Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ "Линия Права" Фаррух Саримсоков: "Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье". В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА "Юков и партнеры" Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, которые весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию "Единая Городская Служба Недвижимости". Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая "трешка", за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать "просмотровый лист" квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц "Единая Городская Служба Недвижимости" все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что "просмотровый акт", который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала "просмотровый лист" в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

"Договор дороже денег"

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее "Единая Городская Служба Недвижимости" показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК ("Стороны обязательства"). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17- 8).

"Тройка" судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты "Право.ru": «Заключайте только агентский договор с риелтором»

"Право.ru" попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики "Пепеляев Групп" Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики "Межевание, кадастр, регистрация" Содружества земельных юристов.

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости:

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по "коммуналке" или другими обременениями.

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: "Иначе риелтор может затянуть этот процесс". Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ А. МАЛАХОВСКОГО//ПРАВО.RU, ИЮЛЬ 2017

Денис Литвинов

Управляющий партнер, адвокат