Законодательная база кадастрового учета объектов малоэтажной застройки

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости . [6]

Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ [1] «О кадастровой деятельности» требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер.

Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона №221-ФЗ [1] кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров

Авторы [15] приводят перечень основных документов, регламентирующих кадастровую деятельность, а именно Конституция Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти РФ (рис.3).

Рис. 3 Схема нормативно-правовой базы, регулирующей кадастровые отношения[15]

Статья 9 Конституции РФ [7] гласит, что Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В Земельном кодексе Российской Федерации [2] сформулированы способы образования земельных участков как объектов кадастровой деятельности (выдел, объединение, раздел, перераспределение) и требования к образуемым земельным участкам; провозглашаются основные принципы земельного законодательства; вводится понятие «земельный участок»; устанавливаются виды кадастровых действий, в результате которых может образоваться земельный участок; дается перечень категорий земель; раскрываются вопросы, посвященные правообладанию земельными участками и ограничению прав [15].

Федеральный закон № 218-ФЗ призван объединить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и его кадастровый учет в единую систему учета и регистрации.

Федеральный закон № 218 [6] регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений [6].

В соответствии со ст. 3 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами [6].

В данном законе выделена отдельная глава 3, посвященная государственному кадастровому учету недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в которой четко изложены требования ко всем связанным с ГКУ и ГРП документам, а также иная информация, которая непосредственно сопряжена с этим вопросом.

СП 30-102-99 устанавливает требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений [8].

Малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно [8].

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Но для объектов индивидуального жилищного строительства, а также жилых домов блокированной застройки, в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации экспертиза не проводится [9].

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр [9].

Минэкономразвития России [10] рассмотрены особенности кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства.

В частности, сообщается, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» технический план объекта должен готовиться на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, его проектной документации или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта данного объекта.

В то же время действующее законодательство не требует подготовки указанной документации при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Таким образом, по мнению министерства, технический план в отношении таких объектов может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости [10].

Исходя из анализа нормативно-правовой базы кадастрового учета объектов малоэтажной застройки, можно сделать вывод, что в данном вопросе существует множество нюансов, которые обособляют процедуру государственного кадастрового учета данного вида разрешенного использования от остальных.