Средняя цена предложения жилой недвижимости Омска на 08.02.2016 г.
По данным журнала «Недвижимость» (ИД «Премьер») на 8 февраля 2016 года за прошедшую неделю цена одного квадратного метра жилья показала снижение как на первичном рынке, так и на вторичном.
По итогам последних четырех недель цена «квадрата» снизилась на 120 рублей (0,3%). Изменения цены за месяц ниже уровня погрешности, в связи с чем их можно считать незначительными для рынка недвижимости.
Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,
В зависимости от местоположения дома и количества комнат
На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)
В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску в понедельник 08 февраля стоит 526 долларов США или 470 евро.
При распределении объектов по классу качества, выявлено, что в Омске на первичном рынке в открытой продаже отсутствуют квартиры в жилых домах, проекты которых соответствуют классу «элита». При этом в Кировском и Советском округах отсутствует предложение по продаже квартир в домах класса «бизнес».
Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,
В зависимости от местоположения дома и класса качества жилья
На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)
По данным журнала «Недвижимость», на 8 февраля 2016 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 45 тысяч 500 рублей, за неделю цена снизилась на 370 рублей (-0,8%).
За месяц произошло изменение цены квадратного метра на 1 080 руб. в сторону снижения, что составляет 2,3 %.
Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,
В зависимости от местоположения дома и количества комнат
На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)
Цена квадратного метра «вторички», измеренная в иностранной валюте, на понедельник составляла 588 долларов США или 526 евро.
На этой неделе разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 4 тысяч 790 рублей или 11,8 % «в пользу» вторички.
Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,
В зависимости от местоположения дома и класса качества жилья
На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)
Анализ рынка квартир, расположенных в 17-этажных кирпичных жилых домах №10 и №10 корпус 1 по улице Конева в Кировском АО города Омска и представленных к продаже на дату оценки (12.02.2016 г.), выявил, что цена 1 кв.м. в указанных домах варьируется в пределах 43,0 тыс. руб./кв.м.-48,0 тыс. руб./кв.м. Цена за квадратный метр зависит от площади квартиры, ее состояния и технических характеристик [22-24].
12. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с проведением расчетов
14.1.Принятые термины и обозначения
Объект оценки – это объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность участия в гражданском обороте.
Цена объекта – это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Срок экспозиции объекта оценки – рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
12.2. Порядок проведения оценки
Проведение оценки включает следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
5. Составление отчета об оценке.
12.3. Методология определения рыночной стоимости объекта
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении стоимости в мировой практике применяют три основных подхода.
Затратный – оценка с точки зрения затрат;
Сравнительный –оценка по прямому сравнению продаж аналогичных объектов;
Доходный – оценка с точки зрения ожидаемого дохода.
Каждый из методов базируется на своих собственных подходах и приемах, необходимых для определения стоимости оцениваемого объекта. Применение того или иного метода обусловлено видом оцениваемого имущества, а также количеством доступных данных и степенью их надежности. Оценщик сам определяет метод оценки.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых значений объектов оценки. Заключительным этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных оценок к единой стоимости объекта на основе слабых и сильных сторон каждого метода, того насколько они существенно влияют при оценке объекта на реальное отражение рынка. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях, если иное не предусмотрено в договоре об оценке.
12.3.1. Затратный подход
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Предполагается, что стоимость объекта оценки, определенная в затратном подходе, соответствует его рыночной стоимости. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности – утверждение об этом содержит один из основополагающих принципов оценочной деятельности – принцип замещения.
Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.
Затратный подход не применялся при определении стоимости объекта оценки (квартиры).
12.3.2. Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.
Этот подход базируется на 3-х принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью анализа рыночных цен продаж (а при отсутствии таковых, то и цен предложений) аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта, полагая, что аналогичный объект недвижимости будет продан примерно за ту же цену – при условии, конечно, что данный сегмент рынка не претерпел существенных изменений и соответствует условиям свободной конкуренции.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Основное преимущество данного подхода заключается в том, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов, которые определяются рынком, т.е. являются реальным отражением спроса и предложения. Оценщик в данном случае ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога.
