Законно ли будет строительство?

КСЕНИЯ ПОТАПОВА

Парк 300-летия Петербурга

История расчленения. От Собчака до Полтавченко

http://m.saint-petersburg.ru/tilda/26756/page102968.html

Защитники парка 300-летия Санкт-Петербурга истоптали порог администрации Приморского района, прося провести хотя бы митинг против застройки зеленой зоны. Местные власти, видимо, вторя губернаторскому вето, согласие на акцию дали лишь с третьего раза. Конечно, ведь масштабное строительство в парке планирует не кто-нибудь, а Газпром. Но это не единственная компания со строительными притязаниями на лакомый кусок парка 300-летия. Кто станет соседом «Питерленда» и можно ли избежать застройки «оазиса» Приморского района – разбирался «Санкт-Петербург.ру».

Откуда у Газпрома ноги растут

Активизироваться защитникам парка 300-летия Санкт-Петербурга пришлось в конце прошлого года. Накануне новогодних праздников губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил вето на поправки к Закону «О зеленых насаждениях общего пользования» (ЗНОП), согласно одной из которых парку должны были вернуть участок площадью 3,9 га, расположенный поблизости от «Лахта-цента». Тут же выяснилось, что «Газпром» хочет этот участок застроить, в частности возвести здесь медицинский комплекс «Согаз».

Горожане и депутаты засуетились: масштабная стройка спровоцирует новое сокращение границ парка, который уже и так потерял треть своей первоначальной территории. К тому же, если возведение «Газпромом» общественно полезного объекта было хотя бы как-то оправдано, то корпоративный медицинский центр вызывает лишь вопросы.

«Не знаю, была бы моя позиция по поводу застройки спорного участка столь категоричной, если бы речь шла о многопрофильной клинике для всех жителей Приморского района. Но частная клиника для узкой группы людей – в нынешних условиях это просто цинизм»

Марина Шишкина

Депутат Законодательного собрания Петербурга

Как уменьшался парк

Парк 300-летия Санкт-Петербурга был заложен в 1995 году. Его проектная площадь изначально составляла 96,91 га. Но постепенно значительные части парка были изъяты и отданы под строительство объектов коммерческой недвижимости.

Один из первых проектов парка 300-летия Санкт-Петербурга - каким он должен был быть.

«Парк начал уменьшаться сразу после проигрыша на выборах мэра Анатолия Собчака, который заложил его вместе с Владимиром Путиным. По моим сведениям, инициировал процесс бывший глава Приморского района Евгений Никольский, получив право на застройку участков парка за поддержку на выборах Владимира Яковлева. Разделить же территорию на части стало возможно благодаря проекту «зонирования» от Бюро Генплана. В результате разработанное мною задание на проектирование парка тогда просто переписали, уменьшив его территорию в интересах будущего торгового центра «Питерлэнд» с аквапарком. А я, встав на защиту парка, испортил себе всю карьеру госслужащего»

Владимир Верховых

Соавтор проектирования и строительства парка, ландшафтный архитектор, лесник и житель Приморского района Владимир Верховых

Помимо возводимого «Питерлэнда», в парке появилось еще несколько строительных площадок. И сегодня от почти сотни гектаров его территории остались лишь 54,68 га.

«Это явное свидетельство бессистемной работы городской власти. Сначала район застраивают плотной стеной новостроек, всеми правдами и неправдами проталкивая минимальные заделы для инфраструктуры – детских садов, поликлиник и парковок. А когда выясняется, что всего этого не хватает, под топор идут парки и скверы. При нормальном городском планировании, не отягощенном коррупцией, конфликтных ситуаций, подобных той, которая сложилась вокруг парка 300-летия, просто не было бы», - считает заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа, заместитель руководителя фракции «Яблоко» Борис Вишневский.

Пока единственным полностью отстроенным объектом в пределах проектной территории парка является торгово-развлекательный центр с аквапарком «Питерлэнд». В 2002 году на основании распоряжения Смольного право парка на бессрочное использование этого участка было прекращено, и он был передан в аренду ЗАО «Стремберг» для строительства теннисного клуба и детского развлекательного центра. Справедливости ради, стоит отметить, что площадки для занятия теннисом в ТРЦ есть.

Питерлэнд. Автор фото © Сергей Баланов

Но местным жителям, которые на публичных слушаниях выступили за постройку в парке спортивного центра, корта в ТРЦ, конечно, недостаточно, поэтому они сомневаются в законности размещения «Питерлэнда» на данной территории. Подтверждают эти сомнения и доводы экспертов.

Депутат Шишкина утверждает, что, как ранее, так и сейчас, данный участок может использоваться исключительно «в рекреационных целях». Поэтому максимум, что «Стремберг» имел право разместить в парке - плоскостные спортивные сооружения типа ледового катка или футбольного поля.

