Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности (Г.Ф. Шершеневич).

Ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, "публичные сервитуты" не имеют, а представляют собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики - это право участия общего) (А.В. Копылов).

К числу весьма неудачных новелл можно отнести закрепление п. 2 ст. 23 ЗК РФ "публичного сервитута". В ст. 262 ГК РФ говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода правила, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, то есть бессубъектного!) субъективного права (Е.А. Суханов).

Сервитут характеризуется как право следования и обладает акцессорной (дополнительной) сущностью по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен. Право следования выражается в том, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

4. Прекращение права собственности и иных вещных прав на земельный участок. Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие основания прекращения вещных прав на земельный участок:

а) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника (ст. 278);

б) выкуп земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 279 - 283);

в) прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных и муниципальных нужд (ст. 283);

г) изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. ст. 284 - 286);

д) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. ст. 285 - 286).

Литература

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2007.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.

Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве. М., 1996.

Глава 23. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

§ 1. Общие положения о праве собственности

и иных вещных правах на жилое помещение

Конкуренция гражданского и жилищного права. Понятие

и черты жилого помещения. Виды жилых помещений.

Жилые помещения как недвижимые вещи.

Специальные основания прекращения права собственности

и иных вещных прав на жилые помещения.

1. Отношения, связанные с приобретением жилого помещения в собственность, пользованием этим помещением, распоряжением им, для отечественной юриспруденции традиционно являлись предметом регулирования и гражданского законодательства, и специальной комплексной отрасли - законодательства жилищного.

В советский период в регулировании отношений по поводу жилья жилищное законодательство занимало господствующее положение. В настоящее время, с увеличением числа квартир и иных жилых помещений, находящихся в частной собственности, возрастает по значению и становится ведущим законодательство гражданское.

Авторитетное мнение: К сфере регулирования гражданского законодательства относятся возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения, а также установление наиболее важных положений о пользовании жилыми помещениями (чему посвящены нормы главы 18 ГК). Жилищное законодательство конкретизирует вопросы пользования жилыми помещениями и общим имуществом собственников помещений (см. ст. 4 ЖК РФ) (Д.В. Мурзин).

2. Особенности вещных прав на жилое помещение обусловлены объектом этих прав. Жилое помещение - не просто материальное благо. Жилое помещение - это социально и психологически особо значимое материальное благо. Жилье для гражданина - материальный фундамент всего его существования, вещная основа его социальных функций.

Авторитетное мнение: Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23 Конституции РФ). Жилище также неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (Б.М. Гонгало).

Жилое помещение - это объект наследования и, следовательно, семейных ценностей и традиций. И одновременно со всем этим - объект общественного "дефицита". Недостаток жилья в России одновременно с его высокой стоимостью и жизненно важной необходимостью неизбежно допускают в регулирование жилищных отношений публичное вмешательство.

Авторитетное мнение: Собственность на жилые помещения - это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом (С.С. Алексеев).

3. Законодательство не содержит определения жилого помещения. Между тем нормы гражданского и жилищного законодательства предусматривают свойства (признаки) жилого помещения как объекта вещных прав. Таких свойств три.

Первое. Жилое помещение в силу закона является недвижимым имуществом. Право собственности и некоторые сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации.

Второе. Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания. Это целевая предназначенность определяет строительные, технические и санитарные требования к жилым помещениям.

Третье. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

В литературе жилое помещение иногда рассматривают в качестве сложной недвижимой вещи (П.В. Крашенинников, С.В. Тычинин).

К жилым помещениям законодательство относит:

а) жилой дом;

б) часть жилого дома;

в) квартиру;

г) часть квартиры;

д) комнату.

Все виды жилых помещений (за исключением жилого дома) являются недвижимыми вещами по закону. Индивидуальный жилой дом является недвижимостью по природе (неперемещаем и неразрывно связан с землей). В теории гражданского права пока не выработаны подходы к определению границ (и технических, и, что более важно, юридических) квартиры, комнаты. Для вещей, особенно недвижимых, такие границы определяют "территорию действия" вещных прав их обладателей.