Описание и расчет вносимых корректировок при корректировании значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Пример определения рыночной стоимости объекта оценки.

Объект оценки: однокомнатная жилая квартира общей площадью 35,1м², расположенная по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, пр-кт Победы, д. 76, кв. 54.

Дата оценки: 26 января 2014 года.

Квартира расположена на 5-м этаже 9-тиэтажного жилого дома. Здание жилого дома со стенами из известковых блоков, с ж/б перекрытиями, обеспечено газоснабжением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, отоплением.

В квартире предусмотрены виды инженерного оборудования: газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация.

Техническое состояние удовлетворительное. Физический износ принят в размере 35%.

Определение стоимости объекта оценки проведено с использованием сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В расчетах применен метод корректировок в рамках сравнительного подхода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Характеристика выбранных объектов-аналогов

№ п/п	Описание объектов сравнения	Цена предложения, грн.	Источник информации
Местоположение Характеристика	Общая площадь, м2
	г. Симферополь, пр. Победы, однокомнатная квартира, 4эт./9 эт. дома, общая площадь 38,0 кв.м, лоджия, балкон, все коммуникации. Техническое состояние хорошее	38,0	295 200	«Объявления Крыма» № 47 от 2013-12-14 http://gazeta.ok-crimea.ru/ archive/2013/47/search/Собор/4 066-320-90-28,096-542-75-18
	г. Симферополь, пр. Победы, р-н маг. "Таир", однокомнатная квартира, 3эт./9 эт. дома, общая площадь 37,0 кв.м, лоджия, балкон, все коммуникации. Техническое состояние удовлетворительное	37,0	312 000	«Объявления Крыма» № 38 от 2013-10-12 http://gazeta.ok-crimea.ru/archive /2013/38/search/победы/jilaya-nedvijimost/1-komnatnye/
	г. Симферополь, пр. Победы/ ул. Лермонтова, однокомнатная квартира, 8эт./9 эт. дома, общая площадь 34,0 кв.м, лоджия, балкон, все коммуникации. Техническое состояние удовлетворительное	34,0	288 000	«Объявления Крыма» № 38 от 2013-10-12 http://gazeta.ok-crimea.ru/archive /2013/38/search/победы/jilaya-nedvijimost/1-komnatnye/
	г. Симферополь, пр. Победы/ ул. Лермонтова, однокомнатная квартира, 9эт./9 эт. дома, общая площадь 36,0 кв.м, лоджия, балкон, все коммуникации. Техническое состояние удовлетворительное	36,0	280 000	«Объявления Крыма» № 40 от 2013-10-26 http://gazeta.ok-crimea.ru/ archive/2013/40/search/победы/jilaya-nedvijimost/1-komnatnye/
	г. Симферополь, пр. Победы, р-н маг. "Таир", однокомнатная квартира, 1эт./9 эт. дома, общая площадь 35,0 кв.м, лоджия, балкон, все коммуникации. Техническое состояние удовлетворительное	35,0	288 000	«Объявления Крыма» № 3 от 2014-01-25 http://gazeta.ok-crimea.ru/archive /2014/3/search/р.%20Победы,%20р-н%20маг./jilaya-nedvijimost/1-komnatnye/

Объект-аналог №1

Объекты-аналоги №2 и №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

В качестве единицы сравнения при оценке стоимости объекта оценки выбирается количество рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры.

Описание и расчет вносимых корректировок при корректировании значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Корректирование осуществляется по ценообразующим элементам сравнения, по которым имеются различия между объектом оценки и объектами-аналогами.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Обычно используются следующие элементы сравнения:

· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

· вид использования и (или) зонирование;

· местоположение объекта;

· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

· экономические характеристики (уровень расходов на содержание, уровень доходов от использования);

· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

· другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;