Методические указания по изучению темы. «Способы приобретения жилья в собственность»
«Способы приобретения жилья в собственность»
Изучая способы приобретения жилья в собственность, следует вспомнить следующие особенности осуществления собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Также собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако это не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан управлять имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). При этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан. Следует обратить внимание на то, что хотя переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации и подтверждаются правоустанавливающими документами, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением: купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи жилья по наследству.
Обучающимся рекомендуется ознакомиться также и с ограниченными вещными правами на жилое помещение. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником (ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником и несет солидарную с ним (собственником) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между данными собственником и гражданином.
Среди специальных способов приобретения жилья в собственность, следует изучить ипотечное кредитование. При заключении договора ипотеки, как и иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога. При этом следует обратить внимание на таком важном моменте: если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации направлена на погашение кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации - продажа с публичных торгов и продажа на аукционе. При подготовке к данному вопросу рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ»; Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года».
При подготовке к вопросу о приватизации (деприватизации) жилого помещения необходимо учесть особенности приватизации с участием несовершеннолетних.
Рекомендуется обратить внимание на приобретение права собственности в связи с созданием нового жилого помещения. Проблемные моменты индивидуального жилищного строительства связаны с соблюдением всех норм земельного, жилищного и градостроительного законодательства. Также обучающимся следует изучить получивший резонанс договор участия в долевом строительстве (не путать с договором подряда). В результате исполнения обязательства застройщика у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).