Практическое применение сравнительного подхода возможно только при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка или его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным или обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Рынок вторичного жилья в г. Омске достаточно развит и позволяет произвести расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
12.3.3. Доходный подход
Так как одной из целей приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов, то одним из 3-х подходов определения стоимости является доходный подход, при котором рыночная стоимость объекта определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемой недвижимостью.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы.
Доходный подход к оценке наиболее применим к объектам, в отношении которых инвестор ориентируется на коммерческое их использование.
Данный подход базируется на следующих принципах:
Принцип ожидания, гласящий, что инвестор вкладывает средства в объект сегодня, т.к. ожидает получить поток доходов от объекта собственности в будущем. Таким образом, оцениваемая стоимость – это текущая стоимость всех будущих доходов.
Принцип замещения характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности. Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, величины затрат, ставка дисконтирования, коэффициент капитализации для объекта определяются аналогичными показателями на рынке.
Принцип спроса и предложения утверждает, что цена недвижимости, а также стоимость ее аренды, определяются соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка. Исходя из этого принципа, можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в стоимость оцениваемого объекта:
· метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации.
· метод дисконтирования денежных потоков, основанный на применении ставки дисконтирования будущих доходов от владения имуществом. Этот метод применим, когда рынок и доход нестабильны или когда объекты оценки находятся в стадии строительства или реконструкции.
Доходный подход для определения стоимости объекта оценки не применялся.
13. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
13.1. Сравнительный подход
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв. м. общей площади объекта, как наиболее объективный показатель для объектов жилого назначения.
При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом за основу были приняты цены предложений продажи квартир, взятые из информационных ресурсов сети Интернет. В качестве аналогов Оценщиком из общего объема предложений по реализации объектов жилого назначения, расположенных в жилых домах, было отобрано несколько аналогов, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту. При выборе аналогов приоритет отдавался предложениям по продаже квартир в этом же жилом доме, в котором расположен объект оценки, либо жилых домах расположенных в непосредственной близости. Информации об аналогах устанавливалась из объявлений об их продаже, все предложения были актуализированы, необходимая дополнительная информация была получена из телефонных переговоров с лицами, осуществляющими реализацию данных объектов, согласно представленной контактной информации.
Описание объектов-аналогов и последовательность расчетов представлены в таблице:
| Характеристика | Объект оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 |
| Описание | Квартира Количество комнат: 2-комнатная Общая площадь: 58,6 кв.м. Этаж: 11 Количество этажей в доме: 17 Состояние квартиры: необходимо завершение отделочных работ Материал: кирпич Лоджия Местонахождение: г. Омск Район города: Кировский Адрес: ул. Конева, д. 10, корпус 1 | Квартира Количество комнат: 2-комнатная Общая площадь: 61,1 кв.м. (с учетом площади балкона) Расчетная площадь: 59,0 кв.м. Этаж: 15 Количество этажей в доме: 17 Состояние квартиры: под отделку Материал: кирпич Балкон Местонахождение: г. Омск Район города: Кировский Адрес: ул. Конева, д. 10 | Квартира Количество комнат: 2-комнатная Общая площадь: 60,6 кв.м. (с учетом площади балкона) Расчетная площадь: 59,0 кв.м. Этаж: 10 Количество этажей в доме: 17 Состояние квартиры: под отделку Материал: кирпич Балкон Местонахождение: г. Омск Район города: Кировский Адрес: ул. Конева, д. 10, корпус 1 | Квартира Количество комнат: 1-комнатная Общая площадь: 40,0 кв.м. Этаж: 9 Количество этажей в доме: 17 Состояние квартиры: под отделку Материал: кирпич Лоджия Местонахождение: г. Омск Район города: Кировский Адрес: ул. Конева, д. 10 | Квартира Количество комнат: 1-комнатная Общая площадь: 39,0 кв.м. Этаж: 8 Количество этажей в доме: 17 Состояние квартиры: под отделку Материал: кирпич Лоджия Местонахождение: г. Омск Район города: Кировский Адрес: ул. Конева, д. 10, корпус 1 |
