единицы заполнения оконных проемов применялся понижающий коэффициент 0,7 в долях, учитывающий отклонение в характеристиках конструктивного элемента (Сборник, том 1, стр. 32).
Таблица 19. Определение скорректированной стоимости 1 куб. м левого флигеля в ценах 1984 г.
| Наименование показателей | Стоимость 1 куб. м строительного объема здания в ценах 1984 г., руб. |
| Фундаменты | 2,33 |
| Стены | 9,46 |
| Перекрытие 1-го этажа | 2,57 |
| Перекрытия междуэтажные | 2,62 |
| Перекрытие чердачное | 2,2 |
| Крыша и кровля | 1,52 |
| Полы | 2,925 |
| Перегородки | 1,24 |
| Заполнение оконных проемов | 2,75 |
| Заполнение дверных проемов | 1,03 |
| Лестницы | 0,57 |
| Внутренняя отделка | 2,16 |
| Наружная отделка | 1,18 |
| Прочие работы | 1,86 |
| Итого: | 34,415 |
| С учетом накладных расходов, 21,9% | 41,95 |
| С учетом плановых накоплений, 8% | 45,31 |
| Временные здания и сооружения, 1,5% | 0,68 |
| С учетом временных зданий и сооружений | 45,99 |
| Зимнее удорожание, 1,41% | 0,65 |
| С учетом зимнего удорожания | 46,64 |
| Непредвиденные затраты, 2% | 0,93 |
| Всего с учетом непредвиденных затрат | 47,57 |
Примечание к таблице 19:
К восстановительной стоимости единицы паркетных полов применялся понижающий коэффициент 0,5 в долях, учитывающий отклонение в характеристиках конструктивного элемента (Сборник, том 1, стр. 32).
Таблица 20. Определение скорректированной стоимости 1 куб. м здания правого флигеля в ценах 1984 г.
| Наименование показателей | Стоимость 1 куб. м строительного объема здания, руб. |
| Фундаменты | 1,65 |
| Стены | 13,83 |
| Перекрытие нижнее | 1,04 |
| Перекрытие междуэтажное | 7,58 |
| Перекрытие чердачное | 0,66 |
| Крыша и кровля | 1,4 |
| Полы | 0,46 |
| Перегородки | 0,06 |
| Заполнение оконных проемов | 2,46 |
| Заполнение дверных проемов | 0,53 |
| Лестницы | 0,51 |
| Внутренняя отделка | 0,98 |
| Декор интерьера печей | 1,82 |
| Наружная отделка | 0,97 |
| Декор фасада | 1,01 |
| Итого: | 34,96 |
| С учетом накладных расходов, 21,9% | 42,62 |
| С учетом плановых накоплений, 8% | 46,03 |
| Временные здания и сооружения, 1,5% | 0,69 |
| С учетом временных зданий и сооружений | 46,72 |
| Зимнее удорожание, 1,41% | 0,66 |
| С учетом зимнего удорожания | 47,38 |
| Непредвиденные затраты, 2% | 0,95 |
| Всего с учетом непредвиденных затрат | 48,33 |
Таблица 21. Определение скорректированной стоимости 1 куб. м здания деревянного флигеля в ценах 1984 г.
| Наименование показателей | Стоимость 1 куб. м строительного объема здания в ценах 1984 г., руб. |
| Фундаменты | 7,3 |
| Стены рубленные | 11,2 |
| Перекрытие нижнее | 4,21 |
| Перекрытие междуэтажное | 2,34 |
| Крыша и кровля | 1,71 |
| Заполнение оконных и дверных проемов | 3,25 |
| Перегородки | 0,18 |
| Декор фасада | 2,61 |
| Итого: | 32,8 |
| С учетом накладных расходов, 21,9% | 39,98 |
| С учетом плановых накоплений, 8% | 43,18 |
| Временные здания и сооружения, 1,5% | 0,65 |
| С учетом временных зданий и сооружений | 43,83 |
| Зимнее удорожание, 1,41% | 0,62 |
| С учетом зимнего удорожания | 44,45 |
| Непредвиденные затраты, 2% | 0,89 |
| Всего с учетом непредвиденных затрат | 45,34 |
Примечание к таблице 21:
Восстановительная стоимость единицы аналогичного здания была уменьшена на стоимость конструктивных элементов, которые отсутствуют у оцениваемого объекта: печи.
Таблица 22. Определение скорректированной стоимости 1 куб. м Конного двора в ценах 1984 г.
| Наименование показателей | Стоимость 1 куб. м строительного объема здания в ценах 1984 г., руб. |
| Фундаменты | 3,4 |
| Цоколь | 2,79 |
| Стены (кирпичные) | 7,9 |
| Перекрытие чердачное | 1,73 |
| Крыша и кровля | 1,35 |
| Полы паркетные | 2,37 |
| Полы дощатые | 0,34 |
| Заполнение оконных проемов | 1,305 |
| Заполнение дверных проемов | 0,45 |
| Наружная отделка | 0,945 |
| Декор фасада | 1,02 |
| Итого: | 23,6 |
| С учетом накладных расходов, 21,9% | 28,77 |
| С учетом плановых накоплений, 8% | 31,07 |
| Временные здания и сооружения, 1,5% | 0,47 |
| С учетом временных зданий и сооружений | 31,54 |
| Зимнее удорожание, 1,41% | 0,44 |
| С учетом зимнего удорожания | 31,98 |
| Непредвиденные затраты, 2% | 0,64 |
| Всего с учетом непредвиденных затрат | 32,62 |
Примечание к таблице 22:
Восстановительная стоимость единицы аналогичного здания была уменьшена на стоимость конструктивных элементов, которые отсутствуют у оцениваемого объекта (здание одноэтажное): перекрытия нижние, перекрытия междуэтажные, лестницы, внутренняя отделка, декор интерьера, портик с кирпичными колоннами и фронтоном.
К восстановительной стоимости единицы конструктивных элементов применялись коэффициенты, учитывающие отклонения в характеристиках (Сборник, том 1, стр. 32): заполнения оконных и дверных проемов - коэффициент 0,5 в долях; наружная отделка - коэффициент 0,75 в долях.