В государственной собственности

В муниципальной собственности.

Субъектами частной собственности являются физические и юридические лица.

Государственная собственность на землю разграничивается на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации.

В России провозглашена презумпция государственной собственности на землю: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ).

Муниципальная собственность на землю по своему содержанию принципиально не отличается от государственной собственности.

Не разграниченная государственная собственность является, по существу, "бессубъектной". По общему правилу в силу закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Критерии разграничения государственной собственности закреплены в ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Первый критерий - нахождение на земельном участке здания, строения, сооружения, находящихся, соответственно, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. То есть прослеживается производность права от определенных видов недвижимого имущества на земельный участок (объектный критерий).

Второй критерий зависит от того, кому предоставлен земельный участок - государственному или муниципальному органу, казенному предприятию, унитарному предприятию или некоммерческой организации - соответственно, федерального, регионального или местного значения (субъектный критерий).

Третий критерий - предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Это не что иное, как территориальный критерий, зависящий от роли земельного участка на той или иной территории, так, например, земли особо охраняемых природных территорий разграничиваются в зависимости от того, какое значение они имеют - федеральное, региональное или местное.

Однако право федеральной, региональной и муниципальной собственности возникнет только после государственной регистрации указанного титула за соответствующим субъектом.

2. Содержание права собственности на земельный участок будут составлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению им. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правомочие пользования, которым обладает любой земельный собственник (частные и публичные лица), следует отличать от права использования земельного участка (в форме использования его как средства производства или пространственно-территориального базиса), то есть существует необходимость в разграничении терминов "правомочие пользования собственника" (сфера имущественных отношений) и "право использования" земельного участка (сфера земельных отношений), причем у частных собственников эти два юридических факта могут совпадать, а вот публичные собственники не являются субъектами института права землепользования, они не осуществляют непосредственной хозяйственной эксплуатации земельных участков, следовательно, правомочие на пользование землей для них осуществляется лишь в одной форме - получение рентного дохода (земельный налог и арендная плата).

3. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Связь строения и земельного участка под ним носит не только фактический, но и юридический характер. Гражданское законодательство и правоприменительная практика придает юридической связи земельного участка и строения весьма прочный характер.

Судебная практика: Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК) (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Право собственности на строение даже на своем земельном участке приобретается застройщиком при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Несоблюдение указанных норм и правил влечет гражданско-правовые последствия: строение признается самовольной постройкой, а собственник земельного участка, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Собственник не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Объектами собственности являются также расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством о лесе.

Участки недр, расположенные ниже почвенного слоя, не являются собственностью титульного владельца земельного участка. Участки недр в целом не являются полностью оборотоспособными объектами.

Судебная практика: Участки недр в границах земельного участка являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (статья 1.2 Закона РФ "О недрах") (Постановление КС РФ от 23.04.2004 N 8-П).

§ 3. Иные вещные права на земельные участки

Право постоянного (бессрочного) пользования. Право

пожизненного наследуемого владения. Сервитут. Частный и

публичный сервитуты. Прекращение права собственности и

иных вещных прав на земельные участки.

1. Иные (помимо права собственности) вещные права рассматриваются в главе "Иные вещные права". В настоящем параграфе приводятся краткие положения об иных вещных правах, непосредственно связанных с земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, после введения в действие Земельного кодекса РФ предоставляется ограниченному кругу юридических лиц на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. К субъектам данного титула закон относит:

- государственные и муниципальные учреждения;

- казенные предприятия;

- органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Землепользователи вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, правомочие распоряжения для них запрещено.

2. Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок после введения в действие Земельного кодекса РФ физическим лицам больше не предоставляется, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Землевладельцы вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, правомочие распоряжения не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству.

Законодатель старается вывести право пожизненного наследуемого владения из правового оборота, следовательно, гражданам целесообразнее переоформить земельные участки в собственность и получить правомочие распоряжения ими, тем более что в настоящее время действует упрощенный порядок (административный, а не судебный) оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества - "дачная амнистия", который осуществляется органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении права (постоянного) бессрочного пользования прослеживается тенденция, что оно будет предоставляться только юридическим лицам, за которыми в силу особенностей их организационно-правовой формы (учреждение, казенное предприятие) иное имущество закрепляется на праве оперативного управления. Иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды.

Из истории цивилистики: Именно с развитием и усложнением имущественного оборота феодальная идея разделенной собственности, которая допускала существование у нескольких лиц права собственности на одну и ту же вещь (прежде всего это касалось прав сюзерена и вассала на земельное владение), получила замену в виде разработанной германскими пандектистами теории ограниченных вещных прав, позволяющих юридически удовлетворительно обеспечивать экономически необходимое участие одного лица в праве собственности другого (А.В. Венедиктов, 1948 г.).

Авторитетное мнение: Анализ норм, регулирующих пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование в современном российском праве, позволяет подтвердить, что первый титул является институтом, родственным римскому эмфитевзису, а второй - не имеет аналогов среди jura in re aliena, известных римскому праву, находясь (по объему правомочий его субъекта) между узуфруктом и эмфитевтическим правом (А.В. Копылов).

3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут имеет дуалистическую правовую природу: с одной стороны, он представляет собой ограниченное вещное право для правообладателя, а для лица, имущество которого обременено сервитутом, это вид ограничения (обременения) прав на земельный участок.

Различаются:

а) частный сервитут и

б) публичный сервитут.

Гражданский кодекс РФ закрепил нормы, регулирующие отношения по установлению, сохранению и прекращению частного сервитута. Земельный кодекс РФ содержит развернутые положения о публичном сервитуте и лишь упоминание о частном, отсылая к гражданскому законодательству.

Особенности частного сервитута состоят в следующем:

Во-первых, основания его возникновения - договор между лицом, в интересах которого сервитут установлен, и собственником соседнего земельного участка либо судебное решение, если соглашения об установлении сервитута достигнуть не удалось.

Во-вторых, круг заинтересованных субъектов заранее известен.

В-третьих, цели установления частного сервитута не предусмотрены, носят открытый характер, хотя и требуется обоснование невозможности иного способа использования земельного участка.

В-четвертых, частный сервитут по общему правилу является возмездным.

Публичному сервитуту присущи следующие черты:

Во-первых, основания возникновения - закон или иной нормативно-правовой акт РФ, нормативно-правовой акт субъекта РФ или органа местного самоуправления, с обязательным проведением общественных слушаний.

Во-вторых, публичный сервитут устанавливается в интересах неограниченного круга лиц для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

В-третьих, цели установления такого сервитута закреплены в п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ, и их перечень носит закрытый характер.

В-четвертых, публичный сервитут презюмируется безвозмездным.

Авторитетное мнение:

Точки зрения

(к вопросу о понимании правовой природы публичного сервитута)