| Источник информации | АН "НСБ-Недвижимость" тел.: 71-99-99 (Никита) http://omsk.mlsn.ru/pokupka-nedvizhimosti/2-komnatnaya-koneva-10-id5273157/ | АН "НСБ-Недвижимость" тел.: 71-99-99 (Никита) http://omsk.mlsn.ru/pokupka-nedvizhimosti/2-komnatnaya-koneva-10-1-id5273154/ | АН "Привилегия" тел.: 48-19-08, 8-950-952-67-01 (Марина) http://omsk.mlsn.ru/pokupka-nedvizhimosti/1-komnatnaya-kvartira--id5394647/ | АН "Семерочка" тел.: 8-950-332-27-40 (Мадина) http://omsk.mlsn.ru/pokupka-nedvizhimosti/1-komnatnaya-kvartira-ul-koneva-10-k1-id5416634/ | |
| Цена аналога, руб. | 2 720 000,00 | 2 695 000,00 | 1 870 000,00 | 1 850 000,00 | |
| Цена 1 кв.м., руб. | 46 101,69 | 45 677,97 | 46 750,00 | 47 435,90 | |
| Состав передаваемых прав | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 46 101,69 | 45 677,97 | 46 750,00 | 47 435,90 | |
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 46 101,69 | 45 677,97 | 46 750,00 | 47 435,90 | |
| Возможность торга | уместен | уместен | уместен | уместен | |
| Корректировка % | -2,0 | -2,0 | -2,0 | -2,0 | |
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 45 815,00 | 46 487,18 | |
| Дата | фев.16 | фев.16 | фев.16 | фев.16 | фев.16 |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 45 815,00 | 46 487,18 | |
| Местоположение | г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1 | г. Омск, ул. Конева, д. 10 | г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1 | г. Омск, ул. Конева, д. 10 | г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1 |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 45 815,00 | 46 487,18 | |
| Тип жилого дома | 17-этажный кирпичный жилой дом | 17-этажный кирпичный жилой дом | 17-этажный кирпичный жилой дом | 17-этажный кирпичный жилой дом | 17-этажный кирпичный жилой дом |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 45 815,00 | 46 487,18 | |
| Тип | 2 комнатная | 2 комнатная | 2 комнатная | 1 комнатная | 1 комнатная |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 45 815,00 | 46 487,18 | |
| Площадь, кв.м. | 58,6 | 59,0 | 59,0 | 40,0 | 39,0 |
| Корректировка % | -3,7 | -3,9 | |||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 44 119,85 | 44 674,18 | |
| Этаж/этажность | 11/17-эт. | 15/17-эт. | 10/17-эт. | 9/17-эт. | 8/17-эт. |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 44 119,85 | 44 674,18 | |
| Наличие лоджии, балкона | есть | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка % | |||||
| Скорректированная стоимость | 45 179,66 | 44 764,41 | 44 119,85 | 44 674,18 | |
| Отделка | частично выполнены отделочные работы | под отделку | под отделку | под отделку | под отделку |
| Корректировка руб. | +750 | +750 | +750 | +750 | |
| Скорректированная стоимость | 45 929,66 | 45 514,41 | 44 869,85 | 45 424,18 | |
| Среднее значение, руб. | 45 434,53 | ||||
| Стандартное отклонение, руб. | 436,08 | ||||
| Коэффициент вариации | 0,01 | ||||
| Стандартная ошибка, руб./кв.м. | 218,04 | ||||
| t-критерий Стъюдента | 3,1820 | ||||
| Предельная ошибка, руб./кв.м. | 693,80 | ||||
| Доверительный интервал (max), руб./кв.м. | 46 128,33 | ||||
| Доверительный интервал (min), руб./кв.м. | 44 740,73 | ||||
| Стоимость аналогов, входящих в доверительный интервал, руб./кв.м. | 45 929,66 | 45 514,41 | 44 869,85 | 45 424,18 | |
| Среднее значение по аналогам, входящим в доверительный интервал, руб./кв.м. | 45 434,53 | ||||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 2 662 463,46 | ||||
| Стоимость объекта оценки, округленно, руб. | 2 660 000,00 |
В процессе оценки были введены нижеописанные корректировки цен аналогов по каждому из элементов сравнения, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта.
