Аналитический обзор литературы
В Конституции Российской Федерации закреплены права человека, проживающего или находящегося определенное время на территории Российской Федерации которые не могут быть реализованы без государства. «Традиционно теории государства включают в понятие «государства» три элемента: население, территорию, государственную власть».
Территория – это основополагающий элемент любого государственного строя. В понятие территории включается не только пространственный базис, но и земля как средство производства, как предмет труда. Основным законодательным актом Российской Федерации, регламентирующим права и обязанности в отношениях связанных с использованием земли является «Земельный кодекс Российской Федерации». «Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)» [4].
Согласно «Земельному кодексу Российской Федерации» все земли на территории России делятся на семь категорий, одной из которых являются земли населенных пунктов. К категории этих земель относится формируемый земельный участок так, как он расположен в селе Большой-Атмас – населенном пункте. «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их границей от земель других категорий» [4].
Непосредственно изучение организации и использования земель в поселениях занималась М. А. Подковырова в своей диссертации «Ландшафтно-экологическое положение организации использования земель поселений». В ней автор дает полную характеристику сложившейся обстановки в городе Омске и области, как экологическую, так и экономическую (кадастровая оценка земель города и поселений). Согласно Федеральному Закону «О государственном кадастре недвижимости»– это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положение земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов» [21].
В учебном пособии А. А. Варламова [3] определяет значение правильной, сбалансированной кадастровой оценки земель в управление земельными ресурсами, рациональной организации территорий. В его учебнике раскрыта организационно-правовая и социально-экономическая природа управления земельными ресурсами, его значение в системе общественного производства, влияние на него объективных экономических, социальных и экологических законов, его историческое и социально-экономические и природные закономерности развития. Даны методики определения экономической эффективности управления земельными ресурсами, соответствующие критерии и показатели, которые важны не только для государственных служащих, занимающихся управлением земельными ресурсами Российской Федерации и других видах собственности, но и конкретных собственников земельных участков, так как управление своим собственным земельным участком должно быть законно обоснованным и рациональным.
В условиях становления рыночных отношений особенно важно развитие организационно-правового и экономического механизмов управления земельными ресурсами, формирующих экологически и экономически целесообразную систему землепользования, обеспечивающую повышение бюджетных доходов и реализацию наиболее гибких, комплексных методов государственного управления землей. При этом ключевое значение приобретают: установление единых процедур государственного управления земельными отношениями, разработка рациональных методов расчета платы за землю, адекватно отражающей реальное состояние региональной экономики, формирование комплекса мероприятий по интеграции земельной политики в систему управления экономическими процессами в стране, регионах и муниципальных образований. Особенно реформирование управление земельными ресурсами важно для земель населенных пунктов, с которых собирают до 90% земельных платежей. Вот почему знания управления земельными ресурсами так важны и необходимы при формировании любого земельного участка на территории населенных пунктов.
Важным законодательным актом, позволяющим грамотно сформировать земельный участок в населенном пункте является «Градостроительный кодекс Российской Федерации». Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее - градостроительные отношения).
Основными понятиями «Градостроительного кодекса» являются следующее:
1) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;
2) территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;
3) устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
4) зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
5) функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;
6) градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
7) территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
8) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
9) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершен, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
11) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);
13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
14) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;
15) инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
16) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Многие авторы работали в области организации территорий населенных пунктов. Например, В. В. Артеменко, В.П. Баскакова, А.В. Севостьянов в «Планировке сельских населенных мест» [1] говорят, что градостроительство решает пространственно-планировочную организацию (как городских, так и сельских поселений), его часто называют планировкой населенных мест. Земля как пространственный фактор является тем элементом, который связывает землеустройство и планировку населенных мест, то есть в границах населенных мест обе дисциплины присутствуют на равных, дополняя одна другую.
«Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской федерации и лицами, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство)» [12]. На основании этого определения можно сделать вывод. Что планировка и организация территории населенных пунктов должна основываться на соблюдении общих интересов многочисленных народов, проживающих на территории Российской Федерации. Планировка решает комплексную пространственную организацию среды населенного места и его отдельных элементов – жилых образований, производственных объектов, общественных комплексов; кроме того, систем расселения, включая ряд населенных мест и прилегающих к ним территорий. Землеустройство в свою очередь, является системой управления земельным фондом (в том числе в границах населенных пунктов), которая выполняет определенные функции и мероприятия по организации территорий, их учету, контролю, направленных на рациональное и эффективное использования земель.
Устройство населенного места с определенной организацией территории и размещением на ней жилых, общественных и других зданий и сооружений представляет собой его планировку. Сюда входят выбор, расчет и размещение материальных элементов населенного места, организация и использование территории для удовлетворения потребностей населения.
