Характеристика объекта оценки
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Тихоокеанский государственный университет»
Кафедра экономики и
Управления в строительстве
Контрольная работа
По дисциплине «Оценка объектов недвижимости»
Выполнил студент
Специальность БМЕН(З)
Курс 4
Номер зачетной книжки 080460475
Фамилия Тищенко
Имя Иван
Отчество Сергеевич
Проверил_______________________
Хабаровск 2015
Содержание
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости
1.1. Недвижимость как объект оценки
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости
2. Оценка объекта недвижимости на примере жилой квартиры
2.1 Общая характеристика объекта оценки
2.2 Определение стоимости объекта затратным подходом
2.3 Определение стоимости объекта сравнительным (рыночным) подходом
2.4 Определение стоимости объекта доходным подходом
2.5 Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки
Список литературы
Приложения
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости
Рынок оценочных услуг в области недвижимости зародился практически сразу после начала рыночных преобразований в стране, но свои законодательные рамки и правила получил только в 1998 г., после принятия соответствующего Федерального закона от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
За все прошедшее время объем оказываемых услуг постоянно увеличивался и в 2008 г. достиг 9,3 млрд. руб. В последние годы объемы рынка оценочных услуг росли в среднем на 50% в год, при этом оценка недвижимого имущества составляла более трети всех выполняемых работ. Работы по оценке объектов недвижимости и бизнеса в совокупности составляют две трети всех оценочных работ. Это связано с тем, что как при оценке действующего предприятия (бизнеса), так и при переоценке основных фондов оценщик неминуемо столкнется с необходимостью определять стоимость объектов недвижимости из-за большой доли недвижимого имущества в составе основных фондов предприятия.
Таким образом, в настоящее время рынок оценки недвижимости в России находится в активном развитии, и даже кризисные явления в экономике сумели лишь замедлить, но не остановить рост рынка.
1.1. Недвижимость как объект оценки
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения /9/.
Под объектом недвижимости в качестве объекта оценки, понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
Оценка недвижимого имущества проводится при: операциях купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Результатом произведенной оценки, как правило, является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4. принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).
Первая группа включает в себя следующие принципы.
1. Принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью. За продаваемый объект недвижимости нерационально платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. Стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
2. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные замещающие объекты.
Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
3. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
Вторая группа включает в себя следующие принципы.
1. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
2. Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
3. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
4. Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.
Третья группа включает в себя следующие принципы.
1. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
2. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
3. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Принцип соответствия проявляется, прежде всего, через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.
4. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Четвертая группа принципов оценки лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам;
б) физически осуществимо, то есть размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, то есть использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости
При оценке недвижимости используют три подхода: доходный, сравнительный и затратный.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы:
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
В данном подходе доход выступает основным фактором, определяющим величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.
В рамках этого подхода используется один из двух методов: прямой капитализации доходов или дисконтирования денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, а так же, если потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Этот метод целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода дисконтирования денежных потоков (ДДП) в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Сравнительный подходбазируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами недвижимости нарынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения этого подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
На основе трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок (поправок) рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект - аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект - аналог хуже — то положительная.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производиться различными методами.
Метод парных продаж подразумевает подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.
С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок.
Метод экспертных оценок предполагает наличие эксперта, который, основываясь на собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта.
Метод аналитического внесения поправок заключается в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
Метод мультипликатора валовой ренты. Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.
Общий коэффициент капитализации (ОКК) — это отношение чистого операционного дохода к цене продажи.
Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа.
Затратный подход применяют в следующих случаях: когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; в случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; для оценки объекта незавершенного строительства; для оценки в целях выделения объекта налогообложения (здание, земельный участок); для оценки в целях страхования; для переоценки основных фондов предприятий; в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Методическая последовательность применения затратного подхода следующая.
1. Оценка стоимости земельного участка.
2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
3. Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений).
4. Увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.
Расчет стоимости земельного участка может производиться несколькими способами. Во-первых, стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов. Во-вторых, возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей. Третий вариант, в качестве затрат на приобретение земельного участка используется величина кадастровой стоимости участка.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы: затраты на земельный участок; затраты на строительство; затраты на предпринимательство.
Стоимость строительства нового объекта (восстановительную стоимость) определяют несколькими методами. Наиболее часто применяют следующие:
- количественное обследование или составление полноценной сметы;
- метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам их работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или различные варианты данного метода;
- метод сравнительной единицы.
