Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

– Подскажите, можно ли оформить под залог в ипотеку дом с участком, которые я планирую купить? Какие документы нужно оформить с продавцом?

Отвечает ведущий юрист компании «Содружество земельных юристов» Элита Закиян:

Запретов на оформление в ипотеку жилого дома с земельным участком нет, однако, в отличие от ипотеки на квартиру, это более редкий случай, поскольку в современном мире квартиры пользуются гораздо большим спросом, чем загородные дома.

Как и при совершении любой сделки с недвижимым имуществом, в случае приобретения объекта под залог (в ипотеку) необходимо проанализировать документы на приобретаемые активы и проверить их ликвидность, поскольку залоговым обеспечением получения кредита может выступать только ликвидная недвижимость (находящийся в аварийном состоянии жилой дом не будет интересен банку как предмет залога).

Перед сделкой необходимо запросить у продавца:

· свидетельство о праве собственности на земельный участок и жилой дом и/или выписку из ЕГРН не более чем трехдневной давности;

· документы БТИ на дом;

· разрешительную документацию на строительство жилого дома (при наличии);

· документ – основание приобретения земельного участка (к примеру, договор купли-продажи данного земельного участка либо постановление (решение) органа власти о предоставлении земельного участка в собственность и др.);

· справку об отсутствии зарегистрированных в жилом доме лиц.

Земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, покупать не рекомендуется, поскольку это может грозить в будущем судебными спорами по границам с соседями. Кроме того, покупатель должен быть готов к тому, что не многие банки ориентированы на выдачу таких ипотечных кредитов. Причина в том, что, если заемщик не погасит кредит, банку будет сложно реализовать это имущество в счет погашения долга. При этом требования банков к такого рода закладываемому имуществу менее лояльные, чем к квартирам (менее выгодная процентная ставка).

DOMOFOND.RU, СЕНТЯБРЬ 2017

Ксения Сочеева

Ведущий юрист, кадастровый инженер

Зинаида Слепцова

Юрист

Наталья Лопатина

Юрист

Задолженность по арендной плате перед городом – что делать?

На сегодняшний день в Московском регионе актуальным является вопрос о защите прав субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП) в случае образования задолженности по аренде недвижимого имущества, находящегося в собственности города.

Достаточно распространенным явлением стала ситуация, когда субъект МСП, плативший арендную плату по льготной ставке, в какой-то момент получал уведомление о повышении ставки арендной платы до рыночной, которая, как правило, в разы превышает льготную ставку арендной платы. Таким образом, в условиях неподъемной стоимости аренды, у субъекта МСП образуется задолженность перед городом, которая взыскивается с арендатора в судебном порядке.

Данная проблема является достаточно распространенной, но, к сожалению, на настоящий момент, не имеет единого (универсального) шаблона ее решения.

Важно!

При выборе способа защиты, который окажется эффективным, в каждом конкретном случае, в первую очередь, необходимо внимательно изучить условия договора аренды с учетом всех дополнительных соглашений.

Судебная практика в отношении данного вопроса только формируется и пестрит различными более и менее эффективными способами защиты прав субъектов МСП. Большинство этих способов направлено на минимизацию задолженности путем снижения установленной городом рыночной ставки арендной платы.

Рассмотрим наиболее распространенные из них:

Изменение условий договора

Удовлетворяя данное требование, суды указывают, что при установлении новой ставки арендной платы в отношении объекта недвижимости в размере рыночной ставки, у каждой из сторон возникает право проведения независимой оценки.

При выборе данного способа защиты следует учитывать, что в силу п.2 ст.452 ГК РФ при обращении в суд с иском об изменении условий договора необходимо соблюдение досудебного порядка в виде направления Департаменту предложения о внесении изменений в договор в части установления арендной ставки с приложением проекта договора.

Согласно сложившейся судебной практике для успешного разрешения подобных дел необходимо проведение оценочной экспертизы с целью установления действительной рыночной ставки арендной платы недвижимого имущества.