Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
В соответствии с ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам также относятся:
© Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
- воздушные и морские суда
- суда внутреннего плавания
- космические объекты
© Иные объекты, наделенные статусом недвижимости по закону
© Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.
Классификация ОН:
1. Функциональное назначение:
- производственные
- непроизводственные
2. Происхождение:
- невоспроизводимы
- воспроизводимые
3. Степень готовности к эксплуатации:
- введенные в эксплуатацию
- незавершенные строительством
4. Форма собственности:
- частные
- государственные
- коллективные совместные
- коллективно-долев
- общественных организаций
5. Отраслевая принадлежность:
- промышленные
- строительные
- сельскохозяйственные
- жилищно-коммунальные
- культурно-бытовые
6. Возможность приватизации:
- запрещенные
- по разрешению правительства
- свободно приватизируемые
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:
ª Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
ª Личная жилая собственность;
ª Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
ª Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товар включают в себя одновременно и благо и затраты или инвестиции. Недвижимость - особый товар, обладающий рядом свойств:
1. полезность – способность объекта, удовлетворять потребностям владельца именно в данном месте и в течении соответствующего периода времени (размер, планировка, местоположение и т.д.)
2. фундаментальность – товар, который невозможно потерять, сломать при обычных условиях.
3. долговечность – в зависимости от материала основных конструкций недвижимость подразделяется на 6 основных групп с нормативными сроками службы
4. стационарность – ОН прочно связан с землей, особенность земли – количество ограничено природой
5. неповторимость – любой товар уникален, обладает уникальными характеристиками
6. многообразие комбинаций прав собственности(собственность, аренда , залог и т.д.)
7. управляемость – требуется профессиональное управление
8. устойчивая тенденция к росту стоимости м-дефицит, инфляция и т.д.
9. ликвидность – низкая ликвидность.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.