К вопросу о тождестве объектов недвижимости: возможна ли спецификация недвижимости?

Казалось бы, на вынесенный в подзаголовок вопрос ответ уже готов, причем до такой степени определенный, что и сам вопрос является бессмысленным. В Гражданском кодексе России в главе 14, определяющей основания приобретения права собственности, рядом расположены две статьи: одна из них, статья 219 указывает на то, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; статья 220, в свою очередь, определяет, что, если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую (выделено мною – Авт.), вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако, если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. Следует обратить внимание на то, что смысл спецификации в том и состоит, что качество и тождество исходного материала заменяются в результате переработки другим качеством и тождеством новой вещи, которая, по определению законодателя, должна быть движимой. Если движимая вещь не тождественна материалу, из которого она изготовлена, следует руководствоваться правилами ст. 220 ГК. Подобные случаи хотя и возможны, но все же встречаются крайне редко. Гораздо чаще на практике возникают неурегулированные правом ситуации, когда осуществляется переработка недвижимой вещи, то есть недвижимая вещь, принадлежащая одному лицу, используется другим лицом в качестве исходной базы для создания путем переоборудования (расширения, реконструкции) другой новой недвижимой вещи. Поскольку правила ст. 220 ГК в данном случае применены быть не могут, возникает непростой вопрос о том, за кем же должно быть признано право собственности на вновь реконструированный объект. Руководствоваться положениями ст. 219 ГК в такой ситуации невозможно, поскольку требование государственной регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества указывает лишь на объект регистрации, но не на его собственника. Кроме того, далеко не всегда реконструированный объект недвижимости изменяет свои внешние пространственные параметры (объемные и геометрические характеристики, занимаемую площадь, этажность и т.п.) настолько, чтобы эти изменения потребовали проведения новой государственной регистрации. Во всяком случае, на такую необходимость Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывает. Сталкиваясь со спорами о принадлежности таких объектов, суды ввиду отсутствия норм, которые прямо разрешали бы данную коллизию, вынуждены «мобилизовать» весь существующий и доступных им набор аргументов, в том числе и весьма далеких от правовой сущности дела.

Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга рассмотрел дело по иску АО «Гипростекло» к Межкомбанку об истребовании имущества (здания по ул. Полтавская, дом 6) из чужого незаконного владения. В 1992 г. истец в ходе приватизации был преобразован в АООТ с включением в его уставный капитал указанного здания. В 1993 г. ряд компаний, объединенных в холдинг «Империя», выкупили у трудового коллектива около 65% акций и включили своих представителей в состав Совета директоров. Впоследствии на собрании акционеров АООТ «Гипростекло» было решено передать Совету директоров право распоряжаться зданием института. В декабре 1993 г. здание было продано АО «Сити», а институт переехал в другие помещения. Затем АО «Сити» продало здание ТОО «Сириус», которое в свою очередь продало его в феврале 1994 г. Межкомбанку. Банк, получив свидетельство о праве собственности на здание и переоборудовал его под банковский офис, затратив на ремонт крупную сумму. Вслед за этим Госкомитет по антимонопольной политике обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании недействительной сделки с акциями АООТ «Гипростекло», совершенной в 1993 г., и таковая сделка была признана недействительной. В связи с этим решения собрания акционеров и Совета директоров утратили законную силу. Затем было принято еще одно судебное решение, по которому договор купли-продажи здания, заключенный между АООТ «Гипростекло» и АО «Сити», был признан недействительным. Заручившись этими решениями, АООТ «Гипростекло» подало иск к Межкомбанку об истребовании здания. Истец исходил из того, что, поскольку первая сделка признана судом недействительной, то и все последующие сделки по отчуждению здания не породили юридических последствий для новых покупателей, а, значит, являются ничтожными. Истец настаивал на том, что вследствие незаконной скупки его контрольного пакета акций сделка купли-продажи здания осуществлялась помимо его воли. Суд согласился с доводами истца, удовлетворив иск. Однако Межкомбанк подал апелляционную жалобу, в результате рассмотрения которой решение суда было отменено и в иске отказано. Апелляционная инстанция суда, заслушав доводы представителя банка, сочла их обоснованными. В своем постановлении суд ответил на следующие вопросы: является ли приобретатель добросовестным или недобросовестным; каким образом было передано имущество (возмездно или безвозмездно); по воле собственника или помимо нее; и, наконец, сохранилось ли здание (объект виндикации) в том виде, в каком оно существовало раньше. По мнению суда, здание было передано Межкомбанку возмездно. Банк был признан судом добросовестным приобретателем, поскольку не мог знать о незаконности своего владения. Суд согласился с тем, что здание вышло из владения АООТ «Гипростекло» помимо его воли. Однако спорный объект, по мнению апелляционной инстанции, не был исследован судом первой инстанции в полном объеме. Суд отметил, что Межкомбанк переоборудовал здание таким образом, что в настоящее время оно может быть использовано только для нужд банка. Хотя внешние стены снесены не были, внутренние помещения были переделаны на всех этажах. Суд в своем постановлении учел и заключение экспертов о том, что в результате реконструкции создан совершенно новый объект нежилого фонда. Ссылаясь на это, суд постановил, что здание в том виде, в каком оно существовало, не сохранилось, и поэтому не может быть истребовано у банка. Это обстоятельство имело решающее значение для отказа в иске[1].

