Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

Источников их получения

Наименование	Источник информации
Физический износ	Александров В.Т. Ценообразование в строительстве Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) / Госгражданстрой, официальное издание Государственного комитета по строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990
Объекты социальной инфраструктуры	Городская информационная система ДубльГИС (г. Омск)
Территориальный пояс Климатический район	Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Москва, 1972
Средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья	http://www.omskrielt.com/analytics/index/47809/
Срок экспозиции	«Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков»
Анализ макроэкономических показателей	http://www.cisstat.com/rus/macro/rus.htm
Социально-экономическая характеристика Омской области	http://omsk.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/omsk/resources/909ba3804f50ea60b569f5e1000af5d8/dokl_12-2015.pdf
Анализ рынка объекта оценки	http://www.omskrielt.com/analytics/index/47809/ «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков» http://omsk.mlsn.ru/ http://lk.omskrielt.com/ http://www.avito.ru/
Цена предложения	http://omsk.mlsn.ru/ http://lk.omskrielt.com/ http://www.avito.ru/
Корректировки, применяемые при расчете рыночной стоимости	«Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-pooshad-96.html (корректировка на площадь)
Критерий Стьюдента	http://www.students.chemport.ru/thamma.shtml
Методика определения ликвидационной стоимости	http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595
Средняя ставка по банковским депозитам	Журнал «Эксперт», 8-14 февраля 2016, № 6 (974), стр. 61

10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки следует руководствоваться следующими принципами:

· принцип полезности – рыночную стоимость имеют объекты оценки, способные удовлетворять конкретные потребности пользователя в течение определенного периода времени;

· принцип спроса и предложения – рыночная стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

· принцип замещения – рыночная стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

· принцип изменения – рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

· принцип внешнего влияния – рыночная стоимость объекта оценки зависит от внешних факторов, определяющих условия их использования, например, обусловленных действием рыночной инфраструктуры, международного и национального законодательства, политикой государства в области недвижимости, возможностью и степенью правовой защиты и других;

· принцип ожидания – рыночная стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения доходов, которые могут быть получены за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании; этот принцип обязательно учитывается при проектировании.

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – является основополагающей предпосылкой стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника имущества, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки имущества положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимости оценки имущества.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования имущества применено четыре основных критерия анализа:

· физическая возможность – физическая возможность владения имуществом с целью наилучшего и эффективного использования его свойств в течение определенного и разумного с точки зрения владельца, отрезка времени.

· допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающего действия собственника имущества.

· финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен, безусловно, обеспечить собственнику имущества приемлемый для него доход.

· максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода приносимого от использования имущества собственнику, либо достижения максимальной стоимости имущества.

В любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, определяется текущим состоянием рынка.

Факторы	Прочее назначение	Жилое назначение
Потенциал местоположения	-	+
Рыночный спрос	-	+
Юридическая правомочность	-	+
Физическая возможность	-	+
Максимальная эффективность	-	+
Итого

Исходя из конструктивного решения и планировки помещений, расположения объекта на 11 этаже многоквартирного жилого дома, юридического статуса объекта как жилого помещения, представ­ляется наилучшим и наиболее эффективным использование объекта оценки в качестве жилого помещения (квартиры) после завершения строительных и отделочных работ.

11. Анализ рынка объекта оценки

На 8 февраля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 710 рублей за «квадрат», цена готового жилья достигает 45 500 рублей за квадратный метр.