Строительство начато, но не завершено в намеченный срок или приостановлено
Порядок действий дольщика в такой ситуации будет зависеть от того, на каком этапе остановилось строительство дома, а также от того, как составлен договор на приобретение квартиры. Эти случаи требуют индивидуального рассмотрения, поэтомунастоятельно рекомендуем Вам посоветоваться с опытным юристом, прежде чем совершать те или иные действия.
В случае если Ваш договор с застройщиком оформлен в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ) и застройщик нарушил свои обязательства по передаче приобретенной Вами квартиры, у Вас есть возможность:
А) Расторгнуть договор, получив обратно свои деньги и проценты за пользование ими;
Б) Не расторгать договор, но требовать выплаты неустойки.
Если же Ваш договор не подпадает под действие Закона №214-ФЗ и в нем не предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке, то для отстаивания своих прав Вам придется обращаться в суд. В отличие от уличных акций, это единственный надежный и проверенный способ защитить свои права.
Расторжение договора
В соответствии с Законом № 214-ФЗ при несоблюдении застройщиком сроков передачи жилых помещений у Вас есть право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возвратить денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве. Напомним, что такое право есть только у тех граждан, чьи договоры с застройщиками составлены в соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ.
Для расторжения договора Вам необходимо составить в письменной форме и направить застройщику уведомление об отказе от договора. Договор считается расторгнутым со дня направления Вами застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом застройщик обязан не позднее 10 рабочих дней возвратить Вам полученные по договору денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства первого взноса в счет цены договора и до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если же застройщик не возвращает деньги в указанный срок, то Вам следует направить исковое заявление в суд с требованием взыскать с застройщика всю сумму долга (по образцу согласно Приложению № 8).
Требование неустойки
Если у Вас есть основания полагать, что квартиру Вам все-таки дадут, то при нарушении срока передачи Вам жилого помещения Вы можете не расторгать договор, а потребовать уплаты неустойки в размере, определяемом Законом № 214-ФЗ. И если застройщик добровольно не исполнит это требование, обратиться в суд за взысканием суммы неустойки (по образцу согласно Приложению № 9).
Судебная защита прав на квартиру
Если сроки окончания строительства неизвестны и есть опасность смены собственника объекта, банкротства и т.п., а Ваш договор не предусматривает никаких гарантий соблюдения Ваших прав в таких случаях, у Вас есть следующие варианты судебной защиты собственных интересов:
| 1. Иск о признании права собственности на квартиру | 2. Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте | 3.Иск о признании исключительного права на получение квартиры | 4. Иск о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора | 5.Участие в деле по спору на объект строительства между юридическими лицами |
- Иск о признании права собственности на квартиру
Такой иск имеет судебную перспективу, если дом практически построен, но имеются недоделки. Эта ситуация во многом схожа с ситуацией, когда строительство завершено, но объект не введен в эксплуатацию (см. далее). В любом случае попробовать стоит, т.к. в судебной практике количество таких выигранных дел возрастает. Сложность заключается в том, что в судебной практике встречается позиция, согласно которой пока дом в эксплуатацию не введен, у суда нет оснований полагать, что дом оборудован всеми необходимыми коммуникациями, поэтому он не может быть пригоден для проживания. А если дом не пригоден для проживания, то он является объектом незавершенного строительства и поэтому квартира в нем как отдельный объект права существовать пока что не может.
- Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте
Этот тип иска (по образцу согласно Приложению № 7) в Вашем случае обосновать проще. Большой плюс в этом иске в том, что за Вами признается право собственности на долю в незавершенном объекте строительства — квартиру, и в дальнейшем Вы не будете лишены этого права при возможных манипуляциях с домом (смена застройщика, банкротство и т.д.). В этом случае дольщик может включить свои требования в реестр кредиторов застройщика-банкрота, чтобы удовлетворить эти требования за счет либо имущества должника, либо за счет правопреемника застройщика-банкрота в инвестиционных отношениях (если таковой возможен). Более подробно см. раздел «Строительство завершено, но дом не введен в эксплуатацию.
- Иск о признании исключительного права на получение квартиры
Эти иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. Это может иметь смысл, когда дом еще не строится, создается угроза двойных продаж и в случае, когда не удается обосновать иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве. Однако в случае удовлетворения такого иска объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику. Но если в рамках таких исков будет наложен арест на инвестиционные права на квартиру (об этом Вам следует заявить в суде), это даст вам дополнительную защиту от различных махинаций застройщиков, продавцов квартир.
