Определение стоимости помещений, расположенных в подвале Здания главного дома
Аналогично определялась стоимость помещений, расположенных в подвале. Расчет представлен в нижеследующей таблице.
При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:
Корректировка на передаваемые права. Предполагается, что при продаже передается право собственности. Объект № 3 расположен в здании, которое построено, но не введено в эксплуатацию, права собственности оформляются, при совершении сделки передается право требования по инвестиционному договору. Корректировка на передаваемые права для объекта № 3 принимается равной (+10%), поправка определена экспертно на основании бесед с представителями риэлторских компаний.
Корректировка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок не более чем на 5 %. Поправка определена на уровне
(-2%).
Корректировка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. В данном случае поправка на местоположение вводится для объектов № 1 и 3 и составляет (+10%), т.к. они имеют по сравнению с объектом оценки менее выгодное местоположение. Для объекта № 4 корректировка составила (-10%), т.к. объект расположен в центре города, в самой оживленной его части. Корректировка определялась экспертно на основании анализа рынка и бесед с представителями риэлторских компаний.
Корректировка на различие в площади. Поправка на площадь определена на основании данных статьи Яскевича Е.Е, размещенной на Интернет сайте: www.appraiser.ru. Поправка определялась по формуле:
λ=[((1180-0,08хПО)- (1180-0,08хП))/ (1180-0,08хП)] х 100%,
где:
П- площадь объекта сравнения;
По – площадь объекта оценки.
Для объекта № 1 корректировка составила – (-0,49%), для объектов № 2 и № 4 корректировка составила – (+1%).
Корректировка на расположение в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Величина стоимости помещений находится в прямой зависимости от величины арендной ставки. Специалисты сопоставили арендную ставку за нежилые помещения, расположенные в подвале и на 1 этаже здания. Ниже представлен расчет поправки в зависимости от расположения помещения в здании.
Таблица 9. Определение корректировки на расположение в здании (подвал и 1 этаж)
| Наименование показателей | Объект 1 | Объект 2 |
| Источник информации | Собственник, т.564-67-89 | Собственник, т.564-67-90 |
| Местоположение | г. Краснополянск, ул. Лесная | г. Краснополянск, ул. Лесная |
| Расположение в здании | 1 и 2 этаж | подвал |
| Площадь, кв. м | 50 или 121 | |
| Величина арендной ставки, долл. США/кв. м/год | ||
| Поправка на расположение в здании, % | 25,00% |
Корректировка к стоимости между помещениями, расположенными в цоколе и подвале, составляет 15% (см. табл. 7).
Корректировка на удобство подъездных путей. В данных расчетах объект оценки и объекты сравнения сопоставимы по удобству подъездных путей, поэтому корректировка не вводилась.
Корректировка на уровень отделки помещения. Для объектов № 1, 2, 3 корректировка составила (+250 долл. США/кв. м), т.к. объекты выставлены на рынке без чистовой отделки. Для объекта № 4 корректировка составила (-150 долл. США/кв. м), т.е. в помещениях выполнена евроотделка.
Таблица 10. Определение рыночной стоимости подвальных помещений Здания главного дома методом сравнения продаж
| Наименование показателей | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Источник информации | - | Собственник, т. 973-01-15 | ООО «Сабтерра», т. 427-8488 | Инвестор, т. 761-38-87 | АН «Арсенал Холдинг», т. 792-53-73 |
| Местоположение | Г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, б-р Южный, д. 28 | г. Краснополянск, ул. Школьная | г. Краснополнск, ул. 50-летия Октября | г. Краснополянск, ул. Ленина |
| Общая площадь, в том числе, кв. м | 962,30 | ||||
| Площадь подвальных помещений, кв. м | 110,0 | - | - | - | - |
| Назначение помещений | офис | офис | свободное | офис | офис |
| Передаваемые права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право требования по инвестиционному контракту | Право собственности |
| Расположение помещений в здании | Подвал ОСЗ | 1 этаж ж/д | 1 этаж ж/д | цоколь ж/дома | 1 этаж ж/д |
| Удобство подъездных путей, в балах | |||||
| Техническое состояние | рабочее | без отделки | без отделки | без отделки | евроотделка |
| Стоимость объекта, долл. США | $172 900 | $388 750 | $108 800 | $627 900 | |
| Стоимость 1 кв. м, долл. США | $950 | $1250 | $800 | $1950 | |
| Корректировка на условия сделки, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на условия расчетов, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на передаваемые права, % | 0,00% | 0,00% | +10,00% | 0,00% | |
| Корректировка на торг, % | -2,00% | -2,00% | -2,00% | -2,00% | |
| Корректировка на местоположение, % | +10,00% | 0,00% | +10,00% | -10,00% | |
| Корректировка на расположение в здании, % | -25,00% | -25,00% | -15,00% | -25,00% | |
| Корректировка на площадь, % | -0,49% | +1,0% | 0,00% | +1,00% | |
| Корректировка на удобство подъездных путей, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Общая корректировка, % | -16,51% | -26,00% | 3,00% | -36,00% | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м, долл. США | $793 | $925 | $824 | $1248 | |
| Корректировка на техническое состояние, долл. США/кв. м | +$250 | +$250 | +$250 | -$150 | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м, долл. США | $1 043,00 | $1 175,00 | $1 074,00 | $1 098,00 | |
| Среднее значение стоимости 1 кв. м подвальных помещений, долл. США | $1098,00 | ||||
| Стоимость подвальных помещений, расположенных в здании Главного дома, долл. США | $120 890 |
Для полученных данных отношение среднеквадратичного отклонения к математическому ожиданию (среднему значению) составляет приблизительно 5%, что свидетельствует о том, рыночную стоимость 1 кв. м подвальных помещений объекта оценки можно определить как среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв. м сопоставимых объектов.
Стоимость Здания Главного дома, определенная методом сравнения продаж, составляет:
V = $1 145 357+ $120 890 = $1 266 247[4] или в рублевом эквиваленте V= 35 779 328 рублей.