Физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

  • устранимый и неустранимый физический износ;
  • устранимый и неустранимый функциональный износ;
  • внешний износ.


Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.


физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами - student2.ru

Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости


Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ– постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

  • экспертный (нормативный);
  • стоимостной;
  • метод расчета срока жизни здания.


Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [3], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:


физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами - student2.ru


Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Пример 30.Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

  • фундаменты – 10%;
  • стены – 15%;
  • перекрытия – 20%;
  • кровля – 10%;
  • полы – 35%;
  • окна – 40%;
  • отделочные покрытия – 30%;
  • внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
  • прочие – 25%.


Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС [4] .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Удельные веса конструктивных элементов, % Износ, % Удельный вес х процент износа
фундаменты
стены
перекрытия
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства
прочие
Итого: -

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31.Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. Износ, %
фундаменты 3 200
стены 4 000 1 200
перекрытия
прочие 8 000 2 800
Итого: 16 000 4 800

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):


физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами - student2.ru


Пример 32.Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действи-тельный возраст, лет Общая физи-ческая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 1 200 66,7
полы 50,0
окна 40,0
отделочные покрытия 10,0
Итого: 4 800 - -

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

  • определение величины исправимого физического износа;
  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.


Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33.Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т.ч. 143 400
устройство фундаментов 4 900
устройство наружных стен 50 000
устройство перекрытий 2 500
устройство кровли 2 500
устройство перегородок 32 500
устройство подвесных потолков 6 000
устройство полов 5 000
внутренняя и наружная отделка 6 000
система канализации 2 000
система электроснабжения 3 500
система отопления 13 500
вентиляция и кондиционирование 3 500
Косвенные издержки 10 000
Прибыль предпринимателя 21 500
Общая восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов Восстановительная стоимость, тыс. руб. Затраты на ремонт, тыс. руб. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
кровля 2 500 2 000
полы 5 000 1 000 4 000
Итого: 7 500 3 000 4 500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действительный возраст, лет Общая физическая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 33,3%
полы 4 000 30,0% 1 200
отделка 6 000 60,0% 3 600
канализация физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами - student2.ru 2 000 80,0% 1 600
система электро-снабжения 3 500 80,0% 2 800
система отопления 13 500 80,0% 10 800
вентиляция и кондициони-рование 3 500 80,0% 2 800
Итого: 33 000 - - 33,3% 22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость 174 900
восстановительная стоимость исправимого физического износа 3 000
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 33 000
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом 174 900 – 3 000 – – 33 000 = 138 900
действительный возраст
общая физическая жизнь
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900 физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами - student2.ru

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

Наши рекомендации