Предъявление таких исков является эффективным способом защиты от двойных продаж, поскольку, имея вступившее в законную силу судебное решение по такому делу, соинвестор может быть уверен, что его право на получение именно этой, проинвестированной им квартиры, закреплено за ним судом. В результате такого судебного решения соинвестор получает не вещное, а обязательственное право. И никто, ни заказчик, ни инвестор, ни третьи лица, не смогут лишить соинвесторов этого права как результата инвестиционной деятельности.
Исковые требования в рассматриваемом случае сводятся к тому, чтобы суд констатировал как перед ответчиком, так и перед неограниченным кругом третьих лиц факт принадлежности истцу права на спорные имущественные права. Указав в решении суда основные характеристики доли в виде квартиры, истец определяет будущие границы жилья, право на которое он признает. Даже если объект изменится в процессе строительства, истец все равно будет требовать оплаченные метры уже в новом построенном объекте, и тогда, уже в новом судебном процессе, истцу будет необходимо только доказать, что построенный дом возник в результате изменения прежнего проекта.
Как показывает практика регистрации права собственности в управлении ФРС по Москве на недостроенные дома, соинвестору после получения решения суда необходимо обратиться в управление ФРС, которое по дополнительному заявлению приостановит действия по регистрации права в силу ее невозможности, но в реестрах такой инвестор будет числиться в качестве первоочередного правообладателя на квартиру. При наличии других претендентов регистрация права собственности ими будет невозможна.
- Иск о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора
Данный иск (по образцу согласно Приложению № 8)в Вашем случае имеет смысл, если Вы решили отказаться от получения квартиры и получить свои деньги обратно с компенсацией убытков, которые Вы понесете при приобретении новой квартиры (компенсация разницы в цене). Кроме того, Вы можете взыскать неустойку по Закону № 214-ФЗ (по образцу согласно Приложению №9 и Приложению№8).
Обращаем Ваше внимание, что такие иски целесообразно подавать, если Вы уверены, что у застройщика есть деньги (нет процедуры банкротства), а то Вы откажетесь от квартиры, получите исполнительный лист, а денег так и не дождетесь. (Как вариант, можно взыскать только убытки, неустойку и моральный вред, но при этом сохранить обязанность ответчика выполнить обязательство в натуре -— построить и передать Вам проинвестированную квартиру. Подробнее об этом см. раздел «Дом построен, но не сдан в эксплуатацию»).
- Участие в деле по спору на объект строительства
Участвовать в судебном процессе следует, прежде всего, для того, чтобы быть в курсе, что происходит с объектом строительства. Права соивесторов могут пострадать в случае, когда арбитражными судами разрешаются дела по спору на объект строительства между юридическими лицами — участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). В результате их рассмотрения суд может наложить арест на квартиры соинвесторов. Это может привести к тому, что Вы на протяжении нескольких лет не сможете оформить право собственности на квартиру даже в судебном порядке. Возможны и другие варианты развития событий. Поэтому если Вам стало известно о таком процессе, необходимо вступить в судебный процесс в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, а в дальнейшем, в зависимости от ситуации, предъявлять свои исковые требования (по образцу согласно Приложению № 10).
Как правило, информацию о судебном процессе Вы можете узнать из СМИ, на форумах дольщиков, в ходе общения с инициативными группами, в администрации или в прокуратуре.
Наряду с обращением в суд с исковым заявлением может быть эффективным инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости (если договор заключен не напрямую с застройщиком). Обратите внимание, что это крайняя мера, на которую следует идти, если невозможно найти конструктивное решение.
Об инициативных группах
Для эффективной защиты Ваших прав и объединения усилий следует создать инициативную группу. При грамотной правовой позиции Вы можете добиться:
| Решения вопроса о передаче объекта другому застройщику | Решения вопроса о передаче объекта созданному дольщиками ТСЖ | Решения вопроса о передаче объекта другой организаци |
| Оформление документов на строительство в ускоренном порядке |
Такие задачи необходимо решать с помощью администрации города, района, а не на уровне региональных властей. Следует отметить, что создание инициативной группы не отменяет необходимости судебной защиты Ваших прав. Наличие такой группы объединит усилия и упростит Вашу борьбу.
В некоторых случаях возникает вопрос, как и у кого можно получить списки дольщиков. Эта информация закрытая, если договоры не были зарегистрированы надлежащим образом. Ее можно узнать из объявлений или на форумах. В некоторых случаях списки жалобщиков-дольщиков есть в администрации. Как правило, если договоры не были зарегистрированы надлежащим образом, то они не проходят учетной регистрации. Если застройщик проводил в добровольном порядке учетную регистрацию, то, скорее всего, это надежный застройщик.