Состав передаваемых прав. В результате телефонных переговоров с агентствами недвижимости, занимающимися продажей объектов-аналогов, было установлено, что право собственности на продаваемые квартиры оформляется, свидетельства о государственной регистрации права будут получены в течение нескольких недель. На основании вышесказанного Оценщиком было принято, что при реализации объектов-аналогов будет передаваться полное право собственности на объекты. Таким образом, корректировка на данный элемент сравнения не вводится.
Условия финансирования. При совершении сделки купли-продажи с объектом оценки и аналогами №№1-4, не предусмотрено нетипичных (нерыночных) условий финансирования сделки, будь то льготное кредитование продавцом покупателя или платеж эквивалентом денежных средств. Таким образом, корректировка на данный элемент сравнения не вводится.
Возможность торга. Об аналогах имеется лишь информация о величине цены предложения. Общепринята практика снижения первоначальной цены предложения на величину торга. Окончательная величина скидки на торг устанавливается в процессе переговоров перед заключением договора купли-продажи объекта и является индивидуальной величиной, зависящей от целого ряда субъективных факторов. По итогам проведенного НП «Омская коллегия оценщиков» исследования было установлено, что для однокомнатных квартир величина торга варьируется в пределах 0,8-3,8%, для двухкомнатных квартир – в пределах 1,2-5,5% [15]. В результате телефонных переговоров с риэлторами, занимающимися продажей объектов-аналогов №№1-4, Оценщиком было установлено, что торг для объектов-аналогов предусмотрен в размере 2% от начальной цены предложения.
Дата. Дата оценки – февраль 2016 г., дата публикации объявлений о продаже аналогов и дата их актуализации – февраль 2016 г. Таким образом, корректировка для аналогов не вводится.
Местоположение. Объект оценки и аналоги №№1-4 находятся в непосредственной близости друг от друга, поэтому нет необходимости вводить корректировку для аналогов.
Тип жилого дома. Объект оценки и аналоги №№1-4 находятся в 17-этажных кирпичных жилых домах-новостройках, поэтому нет необходимости вводить корректировку для аналогов.
Тип квартиры. Объект оценки и аналоги №№1,2 – двухкомнатные квартиры, тогда как аналоги №№3,4 – однокомнатные квартиры. Корректировка на данный элемент сравнения учтена в корректировке на общую площадь, поэтому корректировка на тип квартиры для аналогов №№3,4 не вводилась.
Площадь квартиры. Объект оценки и аналоги №№1,2 имеют сопоставимые площади (расхождения в площадях не превышают 5 кв.м.), поэтому корректировка для аналогов №№1,2 не вводилась. Расхождения в площадях у объекта оценки и аналогов №№3,4 превышают 5 кв.м., следовательно, для аналогов №№3,4 необходимо вводить корректировку на площадь. Поправка на площадь для аналогов №№3,4 принимается с учетом мнения специалистов оценочных компаний относительно того, что цена единицы площади больших объектов, как правило, ниже, чем меньших помещений, причем величина корректировки составляет 1% на 5 кв.м. (или 0,2% на 1 кв.м.) объекта. Расчет поправки на различие площадей производился по следующей формуле [25]:
Крп=0,2%*(Sоа-Sоо),
Крп – поправка на различие площадей;
Sоа – площадь объекта-аналога;
Sоо – площадь объекта оценки.
Крп=0,2%*(40,0-58,6)=-3,7% (округленно) – аналог №3
Крп=0,2%*(39,0-58,6)=-3,9% (округленно) – аналог №4
Этаж/этажность. Объект оценки и аналоги №№1-4 расположены на средних этажах, поэтому нет необходимости вводить корректировку для аналогов.
Наличие балкона/лоджии. Объект оценки и аналоги №№1-4 имеют балкон/лоджию, поэтому корректировка для аналогов не вводилась.
Отделка. Безусловным фактором, влияющим на стоимость жилого объекта, является наличие и уровень его внутренней отделки (ремонта). За исходное значение приняты квартиры, требующие полного ремонта, без отделки. Качество ремонта сегментировано по четырем основным категориям. Ниже представлены сводные результаты экспертного опроса, проведенного НП «Омская коллегия оценщиков» в виде диапазона и средних значений стоимости [15]: