| Характеристика | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| | | | | | |
| Цена за единицу площади, руб. с учетом НДС | | 174 875 | 187 869 | 93 000 | 202 366 |
| Вид прав на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | В связи с тем, что вид прав на здание одинаков, корректировка равна нулю |
| Условия финансирования | Из собственных средств | Из собственных средств | Из собственных средств | Собственные средства | Собственные средства |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | Условия финансирования сделки с объектом оценки и с объектами-аналогами типичны для данного сектора рынка – за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
| Особые условия | Открытый рынок, публичная оферта | Открытый рынок, публичная оферта | Открытый рынок, публичная оферта | Открытый рынок, публичная оферта | Открытый рынок, публичная оферта |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | Изменение рыночной цены объекта оценки в зависимости от дополнительных условий сделки с объектами-аналогами не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги присутствуют на открытом рынке, условия совершения сделок – публичная оферта |
| Дата публичной оферты | 20 апреля 2013 года | Апрель 2013 года | Апрель 2013 года | Апрель 2013 года | Апрель 2013 года |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | В связи с тем, что публичная оферта была произведена в один день, корректировка не применяется |
| Рыночные условия | Дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | Необходимости внести изменения в рыночную стоимость объекта оценки в зависимости от даты предложения объектов-аналогов нет. Так как дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта, что незначительно будет влиять на рыночную стоимость |
| Местоположение | Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2 | Варшавское шоссе д.13,стр.2 | Вавилова, 57А | ул. Данилов-ская, д.25. к. Г | Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2 |
| Корректировка, % | | -5 | -3 | 12,78 | -41,6 |
| Обоснование корректировки | | Все объекты аналоги и объект оценки с аналогичной развитой инфраструктурой, окружение объектов-аналогов и объекта оценки сопоставимо, объекты аналоги также находятся в сопоставимой удаленности от станции метро. Однако в связи с расположением в разных частях города необходимо ввести корректировки , которые рассчитывались как отношение стоимости одного кв. метра аналогичного объекта оценки со стоимостью одного кв. метра идентичного здания в районе, где расположен аналог объект оценки. Так для первого и второго аналога корректировки даны на основании экспертной оценки, а по остальным аналогам рассчитывался в виду больших территориальных различий. По третьему аналогу стоимость 1 кв. м. в районе оцениваемого объекта на стоимость 1 кв. м. в районе объекта аналога: 4500/3990 = 1,1278; По 4 аналогу: 4500/7700=0,584 |
| Назначение и вид недвижимости | Нежилое административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка, офис класса «В» | Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка, офис класса «В» | Двухэтажное офисное здание, административная постройка, офис класса «В» | объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту | административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка, офис класса «В» |
| Корректировка, % | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Обоснование корректировки | | Так как в данном случае объект оценки и объекты-аналоги относятся к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения |
| Площадь здания, кв. м | 398,6 | 711 | 305 | 2726,4 | |
| Корректировка, % | | 2,1 | 0 | 50 | 30 |
| Обоснование корректировки | | Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе, находим коэффициенты: по третьему аналогу: средняя стоимость 1 кв. метра в регионе объекта оценки ( 5 000$= 139 000 руб) делим на стоимость 1 кв. метра третьего аналога (93 000), получаем коэффициент 1,5 по четвертому аналогу: надбавку по третьему аналогу (0,5) умножаем на соотношение площадей четвертого аналога (1556) и третьего(2726), получаем 0,30 |
| Техническое состояние здания | процент износа 39%, Общее состояние внутренней отделки хорошее | После ремонта | Почти идеальное, за исключением основания постройки в виду давности строительства. Но здание также после ремонта | Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта | Здание более новое |
| Корректировка, % | | -5 | -3,4 | -11 | -10 |
| Обоснование корректировки | | В связи с разной степенью износа и другим критериям по экспертной оценке присвоены корректировки |
| Вид прав на ЗУ | На основе договора аренды | На основе договора аренды | На основе договора аренды | На основе договора-аренды | На основе договора-аренды |
| Корректировка, % | | | | | |
| Обоснование корректировки | | В связи с одинаковым видом прав на земельный участок |
| Коммуникации | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены |
| Корректировка, % | | | | | |
| Обоснование корректировки | | Так как аналогичные условия у всех объектов |
| Состояние отделки | Общее состояние внешней отделки удовлетворительное | После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости | евро стандарт Ремонт выполнен на высочайшем уровне, более того, внешняя отделка выполнена в стилистической манере, что значительно выделяет объект среди остальных аналогов | Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид | Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид |
| Корректировка, руб. | | -10 | -18 | -10 | -10 |
| Обоснование корректировки | | В связи с разной внешним видом и различной давностью последнего ремонта |
| Наличие доп. улучшений ЗУ | Нет охраны, есть ограждение | Паркова, ограждение, охрана | Парковка, ограждение, охрана | Парковка, охрана. | Парковка, охрана, домофон, шлагбаум |
| Корректировка, % | | -4 | -4 | -4 | -6 |
| Обоснование корректировки | | В связи с дополнительными условиями и услугами у объектов |
| Совокупная корректировка, % | | -21,9 | -28,4 | 37,78 | -37,6 |
| Скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога, руб. | | 136 580 | 134 541 | 128 135 | 126 277 |
| Вес, присваиваемый цене объекта-аналога | | 0,3 | 0,3 | 0,2 | 0,2 |
| Обоснование весов | | Веса распределим в соответствии убывания значимости в зависимости от увеличения коэффициента коррекции |
| Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб. | 132 220 |
| | | | | | | |
