Градостроительная документация по регулированию использования земель в городах и иных населенных пунктах

Основным документом, регулирующим использование земель в городах и иных населенных пунктах, является генеральный план.

Генеральный план - градостроительный документ, определяющий (в интересах населения и государства) условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских населенных пунктов, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане определяют:

- основные направления развития территории с учетом социально-экономических особенностей, природно-климатических условий и численности населения;

- зоны различного функционального назначения и ограничения на их использование;

- меры по защите территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- соотношение застроенной и незастроенной территории;

- территории резерва для развития и др.

Генеральные планы содержат предложения об установлении границ городов и регулированию правил застройки.

Правила застройки - нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий порядок осуществления градостроительной деятельности на территории города или сельского населенного пункта и устанавливающий в отношении объектов недвижимости публичные и частные сервитуты.

Сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки, если это определяется государственными или общественными интересами.

Частные сервитуты устанавливаются в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости:

- для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ по инженерной подготовке, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

- прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

- других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок использования земель населенных пунктов определяют в соответствии с зонированием территорий.

Используя документы зонирования территории устанавливают основные типы застройки (функциональный, строительный, ландшафтный), вводят четкие требования к параметрам застройки и организации ландшафта.

Функциональный тип застройки включает природные, общественные, жилые и производственные виды застройки, которые, в свою очередь, регулируются положениями строительного зонирования, т. е. зоны застройки зданиями разной этажности с учетом плотности населения.

В соответствии с требованиямиландшафтного зонирования на городских территориях размещают зеленые насаждения.

В практике зонирования применяются специальные термины:

вид использования недвижимости - это определенная деятельность, для осуществления которой земельный участок или иной объект недвижимости предназначен и сформирован;

разрешенное использование недвижимости - это перечень целей, для осуществления которых земельный участок или иной объект недвижимости используется, учитывая все обременяющие его сервитуты и иные ограничения, разработанные на основе правового зонирования территории.

Таким образом, зонирование - это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территории городов и иных муниципальных образований; разделения этой территории на территориальные зоны с установлением для каждой из них ограничений по использованию недвижимости и параметрам разрешенного строительства на земельных участках, расположенных в этих зонах.

Для населенных пунктов зонирование предусматривает подразделение всей территории в административных границах на определенное число территориальных зон, которые фиксируют в карте зонирования, их границы устанавливают:

- по центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

- границам (красным линиям) планировочных единиц (районов, микрорайонов, кварталов);

- границам земельных участков;

- границам или осям полос отвода линий коммуникаций;

- административным границам районов;

- линиям естественных рубежей;

- иным линиям и границам.

Органы местного самоуправления могут выделять подзоны, особенности использования которых, определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных законодательством. Описание территориальных подзон, выделенных на картах, включает список видов разрешенного использования земельных участков, и объектов недвижимости, характеристику параметров допустимых изменений.

Списоквидов разрешенного использования земельных участков состоит из основных и сопутствующих,а также видов, для которых необходимо получение специальных согласований.

Для каждой территориальной подзоны устанавливают несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости имеют право самостоятельно выбирать или изменять вид (виды) использования недвижимости, разрешенной для соответствующих территориальных зон.

Виды и параметры использования объектов недвижимости, включенных в официальные списки памятников истории и культуры, выбирают в соответствии с законодательством об охране и использовании памятников истории и культуры.

Преобладающая часть территории городов, иных населенных пунктов занята жильем, объектами культурного, рекреационного и др. назначения.

На земельных участках, предоставленных гражданам, возводятся жилые дома, хозяйственные постройки, выращиваются овощи и плодово-ягодные культуры, т.е. одновременно реализуется несколько видов разрешенного использования. При этом функции управления земельными ресурсами осуществляются физическими лицами и органами власти на взаимной основе.

Предоставляя земельные участки под жилищное строительство, органыархитектуры иградостроительства вправе предлагать различные варианты планировок для отдельно стоящих построек, но окончательный выбор управленческого решения остается за правообладателем земельного участка.

Функция управления земельным участком при размещении строений и сооружений может реализовываться в разныхвариантах. Архитектурная служба, давая рекомендации по управлению земельными ресурсами в части планировки территории предлагает варианты с разнесенными строениями которые могут применяться при любых типах домов и в любых климатических условиях. Например:

Вариант 1. В данном варианте хозяйственные постройки находятся в разных зданиях, гараж отделён. Сад спланирован в передней и средней частях участка, огород - в глубине (рис. 6.10.1 (А)).