Накопленный износ улучшений при затратном подходе измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью. Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.
Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа: физический, функциональный и внешний.
2. Оценка объекта недвижимости на примере жилой квартиры
В данном разделе работы будет проведена оценка жилой квартиры по состоянию на 01 августа 2015 г. Оценка будет проведена сравнительным, затратным и доходным подходами. Оценка проводится с целью определения рыночной стоимости для купли-продажи.
2.1 Общая характеристика объекта оценки
На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Рокоссовского, дом 29, квартира 71 представляет собой: двухкомнатную квартиру на 4-м этаже 5 - этажного панельного жилого дома (приложение 1).
Тип и качество окружающей застройки-Окружающая застройка представляет собой жилые здания от 5 до 16 этажей.
Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.
Транспортная доступность-хорошая, две остановки общественного транспорта "Торговый центр", с которых можно уехать в любой район города прямыми автобусными маршрутами.
Благоустройство территории-в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован. Во дворе дома благоустроенная детская площадка, множество зеленых насаждений.
Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализацией, отоплением, электроснабжением.
Экологическое состояние-наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в Южном округе города Хабаровска являются ТЭЦ -1, промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).
Социальная инфраструктура.Данный объект оценки располагается в спальном районе города (микрорайон «Южный»), с хорошо развитой инфраструктурой. В шаговой доступности располагаются несколько торговых центров, районная поликлиника, женская консультация и стоматологическая клиника, две средних общеобразовательных школы (№ 49 и №53), два детских сада (№7 и №206).
Описание и технические характеристики объекта оценки, сделанные на основании кадастрового (приложение 2) и технического (приложение 3) паспортов и визуального осмотра, отражены в таблице 1.
Таблица 1
Характеристика объекта оценки
| Количественные и качественные характеристики объекта оценки | ||
| Тип здания | 5-этажный панельный жилой дом | |
| Год постройки здания | 1970 г. | |
| Кадастровая стоимость | 1627065,53 руб. | |
| Год последнего кап. Ремонта | Нет данных | |
| Объемно-планировочные решения | В плане здание имеет прямоугольную форму | |
| Объект оценки | Квартира, назначение: жилое. Площадь общая 44,4 кв.м. Этаж: 4 | |
| Адрес объекта оценки | г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Рокоссовского, д.29, кв.71 | |
| Имущественные права на объект оценки | Полное право собственности | |
| Обременения, связанные с объектом оценки | Нет | |
| Начальное функциональное назначение | Жилое помещение | |
| Текущее использование объекта оценки | Жилое помещение | |
| Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость | ||
| Транспортная доступность | Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка (210 м): «Торговый центр». Транспорт: автобус, маршрутное такси | |
| Качество обустройства двора: | Подъезд к жилому дому асфальтирован, во дворе имеется благоустроенная детская площадка | |
| Физические свойства объекта оценки | ||
| Данные о физическом износе жилого дома | 30,0% (расчет физического износа представлен в п.2.2) | |
| Данные об устаревании объекта оценки | Согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 года, нормативный срок службы объекта оценки 150 лет. Оставшийся срок службы составляет 105 лет. | |
| Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания | План квартиры с экспликацией составлен по состоянию на 03.06.2014 г. | |
| Данные о внешнем виде фасада дома | Фасад здания находится в хорошем состоянии. | |
| Площадь квартиры общая, м2 | 44,4 | |
| Строительный объем квартиры, м3 (по внутреннему обмеру) | 111,0 | |
| Жилая площадь квартиры, м2 | 27,7 | |
| Внутренняя высота помещений, м | 2,50 | |
| Наличие лоджии/балкона | Балкон с внутренней и наружной отделкой, застеклен алюминиевыми раздвижными рамами | |
| Общее состояние квартиры | Хорошее. В 2008 г. проводился капитальный ремонт с заменой сантехники, системы отопления, электропроводки, полов, оконных проемов, дверей. На данный момент требуется косметический ремонт стен и потолков (покраска). | |
| Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки: | ||
| Фундамент | Железобетонный | |
| Стены | Железобетонные панели | |
| Перегородки | Железобетонные панели | |
| Перекрытия | Железобетонные панели | |
| Кровля | Мягкая, рулонная | |
| Полы | В жилых комнатах – ламинат, в остальных помещениях – керамическая плитка | |
| Проемы | Окна пластиковые. Межкомнатные двери деревянные. Входная дверь металлодеревянная | |
| Стены | В жилых комнатах, кухне и в коридоре – покраска (краска марки «Тиккурила»), в ванной, в туалете и часть стены в кухне – кафель | |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление | |
2.2 Определение стоимости объекта затратным подходом
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости.Восстановительная стоимость (ВС) представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Для расчета восстановительной стоимости воспользуемся методом сравнительной единицы, который применяется по отношению к типовым зданиям и сооружениям. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, условия финансирования и т.д.).
