Зачем заключается предварительный договор?

Прежде всего, вспомним, что предварительный договор порождает два взаимных обязательства: каждая из сторон обязана заключить договор и каждая из сторон вправе требовать от другой заключения договора. Сами по себе эти обязательства, одинаковые для обеих сторон, можно описать как обязательства совершить определенное действие (в отличие от имущественного обязательства, состоящего в передаче денег или вещей, выполнении работ, оказании услуг и т.п.). Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, каждая из сторон может сделать предложение о заключении договора и тем самым потребовать его заключения. Следовательно, в буквальном смысле обязательство состоит в обязанности принять предложение другой стороны, которая тем самым проявляет себя как кредитор, в смысле ст. 307 ГК РФ и оферент, в смысле ст. 432 ГК РФ, при том, впрочем, что акцепт здесь обязателен, а в случае уклонения от акцепта договор заключается в судебном порядке (ст. 446 ГК РФ).

Мотивом заключения предварительного договора является прежде всего необходимость защитить расходы, которые необходимо произвести в ожидании заключения основного договора (затраты на наладку оборудования, запуск нового производства и т.п.). Повышенный риск того, что такие расходы могут оказаться напрасными, как раз и связан с тем, что у лица еще нет права на объект. Если бы средства были потрачены на аналогичные цели, но в отношении объекта, который находится у лица на определенном имущественном праве, степень риска была бы значительно меньше.

Можно также говорить о таком мотиве заключения предварительного договора, как получение гарантии заключения основного договора. Однако, учитывая, что понуждение к заключению основного договора далеко не всегда фактически возможно (и тогда кредитор имеет право лишь на возмещение убытков), следует все же признать основным мотивом предварительного договора именно защиту расходов, понесенных в процессе подготовки к подписанию основного соглашения.

Как сказано в наиболее авторитетном современном исследовании договорного права (и эту позицию можно считать общепринятой), предварительный договор - неизбежная и необходимая форма отношений в тех ситуациях, когда участник основного договора еще не "приобрел на составляющую его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное" <1>. Именно в ожидании получения и оформления права и заключается предварительный договор. Для этих ситуаций он прежде всего и предназначен, потому что в других случаях форма предварительного договора малопригодна, сама нужда в этом договоре не очевидна и ее обоснование "связано со значительными трудностями", так как всегда может быть заключен основной договор с указанием срока исполнения <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 1999. С. 231.

В судебной практике договор о будущей продаже квартиры после сдачи дома в эксплуатацию квалифицируется как предварительный, в точном соответствии с указанной позицией (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 1997 г. N 5472/96; Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса Российской Федерации. Т. 1. М., 2006. С. 430).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 231 - 232.

Невозможностью заключения основного договора "ввиду неимения в данный момент вещей, которые должны быть переданы", объясняет необходимость предварительного договора и И.Б. Новицкий <1>.

--------------------------------

<1> Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2. М., 2006. С. 169.

В.И. Синайский отмечал, что предметом запродажи (предварительного договора купли-продажи) могла быть не только вещь наличная, находящаяся в собственности будущего продавца, но и чужая вещь, а также и вещь еще не существующая <1>.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 371.

Нужно при этом понимать, что невозможность заключить основной договор - это еще не причина заключения предварительного договора. Мотивом может быть только некоторый имущественный интерес. Этот интерес прежде всего, как уже говорилось, состоит в защите расходов, возникающих в связи с подготовкой к подписанию основного договора.