Несложно заметить, насколько разнородны аргументы суда апелляционной инстанции: начав с исследования вопроса о добросовестности и возмездности приобретения здания ответчиком (что имеет значение для виндикации), суд исподволь перешел к самому объекту и установил, что от прежнего здания остались лишь наружные стены, внутри же проведена полная перепланировка, вследствие чего создан «совершенно новый объект нежилого фонда». История эта очень напоминает уже известный нам «парадокс корабля Тезея», с той лишь разницей, что в корабле меняли внешнюю обшивку, а здесь перепланировали внутренние помещения. Корабль после «обновления» остался сам собой, то есть остался тождественным сам себе, здание же собственное тождество утратило, стало другим и приобрело новое тождество. Объясняется это достаточно просто. Обновленный корабль сохранил свои мореходные качества и потому остался кораблем. Здание же оказалось переоборудованным для нужд банка и впредь в старом качестве использовано быть не может. Поэтому следует поддержать вывод суда в том смысле, что предмета для виндикации более не существует. Но все же логику судебного решения понять до конца трудно. Например, как изменилось бы оно, если предположить, что здание не реконструировалось? Или, напротив, здание реконструировалось, но оказалось бы, что приобретатель оказался недобросовестным? Ведь если суд установил, что ответчик является добросовестным возмездным приобретателем и здание выбыло из владения истца по его воле, то виндикация исключается (п.1 ст. 302 ГК). Зачем же суду потребовалось исследовать также и вопрос о сохранности в прежнем качестве спорного здания, если его всё равно невозможно истребовать? Наиболее вероятная причина здесь одна - это стремление суда создать для своего решения некий «запас прочности» на тот случай, если вдруг окажется, что здание выбыло от истца помимо его воли (фабула дела позволяет, во всяком случае, ставить вопрос таким образом). Представим себе, что в дальнейшей судьбе дела этот порок воли истца получит свое подтверждение. Что тогда? Тогда придется решать вопрос о виндикации в условиях, когда виндицировать, собственно, нечего. Старого объекта нет, новый истцу не нужен, так как по своим качествам может быть использован только ответчиком. Можно, правда, попытаться применить положения части третьей ст. 303 ГК и предложить ответчику как добросовестному владельцу потребовать возмещения затрат на неотделимые улучшения (перепланировку) здания. Но бессмысленность такого варианта очевидна: то, что является улучшением с точки зрения ответчика, для истца есть однозначное ухудшение имущества.

В такой ситуации целесообразно вернуться к положениям о спецификации (переработке), но с несколько иных позиций. Коль скоро ответчик не мог использовать здание по назначению в прежнем его качестве (проектного института) и основательно реконструировал (переработал) его, нет ли здесь аналогии со статьей 220 ГК о переработке материала. Ведь спорное здание оставалось зданием только для истца, для ответчика это всего лишь материал для реконструкции. Тогда на основании пункта 2 ст. 220 можно было бы решить проблему и таким образом: реконструированное здание остается за ответчиком, а истцу возмещается стоимость материала (стоимость здания до реконструкции). Конечно, предлагаемый вариант внешне выглядит как юридический релятивизм, коль скоро вопрос о тождестве объекта решается исходя из субъективных оценок сторон. Но нужно принять во внимание, что реальное качество объекта на момент спора объективно отвечало требованиям, которые предъявляются помещениям для банков. Это - новое качество и новое тождество, несовместимые с прежним, исходным состоянием объекта.

Это явление по аналогии с одним из оснований приобретения права собственности можно было бы назвать «спецификацией недвижимости». На наш взгляд, аналогия права в подобных случаях вполне допустима, если объект недвижимости в результате реконструкции изменил свое назначение (качество) и оказался нетождествен исходному объекту.

[1] Семенова А., Малых А. Банк отстоял свое приобретение // Коммерсантъ-Daily. 1996. 27 марта. № 50.