Яндекс карты. Вид парка "300-летия Петербурга". В левой части хорошо видно строительство многоэтажных зданий

Сейчас на бывших парковых территориях идет строительство еще нескольких объектов - Центра водного туризма, апарт-отеля «Лотус тауэр», который возводит уже знакомая нам компания «Стремберг», а также Академии боевых искусств. Последняя строится по инициативе Лиги смешанных единоборств Mix Fight M-1 (компании M-1 Global, президентом которой является Вадим Финкельштейн). Проект был разработан еще несколько лет назад, но его реализация началась только в 2015 году – только в январе прошлого года было получено разрешение на строительство. По словам инициаторов проекта, академия площадью 12 тыс. кв. метров будет предназначена для боевых искусств, фитнеса и небольших мероприятий до 1000 зрителей (хотя при необходимости сможет вместить и 3000 человек). При этом изначально комплекс задумывался как площадка для проведения боев без правил и боев в грязи. Архитектурный облик академии будет отличаться от исходного. Новое здание сделают похожим на медузу, то есть не Н-образной формы, как планировалось ранее, а округлой, с большим количеством изогнутых карнизов.

В Госстройнадзоре «Санкт-Петербург.ру» заверили, что все разрешения были выданы «в строгом соответствии с Градостроительным кодексом РФ»

Ситуация с возводимым апарт-отелем – сложнее. Несмотря на то, что в проектной декларации объект именуется «гостиницей (апартамент-отелем)», общественность и СМИ называют его не иначе как жилой комплекс, ведь эти самые апартаменты в нем предлагается купить, а не арендовать.

Ситуацию прокомментировали специалисты Юридического консорциума «ВЫСШАЯ ИНСТАНЦИЯ»:

«Понятие «апартамент» в законодательных актах РФ не встречается. Оно используется лишь в нормативных документах строительной и туристической деятельности. Так, в соответствии с Порядком классификации объектов туристской индустрии, апартамент - это «номер в средстве размещения (то есть в гостинице, доме отдыха, пансионате, апарт-отеле) площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат с кухонным уголком». Но по ЖК РФ такие помещения, не предназначенные для постоянного проживания, не относятся к жилым (то есть не являются квартирами).

При этом согласно правилам проектирования, утвержденных Минстроем РФ, на квартиры-апартаменты распространяются те же требования, что и для обычных квартир, оговаривая лишь незначительные особенности для кухонь и санузлов, из чего следует, что апартаменты все-таки пригодны для постоянного проживания. В этом случае их правовой режим полностью совпадает с правовым режимом квартир.

Таким образом, если апартаменты-квартиры пригодны для постоянного проживания, а по проектной декларации объект относится к гостиницам, то продажа в нем таких «квартир» незаконна. Но так как апарт-отель не вполне правовое понятие, исходить следует из фактического положения дел, то есть смотреть - что указано в проектной декларации объекта, а затем по документам - пригодны или нет помещения в нем для постоянного проживания».

В таких гостиничных комплексах действительно можно не только арендовать, но и купить квартиру. Но из-за того, что апарт-отель является объектом как раз коммерческой (а не жилой) - то есть, фактически, не предназначенной для постоянного проживания недвижимости, в купленной квартире нельзя будет, к примеру, оформить постоянную прописку. При этом купля-продажа апартаментов регулируется ФЗ-214 и процесс не отличается от сделок с обычными квартирами. А поскольку апарт-отель приравнивается к отелю, становится возможно построить как бы «жилой комплекс» там, где жилищное строительство запрещено.

Наконец, еще один участок рядом с ТРЦ «Питерлэнд» может быть отдан под застройку «Плаза Лотос Груп», принадлежащей Михаилу Зингаревичу. По данным «Фонтанки», это произойдет, в случае если Смольный одобрит инвестиционный проект по строительству гостиниц, в рамках которого компания просит город выделить ей шесть участков в счет отказа от реконструкции Конюшенного ведомства.

Не смогли отстоять

Что же касается участка недалеко от «Лахта-центра», очередное решение властей, принятое не в пользу многострадального парка, значительно сильнее, чем раньше, всколыхнуло общественное мнение. В начале января в администрации Приморского района прошли публичные слушания, на которых горожане ясно высказались против его застройки, и за восстановление парка в первоначальных границах.

«Губернаторское вето на публичных слушаниях местные жители преодолели простым «дедовским» способом - путем ручного голосования», - замечает Владимир Верховых.

