Особенности исчисления и уплаты налога на земельные участки под жилыми домами

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом повышающих коэффициентов, установленных НК РФ:

- коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

- коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

- коэффициента 1 в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства (в данном случае сумма налога, излишне уплаченного за этот период, подлежит зачету (возврату) налогоплательщику).

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Следует специально указать, что изменениями, внесенными в НК РФ и вступившими в силу с 1 января 2008 г., точно определено начало трехлетнего срока, в течение которого по земельным участкам, предоставленным (приобретенным) для осуществления на них жилищного строительства, налог должен уплачиваться с применением коэффициента 2. Трехлетний срок начинается с момента государственной регистрации прав на земельные участки. Ранее начало данного срока в НК РФ четко определено не было, а в разъяснениях Минфина России указывалось, что трехлетний срок строительства начинается с даты начала работ, связанных с проектированием.

Налогообложение земельных участков, расположенных под многоквартирными жилыми домами, осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме:

- с момента введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.), если данный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;

- с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета - в иных случаях.

С учетом вышеизложенного плательщиками налога на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, являются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Если в ЕГРП отсутствуют сведения о доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику помещения, то эта доля должна определяться пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего участнику общей долевой собственности.

Если в многоквартирном жилом доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности (неприватизированные квартиры и иные помещения), то в отношении доли земельного участка, приходящейся на эти помещения, находящиеся в муниципальной казне, отсутствует налогоплательщик.

Арендная плата за землю

В соответствии с ГК РФ по договору аренды обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Земельный кодекс РФ относит арендную плату к существенным условиям договора аренды земельного участка.

В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. В отношении же земель, находящихся в публичной собственности (собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Земельное законодательство содержит следующие особенности установления арендной платы за землю в отношении земель, находящихся в публичной собственности:

1) установлен повышающий коэффициент арендной платы (аналогично с земельным налогом) в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для жилищного строительства. В случае если по истечении трех лет с даты предоставления такого участка в аренду жилой дом не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок;

2) при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Гражданское законодательство устанавливает следующие формы арендной платы, которые применимы к земельным участкам:

1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно (законным платежным средством в РФ является рубль);

2) установленная доля полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

6) смешанная форма арендной платы, которая может сочетать в себе как вышеуказанные формы арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Из этого следует, что условие договора аренды земельного участка, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления в течение года, должно оставаться неизменным. В связи с этим условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным как не соответствующее закону.

Арендная плата от разграниченных по уровням собственности земель, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков в полном объеме поступают в доходы соответствующих бюджетов в зависимости от права собственности на земельные участки.

Плательщики арендной платы за земли городских поселений, находящихся в государственной неразграниченной собственности, перечисляют указанные платежи (а также средства от продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков) в полном объеме на счета органов Федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений. При этом в бюджеты субъектов РФ (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) поступает 50%; в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований поступает 100%; в бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москвы и Санкт-Петербурга) поступает 50%.

Арендная плата за земли иных категорий, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков зачисляются в полном объеме в местные бюджеты.

Арендная плата за государственные и муниципальные земли не облагается налогом на добавленную стоимость.