Н. П. Кончуков «Планировка сельских населенных мест» [8], Н.Н. Михайлов, И.В. Цыпленкова «Планировка поселений» также изучают и рекомендуют определенные методы в организации территорий населенных пунктах. «Предметом кадастра застроенных территорий и планировки сельских населенных мест является изучение закономерностей организации территории населенного пункта, размещение на ней объектов строительства в соответствии с требованиями труда, отдыха населения и организации производства» [9]. Нельзя не согласиться с авторами, что организация любой территории должна быть правильно организованна с благоприятными условиями, как для работы, так и для отдыха.
Все организационные вопросы по размещению зданий и сооружений на земельном участке должны соответствовать действующим СНиПам и ГОСТам на территории Российской Федерации. Основным СНиПом в планировке размещения жилого комплекса на территории формируемого земельного участка является СНиП 2.07.01.- 89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений»[28], где прописаны основные нормы отвода земель для различного вида строительства в населенных пунктах и основные строительные нормы размещения зданий, строений, сооружений различного функционального значения. Также важными СНиПами являются следующие: СНиП 2.01.02 – 85 «Противопожарные нормы», где устанавливаются противопожарные разрывы между зданиями различных степеней огнестойкости[29]; СНиП 11-40-80 «Допустимые уровни вибрации в жилых зданиях»[27], где определяются допустимое «шумовое загрязнение» территорий земельных участков.
«Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади» [6].
В работе К. Я. Оленева «Установление и восстановление границ при землеустройстве»[19] рассматриваются содержание и порядок исполнения камеральных и полевых подготовительных работ и весь процесс полевых технических действий при установлении и восстановлении границ при землеустройстве.
Существует Приказ от 2 октября 2002 года №П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» [15] в котором подробно описываются нормы оформления документов, предоставляемых для постановки на Государственный кадастровый учет и внесения сведений в Государственный фонд данных. Такая документация составляется в обязательном порядке всеми собственниками земельных участков.
Необходимым документом, помогающим в разработке проектных решений дипломной работы «Образования земельного участка для цели индивидуального жилого строительства» является Приказ от 11 августа 2006 года № 93 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы Градостроительного плана земельного участка» [14]. Эта инструкция разработана в соответствии со статьей 44 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года №840 и определяет порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка.
Важным этапом формирования земельного участка и размещения на нем любого объекта капитального строительства становится, особенно актуальным в последнее время в связи с образованием «рынка земли» в России и в городе Омск и Омской области в частности, оценка имеющейся недвижимости и оценочная деятельность при строительстве любого объекта. В своем учебнике «Оценка недвижимости» А.Г. Грязнова и М.А. Федотова говорят: «…экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости» [13]. В их учебнике дается полная характеристика определения стоимости земельного участка и объектов капитального строительства различными экономическими методами. Также приведены различные способы анализа функционального износа зданий, сооружений различного вида пользования, что также является очень важным, при формировании и организации внутреннего обустройства земельного участка.
В настоящее время проблемы экологии решаются на самых высоких уровнях управления как страной (строительство спортивных объектов в Сочи для олимпиады), так и на уровне города Омска. При организации территорий населенных пунктов, при формировании земельного участка для любого разрешенного вида деятельности экологические вопросы должны решаться на проектном уровне, тогда экологическая обстановка в целом значительно улучшится.
Очень интересные вопросы экологии были затронуты в научных статьях А. Г. Шмалем «Методика оценки воздействия автотранспорта на окружающую среду» в «Экологическом вестнике России» и В. А. Литовченко «Проблемы экологии на территориях переуплотненной застройки» в «Благоустройстве населенных мест»[2].
А. Г. Шмахов объясняет в своей статье основные методы определения загрязнения автотранспортом. В. А. Литовченко говорит: «…антропогенное воздействие на среду обитания настолько возросло, что для ее нормализации локальных мер недостаточно, поэтому необходимо повысить уровень эффективности озеленения и других мер благоустройства с тем, чтобы обеспечить оздоровление окружающей среды и нормализовать экологию в границах данной территории» [2].
Е. М. Чибис утверждает, что «Основными проблемами при выкупе земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости являются:
1) неопределенность, связанная с установлением выкупной цены земли;
2) отсутствие кадастрового учета выкупаемых земельных участков;
3) действующая система налогообложения сделок купли-продажи земельных участков;
ряд необоснованных ограничений на приватизацию земель…»
Знакомство с научными достижениями человечества на примере только приведенных авторов в библиографическом списке дипломной работы «Образование земельного участка для цели индивидуального жилого строительства» дает ценные знания в решении возможных задач в работе по формированию представленного земельного участка.