А Б

В Г Д

Рисунок 6.10.1 – Варианты планировки

(1. - дом; 2 - гараж; 3 - хозблок; 4 -огород)

Вариант 2. В данном варианте показаны два соседних участка. Гараж примыкает к дому. Хозяйственные постройки соседей совмещены и находятся на заднем плане. Сад занимает переднюю и среднюю часть участка, огород расположен в глубине. Данный вариант нежелателен сразу по двум причинам (совмещение дома с гаражом и нерациональное использование земли под подъездной путь к гаражу ввиду удаленности дома от улицы), но предлагается как один из вариантов (рис. 6.10.1 (Б)).

Вариант 3.Совмещенные постройки (рис. 6.10.1 (В)). Гараж совмещен с хозяйственными постройками, но разнесен с домом по разным зданиям. Внутри расположен дворик, который можно обустроить под место отдыха, закрытое от чужих глаз. Сад занимает переднюю и среднюю часть участка вокруг дома, огород расположен в глубине.

Вариант 4.План «крепостного» типа, в котором дом и все постройки равномерно расположены по периметру участка, внутри находятся сад с огородом и зона для отдыха на свежем воздухе. Гараж может быть двойным (один рядом с домом, второй - в глубине участка), либо одинарным (внутри участка), а рядом с домом можно обустроить навес для стоянки (рис. 6.10.1 (Г)).

Вариант 5. В данном варианте большая часть строений совмещена, часть хоз. сооружений вынесена в отдельное здание (при необходимости), по периметру расположены сад и огород (рис. 6.10.1 (Д)).

Имея в собственности (частный дом, гараж или иное строение)граждане вправе совершить приватизацию земельного участка под объектом недвижимости. Для оформления земельного участка, под которым расположена недвижимость, необходимо обратится в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о безвозмездном предоставлении земельного участка в собственность. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на недвижимость, копия паспорта гражданина и кадастровый паспорт на земельный участок.

Процесс управления земельными ресурсами всегда предполагает участие муниципальных органов в приватизации земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ. «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».

На земельных участках, предоставленных для гаражного строительства, возводятся сооружения, для хранения и обслуживания автомобилей, другого транспорта.

Для регистрации (при приватизации) права собственности на гараж необходимо осуществить следующие действия:

- получить справку у председателя кооператива со ссылкой на решение органа местного самоуправления о регистрации гаражного кооператива;

- обратиться в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или к кадастровому инженеру, для обмера и составления технического плана;

- с указанными документами обратиться в Росреестр, для получения свидетельства о праве собственности на гараж.

Земельный кодекс РФ устанавливает исключительное право собственника гаража на приватизацию участка земли под ним. Для оформления права на землюпод гаражом необходимо предоставить заявление о приобретении прав на земельный участок в местную администрацию. К заявлению должны бытьприложеныдокументы:

-копияпаспорта;

- свидетельство о праве собственности на гараж (выписка из ЕГРП);

- выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок;

-кадастровый паспорт участка;

- копию документа о праве бессрочного пользования земельным участком или о праве аренды.

Земельные участки, первоначально предоставленные на правах аренды, в последующем, могутпередаваться в соответствии с действующим законодательством, в собственность граждан и юридических лиц, за плату или бесплатно.

На землях, предоставленных для предпринимательской деятельности, возводят объекты, необходимые для выполнения данного вида деятельности. При строительстве многоквартирных жилых домов, земельные участки передаются многочисленным фирмам - застройщикам на различном праве. Земли общего пользования в пределах отвода участка (включая охранные зоны, дороги, проезды, сооружения общего пользования) органы местного самоуправления предоставляют в бессрочное (постоянное) пользование на основе градостроительной документации.

Контрольные вопросы:1.В каких пропорциях распределяется земельный фонд РФ по категориям земель 2. Каковы задачи управления земельными ресурсами в субъектах РФ? 3. Что является предметом и объектом управления в границах субъекта Российской Федерации? 4. Опишите функциональную структуру системы управления в субъектах РФ. 5. Какова основа формирования системы управления земельными ресурсами? 6. Назовите принципы эффективности государственной земельной политики на региональном уровне. 7. Какова особенность, государственного управления земельными ресурсами в Волгоградской области? 8. Назовите факторы, оказывающие влияние на систему управления земельными ресурсами региона. 9. Дайте определение понятия «муниципальное образование». 10. Каковы функции управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях? 11. Дайте характеристику муниципальных земель. 12. Какие факторы влияют на систему управления муниципальными землями. 13. Что относится к компетенции органов градостроительства и архитектуры в области УЗР городов. 14. Что является предметом и объектами управления земельными ресурсами в городах? 15. Какую классификацию земель городов и других населенных пунктов по целевому назначению вы знаете. 16. Какие вопросы в области УЗР решает администрация города?