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат используются различные справочные и нормативные материалы например, «Укрупненные
показатели стоимости строительства» (УПСС), «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости» (УПВС).
Для расчета стоимости оцениваемого объекта используется следующая формула /7/:
Со = См3. × So × К1 × К2 × К3 × К4 × К5, (1)
где: Со — стоимость оцениваемого объекта;
См3 — стоимость одного м3 типичного сооружения на базовую дату;
Sо — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
К1 — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;
К2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 — коэффициент изменения стоимости строительно- монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 — коэффициент, учитывающий НДС (%).
Оцениваемый нами объект недвижимости был построен в 1970 году, на тот момент стоимость строительства определялась в ценах 1969 года. Для определения стоимости нового строительства необходимо выполнить пересчет базовой стоимости в текущие цены (на 01.08.2015г.). Для этого произведем следующие расчеты.
1. Определим стоимость строительства в ценах 1969 г. с помощью УПВС №28 /11/, из которого находим, что Хабаровский край относится к 5-му территориальному поясу и к I климатическому району.
Согласно таблице 50 данного документа, восстановительная стоимость 1м3 жилого здания с техническими характеристиками, соответствующими оцениваемому объекту, равна См3 = 30,3 рубля для 5–го территориального пояса II климатического района.
Поправочный коэффициент для I климатического района равен К2(1969) = 1,07.
Поправочный коэффициент на полезную высоту оцениваемого объекта (h=2,5м), который равен 1,05. Поправочный коэффициент при одной и той же полезной высоте комнат, но с различными размерами жилой площади в квартирах дома (средняя S квартир = 33,9 м2) равен 1. Тогда К1(1969) = 1,05х1,0 = 1,05.
Таким образом, базовая стоимость 1м3 типичного объекта на момент постройки дома в 1970 г. равна:
С м31969 = 30,3 х 1,07 х 1,05 = 34,04 руб.
2. В соответствии с Постановлением Госстроя от 11.05.1983 г. №94 /3/, определяем коэффициент перевода цен 1969 г. в цены 1984 г. Для городского жилищного крупнопанельного строительства в РСФСР он равен К3(1984) = 1,20.
Территориальный индекс для Хабаровского края равен К2(1984) =1,01. Тогда базовая стоимость 1м3 типичного объекта в 1984 г. равна:
С м31984 = 34,04 х 1,20 х 1,01 = 41,26 руб.
3. В соответствии с Письмом Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 июля 2015 г. № КЦ/2015-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2015 года" /5/, определяем коэффициент перевода цен 1984 г. в цены на момент оценки (на 01.08.2015г.). Для сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 г. в Хабаровском крае он равен К3(2015) = 184,14.
Тогда стоимость воспроизводства 1 м3 жилой недвижимости на 01.08.2015г.:
С м32015 = 41,26 х 184,14 = 7 597,62 руб.
4. Прибыль застройщика (инвестора) – это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта /9/.
Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ /12/. Величину предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определим в размере 45%, отсюда К4 = 1,45.
5. Ставка налога на добавленную стоимость согласно ст. 164 гл. 21 Налогового кодекса РФ составляет 18%, значит К5 = 1,18.
6. Рассчитаем полную стоимость оцениваемого объекта на 01.08.2015г.:
Со = So × С2015. × К4 × К5 = 111 м3 х 7597,62 х 1,45 х 1,18 = 1 442 948 руб.
Оценка общего накопленного износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. Выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Для оценки общего накопленного износа определим все три вида износа.
1. Физический износ оцениваемого объекта определим методом срока жизни по формуле /9/:
Ифиз = (ХВ / ФЖ) х 100, (2)
где Ифиз – физический износ в %,
ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости,
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Таким образом, хронологический возраст объекта оценки равен:
ХВ = 2015 – 1970 = 45 лет.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Типичный срок физической жизни нашего объекта недвижимости, согласно Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР
8 сентября 1964 года, составляет ФЖ = 150 лет /4/.
Таким образом, физический износ будет равен:
Ифиз = 45 / 150 х 100 = 30%.
2. Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различн