В 2005 году в генеральный план Санкт-Петербурга были внесены изменения, которые вывели территорию вблизи Лахтинского разлива из рекреационной зоны. А в 2010 году это решение было также отражено в Законе "О зеленых насаждениях общего пользования". В результате теперь на ней официально можно строить не только плоскостные объекты. В 2015-м на поправку, касающуюся возвращения парку 300-летия «отрезанного» участка, губернатор Полтавченко наложил вето. Депутатам ЗакСа преодолеть его не удалось.

«Депутаты оппозиционных фракций пытались убедить коллег в том, что необходимо сохранить историческое предназначение парка. Но все попытки оказались тщетны. Коллеги не услышали ни нас, ни 12 тыс. жителей, подписавших петицию в защиту парка. Только 20 депутатов (из фракций «Справедливая Россия», «Яблоко», группы независимых депутатов Максима Резника и КПРФ, - прим. ред.) встали на сторону горожан», - огорчается Марина Шишкина.

Выделена область, которую хотят отдать Газпрому.

Прислушаются ли чиновники к результатам публичных слушаний по данному вопросу, неизвестно. «Закон о них принят так, что мнение граждан, высказанное на слушаниях, можно и не учитывать!» - сомневается Владимир Верховых.

По мнению депутата, руководителя фракции «Справедливая Россия» петербургского ЗакСа Алексея Ковалева, весь цинизм и трагизм ситуации заключается в том, что изначально Полтавченко не возражал против данной поправки, а вето, видимо, было наложено после общения с представителями «Газпрома».

«Мы предложили присоединить этот участок к парку, поскольку сейчас на него не распространяются никакие имущественные отношения. А все договоренности с «Газпромом», фактически, носят вид устных обещаний. Ведь еще в ноябре прошлого года эта территория не была зарезервирована ни под какие объекты. И вдруг появился «Газпром». Я понимаю, если бы с ними был заключен договор в отношении данного участка. А так получается, что завтра кто-то может у нас и Дворцовую площадь потребовать, если захочет», - поясняет Ковалев.

Притязания Газпрома

Что же планирует возвести на спорной территории «Газпром» – до сих пор остается загадкой.

«По версии представителя губернатора в ЗакСе Михаила Бродского здесь предполагают построить частную клинику «Согаза». Но главный проектировщик генплана Юрий Бакей утверждает, что участок предназначен для строительства крытого спортивного комплекса (без трибун для зрителей) и трансформаторной подстанции», - рассказывает Марина Шишкина.

Газпром предоставить комментарии отказался

Законно ли будет строительство?

«Сейчас - да. В генеральном плане, который утвержден в конце прошлого года, участок не относится к зоне зеленых насаждений. Новый генплан будет утверждаться только в 2018 году», - объясняет Марина Шишкина.

Владимир Верховых категоричен. «Строительство всех объектов на территории, принадлежавшей парку, незаконно. По Конституции РФ неприкосновенна не только частная, но и общественная собственность. Поэтому застраивать и менять статус использования общественных пространств города можно исключительно с согласия граждан - местных жителей», - поясняет он.

Перспектива

Сквер на Савушкина 112

Сможет ли что-то уберечь спорный участок от планируемой застройки, а в дальнейшем вернуть его в состав парка? Если не мнение жителей, то, возможно, поправки к проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ) от неравнодушных депутатов.

«Сейчас на участке у Лахтинского разлива возможно строительство объектов многофункциональной общественно-деловой застройки. Я предложила запретить там, по крайней мере, возведение жилых домов. Но единственным способом полностью исключить строительство на этой территории может стать лишь мораторий на застройку парка до момента утверждения нового генплана в 2018 году», - считает Марина Шишкина.

Борис Вишневский также предложил ряд поправок в ПЗЗ, в числе которых ограничение высотности застройки на спорном участке отметкой 0 метров (вместо разрешенной сейчас высотности в 27 м) и использование его исключительно в качестве «территории общего пользования» для организации садов, скверов и парков. Те же самые изменения, кстати, предлагается ввести и относительно близлежащего к парку сквера на улице Савушкина, 112 (площадью около 18 га).

«Мы вынесли на обсуждение Комиссии по землепользованию и застройке поправки, призванные ужесточить высотное регулирование и параметры высотного строительства вокруг парка. В случае если они будут приняты, то коснутся и тех, кто уже строит, и тех, кто только собирается строить на землях принадлежавших парку, - заключает Алексей Ковалев. - Постараемся ограничить то, что возможно».

В настоящее время составляются заключения по итогам публичных слушаний, проходившим в городе вплоть до 20 января (в том числе и по итогам слушаний в Приморском районе). Заключения будут направлены на рассмотрение городской комиссии по землепользованию и застройке, вместе с поправками, внесенными за это время депутатами и жителями. После этого комиссия скажет свое, вероятно решающее, слово.